Будущее ипотеки: ставки, программы, стоит ли брать кредит прямо сейчас?

Ипотека уже не способна вызвать ни ажиотажного спроса, ни даже заметного оживления на рынке недвижимости. Ставки даже по обычной ипотеке без субсидирования опустились почти до уровня конца прошлого года, но спрос отстает. Это, в частности, видно по тому, как девелоперы соревнуются, кто предложит меньшую ставку. У некоторых она стремится к нулю. Если бы ипотека была сильно востребована, застройщикам не пришлось бы предлагать такие программы. Но даже с ними продажи не радуют – по данным Россреестра, количество ДДУ, несмотря на небольшой рост, все еще на 38% ниже, чем в феврале. Подробнее об этом читайте в нашем материале «Ипотека как главный стимул спроса себя исчерпала».

Вероятность того, что ЦБ еще немного снизит ставку, есть. В этом случае рыночная ипотека может подешеветь до 8-9%, но это не окажет существенного влияния на рынок.

В 2020 и в начале 2021 года, когда ЦБ в предыдущий раз проводил мягкую кредитную политику, это действительно разогнало инфляцию, цены на жилье тоже подскочили – за последние 2,5 года метр в Москве подорожал в полтора раза. Но тогда ключевую ставку снижали до рекордных 4,25%, а покупательская способность населения была выше, чем сейчас. Если Банк России продолжит политику смягчения, это может привести к росту темпов общей инфляции, но вряд ли скажется на ценах на жилье - оно и так слишком переоценено, к тому же многие покупатели, которые планировали и могли воспользоваться недорогой ипотекой, уже сделали это.

Про цены на жилье отдельно отметил в ответе на ваш предыдущий вопрос.

Как я уже говорил выше (вопросы 1 и 3), ипотека перестала быть значимым фактором спроса, и не приведет к росту цен.

Все зависит от политики Центробанка – он может еще немного снизить ключевую ставку. Но ситуация сейчас остается трудно прогнозируемой, в любой момент на фоне геополитической напряженности она может качнуться. Поэтому, если вы давно планировали покупку квартиры и уверены в стабильности собственных доходов, чтобы можно брать кредит. Но ни в коем случае не стоит влезать в ипотеку только из-за снизившейся ставки. Брать кредит на пределе возможностей всегда рискованно, тем более нынешней нестабильной ситуации. На мой взгляд, сейчас влезать в кредит стоит только в том случае, если на квартиру немного не хватает и ваш первоначальный взнос будет процентов 70. И выплаты по кредиту не должны составлять большую часть вашего дохода. Если раньше сравнительно безопасной считалась ситуация, когда ежемесячный платеж составлял не более 30-40% от дохода семьи, сейчас этот показатель должен быть не более 20%, поскольку никто не застрахован от снижения доходов и потери работы.

Действительно, сейчас почти всё крупные девелоперы предлагают программы ипотеки со ставками меньше 1% годовых. В подобных программах они по сути субсидируют ставку банку. Это альтернатива прямой скидке. Обычно покупателю предлагают либо приобрести квартиру по минимальной ипотечной ставке, либо готовы дать скидку в 15-20%, если такая ипотека ему не нужна.