Безопасная покупка новостроек: как выбрать надёжный проект и защитят ли эксроу-счета от долгостроев?

По истечении трёх лет можно сказать, что переход на работу с эскроу-счетами положительно сказался на отрасли. Механизм проектного финансирования кардинально изменил рынок жилья и во многом помог ему в обеспечении стабильности в период экономического кризиса и коронавируса. Экономические колебания и изменение конъюнктуры рынка теперь намного меньше влияют на ценообразование, а скорость стройки не зависит от объёма продаж. Новая схема существенно снизила риски для покупателя, сейчас у него есть гарантия, что если застройщик обанкротится или сильно затянет сроки сдачи квартиры, то деньги можно будет вернуть.

Да, переход на эскроу-счета имеет и негативные стороны. Проектное финансирование повысило стоимость строительства, поскольку девелопер теперь вынужден тратить средства на обслуживание кредита. Кроме того, новый механизм привёл к уходу мелких девелоперов и укрупнению рынка (на 1 июля 2022 года ТОП-10 застройщиков Московского региона занимали около 69% рынка), что отрицательно сказывается на конкуренции. Однако минусы новой схемы нивелируются положительным эффектом: рынок стал прозрачнее, стабильнее и дисциплинированнее.

Число долгостроев с момента введения механизма эскроу-счетов снизилось. На 1 июля 2019 года в России в реестре проблемных объектов насчитывалось 2070 проблемных новостроек, тогда как на июль 2022 года уже 1793. И главное, пока на рынке не обанкротился ни один крупный застройщик.

Да, повлиял. Застройщики стали зависимы от банков, подготовительный период перед стартом проекта еще немного удлинился. Застройщику необходимо пройти процедуру получения проектного финансирования в банке. Обычно подготовка начинается до получения РНС и финализируется уже после получения разрешения на строительство. В зависимости от проекта возможно несколько этапов согласования. Нередко банки и застройщик привлекают независимого арбитра в лице аналитической компании – эксперта рынка. Проектное финансирование стоит ключевая ставка +2-3пп, но по мере наполнения эскроу-счетов ставка снижается. Время на подготовку документов, оплата экспертизы консалтинговой компании, сама стоимость проектного финансирования, конечно же, влияют на расходную часть проекта.

На данный момент с использованием механизма эскроу-счетов пока строятся только до 80% всех жилых домов. Застройщики могут строить недвижимость и при помощи других инструментов, главный из которых – строительство на свои собственные средства. Другие схемы тоже имеют место, например покупатель может приобрести квартиру через жилищный кооператив. Однако такая схема не защищает покупателя от банкротства застройщика или банального мошенничества.

Проекты, которые были запущены до введения механизма эскроу-счетов, достраиваются по старой схеме. Застройщик минимально гарантирует безопасность покупателя путём взносов в компенсационный фонд долевого строительства (в размере 1,2% от суммы сделки).

Принципиальной разницы нет - вы можете брать ипотеку как в том же банке, где открыт эскроу-счет, так и в другом. Единственный нюанс - банк, который выдает вам кредит, может брать комиссию за перевод средств на счет эскроу в другом банке, поэтому стоит уточнить этот момент перед принятием решения об ипотеке. 

Это не имеет значения. Эскроу-счёт и ипотека могут быть оформлены в разных банках, эти финансовые инструменты никак не связаны между собой, поэтому покупатель может выбирать банк, предлагающий ему наилучшие условия.

На мой взгляд, это было бы действенной мерой поддержки застройщиков. Мы видим, что дешевая ипотека уже не способна удержать увеличить продажи (см. "Почти бесплатная ипотека и огромные скидки не смогли вернуть спрос на новостройки к уровням 2021 года"), по нынешним ценам покупать квартиры готово все меньше людей. Поэтому, если государство хочет поддержать строительную отрасль, стоит не искусственно накачивать деньгами спрос, а уменьшить затратную часть застройщиков, что позволит им снизить финальную стоимость для покупателей. И поэтапное раскрытие эскроу-счетов может стать одним из инструментов снижения финансовой нагрузки. 

Поэтапное раскрытие эскроу-счетов обсуждается как одна из антикризисных мер. Пока государство выступает против, т. к. это может увеличить риски для дольщиков. Девелоперы предлагают варианты, при которых безопасность покупателя не пострадает. Например, высказываются предложения о том, чтобы застройщики могли забирать деньги с эскроу-счетов сразу после ввода дома в эксплуатацию, а не после регистрации права собственности на жильё. При такой схеме сроки получения средств сократятся на 3-5 месяцев, а риски для покупателя останутся минимальными. Застройщик сможет быстрее закрыть свои долговые обязательства и пустить средства в оборот.

Насколько нам известно, еще нет прецедентов по возврату средств с эскроу-счетов дольщикам. Механизм заработал летом 2019 года и завершение проектов, получивших финансирование по новой схеме, пришлось на период подъема на рынке новостроек. Подавляющее большинство ЖК успешно достроены либо еще строятся. Те немногие комплексы, где наблюдается задержка сроков ввода, пока не испытывают оттока средств с эскроу-счетов поскольку цены на рынке за этот период выросли на столько, что пострадавшие дольщики пока предпочитают ждать завершения строительства, чем получить назад сумму, на которую сегодня невозможно приобрети аналогичное жилье.

Действительно, после введения механизма эскроу-счетов произошло укрупнение рынка. По разным оценкам, до 40% мелких и средних девелоперов были вынуждены прекратить своё существование. Небольшие застройщики в новых условиях испытывают серьёзные трудности с привлечением средств для финансирования строительства. Банки не идут на кредитование, если не уверены в их финансовой устойчивости. Кроме того, мелкие девелоперы, особенно в регионах, имеют низкую рентабельность, для финансовой организации это означает, что риск невозврата денежных средств высок. Однако если у девелопера есть список успешно реализованных и сданных в срок проектов, то банки готовы выделить финансирование.

Ещё одно ограничение ­– для покупки земельного участка и выполнения проектирования застройщик должен обладать большим объёмом собственных средств. При проектном финансировании девелоперу необходимо иметь хотя бы 15% от стоимости строительства, банки готовы предоставить остальное, для многих мелких игроков это непосильная сумма.

Некоторые девелоперы работают с небольшими строительными компаниями в рамках партнёрских программ. Если у мелкого застройщика есть земельный участок, то крупный может выступить соинвестором, получив за это долю в проекте или помочь в проектировании.

Механизм эскроу-счетов направлен на защиту дольщиков практически со всех сторон. Банки, так же, как и застройщики не имеют права использовать деньги, лежащие на эскроу-счетах. Ни для выдачи кредитов, ни как бы то ни было ещё. Схема защищает клиента от ситуации, в которой счёт может остаться пустым. В случае если застройщик оказался не в состоянии завершить проект, договор расторгается, и все средства возвращаются покупателю. Однако если обанкротится сам банк, то у покупателя могут возникнуть трудности. Общая сумма, которую в такой ситуации выплатит Агентство по страхованию вкладов, ограничена 10 млн руб. Поэтому назвать банки главными выгодоприобретателями от введения данной схемы никак нельзя.

Одно из преимуществ механизма эскроу-счетов – минимальная зависимость от конъюнктуры рынка. Девелоперы строят жильё, получая проектное финансирование в банке, поэтому наличие финансовых средств и темпы строительства сохранятся вне зависимости от активности покупателей. В случае кризиса и колебания цен застройщик продолжит уверенно стоять на ногах и сможет спокойно достраивать свои проекты.