Что будет с рынком недвижимости Подмосковья? Цены, тренды, значимые проекты

Первичный рынок сегодня получает достаточную поддержку, поэтому квартиры в новостройках продолжат пользоваться спросом. Во-первых, из-за ранее одобренных заявок, большинство сделок сейчас заключается по ним, таких заявок хватит до конца мая. Во-вторых, существуют программы субсидирования ставок от самих девелоперов. Они позволяют брать ипотеку со ставкой в районе 10%, что является достаточно привлекательными условиями. Третьим фактором является новая программа льготной ипотеки под 12% и максимальной суммой в 12 млн рублей. Стоит отметить, что в ближайшие несколько месяцев ожидается спад спроса на вторичном рынке из-за высокой ключевой ставки, отсутствия каких-либо программ господдержки и низких объемов ликвидной экспозиции.

По нашим данным, средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке Подмосковья сегодня составляет 166,6 тыс. рублей, за год цена «квадрата» выросла на 28,2%, за месяц – на 3,2%. На вторичном 1 кв. м. стоит 139,7 тыс. рублей, за год «квадрат» прибавил в цене 33,1%, за месяц – подорожал на 1,7%.

В I квартале 2022 года объём предложения на первичном рынке жилой недвижимости Московской области внутри ЦКАД представлен в 155 проектах – 30,2 тыс. лотов суммарной площадью 1,46 млн кв. м. За квартал объём предложения в Московской области уменьшился на 1,8 тыс. лотов. По суммарной площади объём предложения за квартал уменьшился на 3,3%, но по сравнению с аналогичным периодом прошлого года объём выше на 4%. Так же, как и в предыдущем квартале сохраняется концентрация объёмов в ближнем радиусе юго-восточного и восточного направлений. На эти два направления сейчас приходится 36,4% от всего объёма предложения. За счёт выхода трёх новых проектов северо-западное направление ближнего радиуса Подмосковья вышло на третье место по объёму предложения (13%). Примерно равные позиции по объёму предложения (чуть более 10%) занимают также северное и западное направления ближнего радиуса Подмосковья.

Средневзвешенная цена предложения в I квартале 2022 года на первичном рынке внутри ЦКАД достигла 161,8 тыс. руб./кв. м, что на 9,9% выше, чем в предыдущем квартале. За год цена увеличилась на 36%.

В последнее время Подмосковье перетягивает на себя спрос. В "старой" и даже Новой Москве квартиры стоят слишком дорого, поэтому обычным покупателям без больших сбережений доступно только жилье в области. Поэтому и цены в Подмосковье росли активнее. Так, за 2021 год на вторичном рынке рост составил 28% против 18% в Москве (см. обзор рынка недвижимости Москвы и Подмосковья по итогам 2021 года). Этот тренд продолжился и в начале 2022 года. В январе подмосковный метр вырос на 2,4% (против 1,4% в Москве и 1,7% в Новой Москве), в феврале - на 2,6% (против 1,7% и 1% соответственно). По итогам марта Москва в старых границах обогнала Подмосковье (5,6% против 4,5%) из-за резкого роста инвестиционного спроса на фоне девальвации рубля, но область все равно опережает Новую Москву, где цены за месяц выросли на 1,9%.

Рост последнего месяца связан с кризисным ажиотажам - люди спешат переложить деньги в материальный актив, а также зафиксировать валютную прибыль. В будущем этот рост обернется жесткой стагнацией, в результате которой цены могут снизиться на 10-20%. От этого вряд ли спасет даже расширение программы льготной ипотеки. Между тем, Подмосковье должно оказаться более устойчивым к негативным тенденциям - опять же из-за более доступных цен. В условиях снижения доходов спрос будет еще больше перемещаться в область. 

На первичном рынке какого-либо перегрева не наблюдается. На «вторичке» - действительно цены росли быстрее, чем в Москве из-за того, что ранее подмосковные вторичные квартиры были недооценены. Кроме того, многие первичные квартиры перешли на вторичный рынок.

Рынок Московской области остаётся наиболее доступным по цене по сравнению с Новой Москвой и Москвой в старых границах. В 1 кв. 2022 года средневзвешенная цена предложения на первичном рынке Московской области составила 161,8 тыс. руб./кв.м, в Новой Москве – 221 тыс. руб./кв.м, в Москве в старых границах – 458 тыс. руб./кв.м.

Основной спрос в Подмосковье сосредоточен в бюджете до 6 млн рублей – чуть менее половины. Максимальным спросом по количеству комнат пользуются одно- и двухкомнатные квартиры – эта доля составляет порядка 84%. Предложение стандарт-класса за квартал сократилось на 16%, комфорт-класса – на 1,7%. Всё это не позволяет делать вывод о перегреве подмосковного рынка.

Там, где диаметры уже функционируют, этот фактор отыграл свою роль в росте цен. Если вы рассматриваете покупку квартиры на тех направлениях, где МЦД только планируется, в расчете на рост цен, нужно иметь в виду, что такая стратегия всегда означает готовность к рискам. Пока власти не корректировали планы по новым диаметрам: МЦД-3 и МЦД-4 планируется запустить в 2023-2024 годах. Скорее всего, такие громкие инфраструктурные проекты будут стремиться выполнить. Но в нынешней экономической ситуации никто не может дать гарантий по срокам. 

Осенью 2021 года мы проанализировали города Подмосковья и Новой Москвы, где появились диаметры, на предмет роста цен. За три года в пяти самых подорожавших городах, расположенных вдоль МЦД-1 и МЦД-2 рост составил 61-68% против 55% в среднем по Подмосковью. То есть даже там, где цены выросли наиболее существенно, разница со среднерыночным приростом составила 6-13%. Это в условия растущего рынка. В текущих условиях, когда на рынке ожидается стагнация, не стоит рассчитывать, что диаметры дадут существенный прирост, но спрос и цены в них будут более устойчивыми. В общем и целом стоит выбирать город, исходя из общего комплекса критериев, которые вам важны, а вот получить серьезную прибыль за счет улучшения транспортной доступности вряд ли получится.

Всё зависит от жизненных целей, бюджета, места работы – в Москве или области. Наиболее застроенными и развитыми традиционно являются города ближнего пояса Подмосковья, а максимальная концентрация новостроек – на восточном и юго-восточном направлениях, тут более 36% всех новостроек Подмосковья. Кроме того, традиционно эти направления являются и наиболее доступными по цене. Также много первичного жилья находится на северном, западном и северо-западном направлениях.

В последние годы активно развиваются Центральные диаметры МЦД, которые обеспечивают хорошую транспортную доступность сразу до нескольких узловых пересадок на московский общественный транспорт.

В ответе на 3 вопрос мы рассказали об общем влиянии фактора МЦД. В обычной ситуации с учетом времени, оставшегося до запуска (1-2 года), фактор МЦД мог быть дать прирост в 5-10%. Но сейчас на рынке в целом ожидается снижение цен. Но Подмосковье в принципе будет более устойчиво к снижению спроса и цен. Поэтому если цель - поменять квартиру на Москву, то нет смысла в спешке. 

Стагнация цен в те периоды была вызвана не переизбытком предложения, а периодами кризисов 2008-2009 годов и 2014-2015 годов. Стагнация цен наблюдалась в тот период на всех рынках недвижимости.

Выход нового предложения активно компенсируется уровнем спроса. Так, текущий объём предложения лишь восстановился до уровня 2 кв. 2020 года, а по сравнению с началом 2019 года объём предложения меньше на 41%.

Только в 1 квартале 2022 года на рынок области вышло 3 новых проекта и 26 корпусов в уже строящихся проектах. Объём нового предложения в I квартале 2022 года составил 151 тыс. кв. м, что на 4,4% меньше, чем в предыдущем квартале. Данный показатель является минимальным значением с начала прошлого года. Однако необходимо принимать во внимание, что в течение двух кварталов с начала пандемии выход новых объёмов был крайне ограничен, затем около года наблюдался активный выход новых проектов и корпусов, а сейчас объёмы нового предложения стабилизировались до значений в пределах 150 тыс. кв.м в квартал.

Наибольшим спросом на первичном рынке Московской области пользуются проекты комфорт-класса с отделкой и хорошей транспортной доступностью.

Сейчас даже эксперты в сфере демографии вряд ли возьмутся строить конкретные прогнозы. Но в целом в ближайшее десятилетие московский регион останется центром притяжения для новых жителей. 

Апартаменты в Подмосковье будут менее устойчивыми к снижению спроса, чем квартиры. Основной спрос в области - это аудитория эконом- и комфорт-классов, для которой важны возможность прописаться, наличие социальной инфраструктуры (бесплатные детские сады, школы, поликлиники) и, что самое важное, льготная ипотека, которая распространяется только на новостройки с жилым статусом. 

Этот вопрос лучше адресовать подмосковным властям.