Рынок недвижимости в условиях турбулентности: как принимать решения продавцам и покупателям жилья

В марте девелоперы и брокеры отмечали рост спроса как на первичном, так и на вторичном рынке. Этот ажиотаж был связан с девальвацией рубля, санкциями, а также с тем, что завершить сделки спешили люди с одобренной по старым ставкам ипотекой. Но на вторичном рынке уже к концу марта спрос иссяк. На рынке новостроек спрос поддерживается льготной ипотекой, но он уходит в Новую Москву и Подмосковье, поскольку там предлагаются более доступные проекты. 

После ажиотажного всплеска спроса в марте уже в апреле мы увидели заметное замедление роста цен. Так, в марте на вторичном рынке Москвы метр подорожал на 5,6%, а в апреле - всего на 1,6%. В ближайшие месяцы цены будут топтаться на месте, а затем возможно длительное сползание вниз, как было в 2015-2017 годах. Тогда на фоне санкций и девальвации рубля тоже отмечался резкий рост цен в конце 214 и начале 2015 годов. Но затем за два года метр потерял около 15-20%. 

Спрос на вторичном рынке снижается из-за высоких ипотечных ставок на фоне снижения доходов. Риелторы говорят о снижении числа сделок в полтора-два раза в апреле. Если вы хотите относительно  быстро найти покупателя, то действительно стоит снизить цену на квартиру. Предпосылок для роста спроса и цен на вторичном рынке нет. Если деньги с продажи не нужны срочно, можно пока снять квартиру с продажи - вполне вероятно, что к концу 2022 или к началу 2023 года ипотечные ставки на вторичном рынке снизятся до более приемлемых 12-14%. Это не тот уровень, который способен обеспечить резкий рост спроса, но все же такие ставки более приемлемы и покупателя будет найти проще. Но, во-первых, роста цен все равно не ожидается, а на фоне предыдущего перегрева рынка вероятно снижение цен. Во-вторых, остаются геополитические и макроэкономические риски, которые могут вновь дестабилизировать ситуацию. Поэтому если нужны деньги, то лучше снизить цену процентов на 10% и продавать сейчас. 

Поскольку рынок недвижимости давно перешел на рубли, долларовые цены для краткосрочных периодов перестали быть показательными. В ретроспективе нескольких лет имеет смысл анализировать цены в долларах, поскольку они отражают не просто номинальные цены на квартиры, а их стоимость относительно других активов и экономики в целом. Но в краткосрочных прогнозах все зависит от курса доллара, который сейчас не является отражением реального рынка. Если доллар скакнет вверх, валютные цены просядут, если курс будет стабилен, то цены будут топтаться на месте. 

Если говорить об официальных квартирах (а не об апартаментах), которые защищены продажами через эскроу-счета и банковскими гарантиями, казалось бы, больших рисков нет. Однако в среднесрочной перспективе нет предпосылок для роста цен, поэтому даже по мере повышения строительной готовности новостройки не будут сильно расти в цене. Поэтому можно подождать и купить ближе к концу стройки, если в приоритете надежность. Исключение - новостройки, которые изначально выходят с большим дисконтом к рынку, они могут быть интересны инвесторам, но здесь нужно анализировать конкретный проект, его окружение и перспективы. надежность застройщика и другие факторы.  

Уже третий раз правительство вводит программу субсидирования ипотечной ставки для новостроек - в 2015, в 2020 и весной 2022. И каждый раз поднимается вопрос, не стоит ли распространить ее и на вторичный рынок. Скорее всего, и на этот раз ее не введут, тем более Минстрой на прошлой неделе заявил, что это не потребуется при дальнейшем снижении ключевой ставки. А ее Центробанк планирует снижать. В любом случае, это ненужная и даже вредная мера. На первичном рынке субсидирование ипотечной ставки - это необходимая поддержка строительной отрасли, поскольку падение спроса при росте себестоимости строительства грозит остановкой строек. Но на вторичном рынке снижение ставки будет означать поддержку спекулянтов за счет бюджета. 

Факторов, толкающих цены вниз, сейчас больше. Даже инфляция играет в большей степени на снижение стоимости метра. Из-за роста расходов на товары первой необходимости, у людей остаётся всё меньше денег на покупку жилья и ипотеку. 

Ставки по льготной ипотеке уже снизили до 9%. Ниже в нынешних условиях вряд ли опустят ставку, иначе это будет необоснованно высокая нагрузка на бюджет. 

На вторичном рынке цены перестали расти, а реальные сделки происходят с дисконтом. Допустим, вы рассчитываете на квартиру за 12 млн рублей и у вас есть 70% первоначального взноса, значит кредит вам нужен на 3,6 млн. Если брать льготную ипотеку на новостройку под 9%, например, на 9 лет, ежемесячный платеж составит 45 000 рублей. По обычной ипотеке на вторичном рынке при ставке 11-12% ежемесячный платеж будет около 50 000 рублей - не самая большая разница.

Поэтому важнее понять, какой объект вам больше подойдет, где лучше условия. На новостройки в некоторых случаях совместные программы банков и застройщиков предлагают ставки и по 3%. С другой стороны, на вторичном рынке сейчас можно торговаться и благодаря этому тоже снизить ежемесячный платеж. Важнее понимать, что в текущей нестабильной ситуации ипотека - в принципе рискованный шаг. Ее имеет смысл брать, если не хватает небольшой суммы - как в вашем случае около 30%. И чтобы платеж был комфортным - не более 30% текущего дохода. Кредиты на пределе возможностей всегда опасны, а особенно в условиях инфляции, которая будет "съедать" все большую часть зарплаты на покупку товаров первой необходимости. 

В целом властям пока удалось стабилизировать экономическую ситуацию. Но многое сейчас зависит от того, как будет развиваться геополитическая ситуация, поэтому рынок недвижимости находится под влиянием непредсказуемых факторов.

Рост цен на вторичном рынке остановился в апреле, а реальный дисконт, который можно получить при торге составляет 10-15%. На первичном рынке открытого снижения цен нет, скидки в основном тоже не самые большие, хотя в некоторых объектах они достигают 20%, но обычно такие скидки распространяются на небольшой пул квартир. Чаще застройщики пытаются предложить покупателям интересные ипотечные условия, что по сути тоже является завуалированной скидкой. 

Как минимум цены должны отыграть назад ажиотажный панический рост начала этого года, то есть стоит ожидать снижения процентов на 5-10%. Но и до этого цены на жилье были завышены по сравнению с доходами населения, поэтому можно ожидать более глубокой просадки в перспективе года-двух - процентов на 10-15%, а в некоторых сегментах и сильнее.

Пока мы видим, что государство придерживается прежней стратегии - стимулирования спроса. Это достигается льготной ипотекой, но даже она уже не в силах компенсировать завышенные цены на жилье при отсутствии роста реальных доходов населения. Застройщикам придется снижать цены, это уже происходит завуалированно - благодаря ипотечным программам со сниженной ставкой. Но траты на товары первой необходимости занимают все большую долю расходов, поэтому на потеку у людей остается меньше денег.