Покупаем дом или участок: самые востребованные направления, цены и тренды, нюансы покупки

Рынок загородной недвижимости долгое время пребывал в стагнации. Действительно, именно пандемия его оживила - многих перевели на удаленную работу, закрылись кафе и другие радости городской жизни, многие уехали пережидать пандемию за городом. В результате оживления спроса цены выросли, в объемы предложения снизились. Спустя год - в прошлом летнем сезоне - спрос уже был не так высок, но предложения все равно не хватало (см. "Загородная недвижимость Новой Москвы и Подмосковья: спрос упал, цены выросли, покупать нечего"). Эта ситуация сохраняется до сих пор - с поправкой на новый кризис. Люди сохраняют интерес к загородной недвижимости, но не готовы переплачивать. А наиболее интересные варианты по соотношению цена/качество были раскуплены. 

За последний год объемы предложения коттеджей выросли на 7%, в сегменте участков без подряда предложение, напротив, заметно сократилось. Участков в продаже стало сразу 35% меньше, тем не менее УБП продолжают занимать 88% рынка первичной загородной недвижимости. Основным спросом пользуются самые доступные лоты – они быстрее всего уходят с рынка, поэтому средний уровень цен на УБП растет – за год средняя цена сотки увеличилась на треть. Но в последнее время наметился слом этого тренда, цены на участки остановились у отметки в среднем 1,5 млн рублей. В коттеджном сегменте несмотря на рост объемов предложения и менее активный спрос, цены держались до конца весны, но за последние пару месяцев они просели почти на 10%.

Загородный рынок оказался под влиянием противоположных факторов. С одной стороны, интерес к загородному жилью сохраняется. Из-за санкций и сложной геополитической обстановки люди ограничены в возможностях отдыха за границей, поэтому вынуждены искать недорогие варианты отдыха внутри страны. Это означает, что дачный отдых сохранит популярность.

Кроме того, многие сотрудники остались на удаленной работе и их число будет расти - уже не из-за пандемии, а из желания компаний сэкономить на аренду офиса и из-за развития технологий, которые позволяют работать из любой точки. В начале 2022 года мы проводили онлайн-голосование, где мы спросили у читателей, в каком режиме они работали во время локдауна, и как продолжают работать сейчас. 22% ответили, что их отправили на удаленку в локдаун и так и оставили в таком режиме, 19% работали в смешанном режиме - то из дома, то из офиса, 7,7% работали удаленно еще до локдауна и продолжают сейчас, а 6,8% - фрилансеры. То есть примерно половина участников онлайн-голосования оказались не привязанными к необходимости ездить на работу каждый день, они вполне могут жить за городом. 

Весной мы провели еще одно онлайн-голосование, в котором предложили читателям выбрать, где бы они предпочли жить при одинаковой стоимости - в маленькой квартире в центре или рядом, в большой квартире на окраине, в загородном доме. Голоса распределились примерно поровну, за загородный дом проголосовали 35%. Результаты этих двух онлайн-голосований означают, что многие хотели бы жить за городом и имеют такую возможность. 

Но есть и другой важный фактор - экономический кризис, который существенно ограничивает возможности покупателей. Это будет негативно влиять на спрос. Если основное жилье люди будут стремиться купить даже при снижении дохода, то покупку "второго дома" многие предпочтут отложить до лучших времен. Поэтому сохранить спрос смогут удачные варианты домов и таунхаусов, подходящих для постоянного проживания, а также частично - самые доступные варианты дач (дешевые УБП и бюджетные дачи в СНТ). 

Основная проблема рынка загородной недвижимости – дефицит ликвидного предложения. За последние два года предложение коттеджей очень сильно сократилось: по некоторым направлениям на треть, по другим – сразу вдвое. Несмотря на это, вряд ли стоит ждать роста девелоперской активности, разве что в рамках уже существующий проектов. При запуске новых проектов застройщик несет большие траты, а доходность составляет около 10% в год, так что это далеко не самый прибыльный бизнес. Но на фоне дефицита качественных проектов, перспективными выглядят продуманные поселки с развитой инфраструктурой – они будут пользоваться спросом.

Здесь слишком мало вводных для конкретной рекомендации. Зависит от ваших требований к участку и дому (наличию коммуникаций, расстоянию от Москвы и т.п.), бюджета. Если вы ограничены в бюджете, но хотите свой участок, можно купить дешевле и дальше, без коммуникаций и постепенно «доводить его до ума» - сделать скважину, септик, когда появится возможность. Если вы хотите сразу все коммуникации, лучше снимать нужный вариант, это получится дешевле. Главное, чего в нынешней ситуации не стоит делать – влезать к кредит на пределе возможностей только ради участка в собственности.

Цены на самые доступные небольшие летние дачи в обычных СНТ с электричеством и летним водопроводом начинаются от 1,5 млн рублей, снять такой участок можно примерно за 30 000 рублей в месяц, то есть за год уходит 90 000 – 150 000, в зависимости от длины теплого сезона. Поэтому сильно сэкономить вряд ли получится, к тому же прибавятся затраты на содержание, членские взносы, мелкий ремонт и т.п. Если же нужен дом с возможностью постоянного проживания, это может быть целесообразным.

На загородном рынке меньше покупателей, чем на квартирном, поэтому звонков обычно меньше. Но два звонка за месяц, один из которых сразу с торгом, означают, что предложение по установленной цене неинтересно. Перспектив для роста цен во время экономического кризиса нет, поэтому лучше продать сейчас подешевле, чем прождать и потом все равно снизить цену – возможно, через несколько месяцев придется падать сильнее.

Загородные дома сейчас в основном переоценены, поэтому если при оценке своего участка ориентироваться на цену предложения, она скорее всего окажется завышенной. Поэтому нужно быть готовым к тому, чтобы дать дисконт 10-20%.

Да, на загородном рынке продолжает действовать и льготная, и семейная ипотека. Но банки неохотно кредитуют загородную недвижимость, есть много нюансов - покупается ли готовый дом или деньги нужны на строительство и т.п.

Льготная ипотека актуальна для загородной недвижимости, более того, ее не так давно расширили. Если ранее взять кредит с субсидированной ставкой можно было только на готовый дом или строительство с помощью аккредитованных банками компаний, то теперь ее можно получить и на самостоятельное строительство. Но дают такую ипотеку только на землю со статусом ИЖС, а сроки самостоятельного строительства дома ограничены одним годом. Некоторое оживление эта программа может принести, но все же в ней куда больше ограничений, чем на рынке новостроек.

Как уже говорилось в ответе на вопрос 3, наиболее устойчивыми к кризису будут сегменты, которые предусматривают комфортное постоянное проживание. То, что покупают вместо городской квартиры, а не дополнительно к ней - то есть таунхаусы и дуплексы, а также относительно недорогие коттеджи в поселках с коммуникациями и развитой инфраструктурой. Дачные варианты - УБП на существенном удалении от Москвы, обычные дачи в СНТ - тоже могут сохранить спрос, поскольку другие виды отдыха будут малодоступны для россиян. Но только при условии низких цен.

С точки зрения востребованности наиболее перспективными являются небольшие дома до 100 кв.м. Именно их активнее всего раскупали в предыдущие два года, поэтому они сейчас в максимальном дефиците.

Традиционно престижными - и потому самыми дорогими - являются западные направления. Это элитная Рублевка, Новорижское шоссе, где в нулевых и 2010-х годах строилось множество поселков бизнес-класса. Самые бюджетные - восточные, юго-восточные и южные направления. И, если, например, сравнительная дешевизна Горьковского шоссе объясняется во много загруженностью направления, то Симферопольское и Каширское шоссе - это достаточно свободные трассы, по которым от МКАДа до дома добираться ненамного дольше, чем по Новой Риге. 

Самый большой ассортимент сейчас представлен на Каширском шоссе (15% от общего объема предложения), Новорязанское (13%) и Дмитровском шоссе (9%). Каширское шоссе, помимо широкого выбора, привлекательно с точки зрения времени в пути – добраться до дома можно по скоростной платной трассе «М4 Дон». Средняя цена объекта – 2,8 млн рублей, это почти вдвое ниже, чем на Дмитровском шоссе, и вдвое дороже Новорязанского.

Вероятнее всего, негативные факторы окажутся сильнее, что приведет к снижению цен. Более подробно об этом читайте  ответе на 2-й вопрос. 

К сожалению, на вторичном рынке, особенно в СНТ и неорганизованных поселках могут быть такие сюрпризы. Проверку документов осуществляют брокеры, кроме того, можно рекомендовать пообщаться с соседями.