Как меняется элитная недвижимость

Весенний режим самоизоляции повлиял не только на продажи, но и на требования к недвижимости. Люди стали проводить больше времени дома, поэтому в элитном сегменте еще большую важность приобрела уединенность. О том, как меняется продукт, эксперты рассказали в ходе онлайн-конференции «Высокие тренды: что предлагают девелоперы и что нравится покупателям элитной недвижимости?».

Карантин и ипотека

В июне эксперты по элитной недвижимости отмечали рост интереса к этому сегменту (звонки, запросы) на фоне «карантинного» снижения продаж (см. «Элитное жилье не испугалось самоизоляции»). К осени стало понятно, что спрос благополучно восстановился после весенней самоизоляции. По данным Knight Frank, за I полугодие 2020 общее количество сделок составило порядка 360 штук, что на треть ниже значений I полугодия 2019 года. «После снятия ограничительных мер рынок элитного жилья заметно оживился как со стороны девелоперов, так и со стороны покупателей, и мы наблюдаем хорошие темпы восстановления сегмента. Объем сделок в июле-сентябре 2020 года оказался сопоставим с аналогичным периодом прошлого года – на первичном рынке было реализовано порядка 280 квартир и апартаментов (-1% в годовой динамике)», - говорит Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank.

По словам директора по ценообразованию и аналитике «Интеко» Полины Балашовой, даже несмотря на карантин, 2020 год складывается удачно для элитного жилья: «В премиум- и элит-сегментах в январе-сентябре 2020 года объем поглощения рынка равнялся показателям аналогичного периода 2019 года. Спрос был волнообразным – показатели первого и третьего кварталов 2020 года совокупно превосходили аналогичные показатели 2019 года на 4% и 44% соответственно, в то время как максимальный спад составил 55-60% в апреле-мае 2020 года по сравнению с аналогичным периодом 2019 года».

Представители ЗАО «Башня Федерация» отметили, что из-за карантина, с одной стороны, сократились темпы выхода новых проектов, а с другой – значительно увеличились продажи в готовых проектах и жилых комплексах на высокой степени готовности. В таких проектах продажи выросли на 35-50% в зависимости от конкретного лота и локации. Например, в «Башне Федерация» третий квартал стал рекордным, так как удалось реализовать 21 классический апартамент при цене более 540 000 рублей за кв. м и 8 платиновых апартаментов при цене более 900 000 рублей за кв. м.

Этот тренд подтверждает директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева: «Предложение сокращается, наиболее ликвидные варианты быстро уходят с рынка, а клиенты больше внимания обращают на квартиры и апартаменты в проектах на высокой стадии готовности. Этой осенью мы уже завершили продажи в проекте премиум-класса «Медный 3.14» еще до ввода дома в эксплуатацию, на стадии фасадных работ. Высокий спрос мы фиксируем и в многофункциональном комплексе The Book на Новом Арбате, где весной 2020 года началась выдача ключей».

Одним из важных факторов спроса оказалась льготная ипотека – конечно, не в сегменте de lux, но в бизнес- и премиум-классах. По словам Оксаны Дивеевой, в сентябре доля ипотечных сделок с использованием льготной ипотеки, например, в небоскребах «Небо» на Мичуринском проспекте, достигла 73%.

Продукт меняется вслед за покупателем

На рынке высокобюджетного жилья меняется и сам продукт. «За последние несколько лет особенно заметны стали два тренда рынка премиальной недвижимости, - говорит директор департамента продаж городской недвижимости Savills в России Кристина Томилина. - Первый – квартиры существенно уменьшаются. Если раньше 3 спальни мы видели в квартирах от 200 метров, то сейчас и на 140 метрах в новом проекте может быть 3-спальневая планировка. Второй тренд, идущий в разрез первому, - это спрос на большие квартиры от 4, а иногда и от 5 спален. Связано это с ростом числа состоятельных семей, которые хотят иметь по 4-5 детей. Такие клиенты ищут квартиры от 200-250 метров с большим количеством спален и других помещений, а рынок, к сожалению, пока не готов удовлетворить всех в этом желании».

Но определяющим критерием для элитной недвижимости остается уникальность. «В каких-то случаях само местоположение является уникальным, например, сейчас активно формируется «локация Кремля», - говорит Андрей Соловьев из Knight Frank. - В других в проекте присутствует сервисная составляющая – в Москве насчитывается всего 6 комплексов под управлением известных отельных брендов, и некоторые клиенты коллекционируют такие лоты по всему миру. Или дом может иметь богатую историю в проектах реконструкции, или может создаваться уникальная отделка. Например, в проекте «Кузнецкий мост, 12» внутренняя отделка мест общего пользования и апартаментов будет оформлена хрустальными изделиями Lalique, многие элементы создаются специально для этого дома. Уникальными могут быть сами лоты комплекса – двухуровневые, таунхаусы, виллы или пентхаусы с эксклюзивными видами, террасами. В пример можно привести абсолютно уникальное предложение в «Москва-Сити»: видовой пентхаус в башне «Федерация» – данный лот расположен на 95-97 этажах и представляет собой трехуровневое пространство общей площадью 2,2 тыс. кв. м. В числе уникальных характеристик лота: виды на Москву с обзором на 360 градусов, стеклянный купол площадью почти 2 тыс. кв. м, потолки высотой до 14 м. Пентхаус имеет свободную планировку с готовой дизайн-концепцией и может быть разделен на два апартамента».

Свой «кусок улицы» в квартире

Один из главных потребительских трендов этого года – спрос на террасы. На фоне весенней самоизоляции люди захотели иметь возможность отдыхать на свежем воздухе даже в таких условиях.

«В наших проектах мы отмечаем, что покупатели все чаще отдают предпочтение функциональным планировкам, которые в то же время можно гибко адаптировать под свои потребности, - отмечает Оксана Дивеева. - Например, в жилом квартале The Residences at Mandarin Oriental, Moscow мы предусмотрели формат мезонетов – двухуровневых квартир с приватным садом и террасой. В таких лотах легко разграничить и функционально обозначить пространство – для работы, отдыха в кругу семьи, а спортивные зоны организовать на террасе или в отдельных комнатах. Интерес к квартирам и апартаментам с террасами заметно вырос с этой весны: такие лоты, в частности, востребованы в наших проектах Mon Cher и небоскребах «Небо»».

По словам Полины Балашовой, квартиры с террасами в проектах – это точечный уникальный продукт, который пользуется повышенным спросом. Наценка на данные лоты составляет от 20% до 40% в зависимости от иных характеристик конкретного предложения. При этом от балконов и лоджий в классическом их понимании отказалось 75% девелоперов в силу экономически невыгодных решений, кроме того, клиенты в 80% случаев присоединяли к квартире летние помещения, нарушая внешний вид фасада.

Свой дом в центре Москвы

Еще один «карантинный тренд», который эксперты выделяли еще на июньской онлайн-конференции, – интерес к загородному жилью. Однако такой формат существует не только за МКАД, но и в центре Москвы. «В основном виллы или таунхаусы представлены одним или несколькими лотами в рамках жилого комплекса, имеют собственный вход и небольшой придомовой участок, - рассказывает Андрей Соловьев. - Например, Knightsbridge Private Park, «Меценат» и др. Немного нестандартное и нехарактерное для Москвы решение предложено в реконструируемом особняке «Дом с Атлантами», где двухуровневые таунхаусы занимают 1-й и -1-й этажи. Небольшие патио этих лотов скрыты на цокольном этаже, но при этом имеют собственный вход во внутреннем дворе».

Полностью в формате вилл и таунхаусов на элитном рынке Москвы представлено всего два проекта. Первый – Cameo Moscow Villas, состоящий из 17 двух- и трехэтажных вилл. Каждая имеет гостевой двор и патио, благоустройством территории также предусмотрен частный сад и парк. По словам эксперта, после выхода на рынок проект пользовался невероятной популярностью среди покупателей, и на конец сентября 2020 года в продаже осталось только 2 лота. В составе второго проекта – Eight Yards – всего 8 таунхаусов, каждый из которых имеет собственное патио и три индивидуальных входа: парадный, со двора, из паркинга. Средневзвешенная цена на лоты такого формата, по данным Knight Frank, составляет порядка 1,1 млн руб., что на 33% превышает среднерыночный показатель.

Уединенность наверху

Востребованным остается формат пентхаусов – он тоже предполагает уединение, но на верхних этажах. Помимо расположения наверху, отличительными особенностями таких квартир является наличие террасы или эксплуатируемой кровли, примечательные видовые характеристики, увеличенная высота потолков, большая площадь, также часто есть возможность оборудовать камины. «Далеко не каждый лот, расположенный на последнем этаже, можно назвать пентхаусом, пентхаусы — это эксклюзивный, нишевый продукт со своим потребителем, - уточняет Андрей Соловьев. - В одном корпусе/секции редко можно встретить более двух пентхаусов, так как один лот занимает весь этаж либо его половину. Чаще всего они предлагаются покупателям без отделки, даже если в остальных квартирах или апартаментах предусмотрен финишный вариант».

По словам Оксаны Дивеевой из Capital Group, в середине 2020 года в Москве продавалось около 200 пентхаусов общей площадью более 52 000 кв. м. «Хотя пентхаусы традиционно были самым дорогим предложением на рынке недвижимости, сейчас они появились и в комплексах бизнес-класса, что делает формат доступным для гораздо большего количества покупателей, особенно учитывая действующие сейчас привлекательные ипотечные программы, - рассказывает эксперт. - Так, весной мы открыли продажи пентхаусов с террасами в небоскребе бизнес-класса «Небо». Площади террас в «Небе» достигают 43 кв. м, а высота потолков — 3,75 м. В небоскребах за счет высоты и детального планирования доступны редкие виды на природный заказник «Раменки», Воробьевы горы, МГУ и «Москва-Сити». Среди элитных проектов двухуровневые пентхаусы представлены в клубных домах White Khamovniki и Mon Cher. В них есть выходы на собственную террасу на крыше комплекса, а внутри квартиры можно установить дровяной камин».

Клубность или высота

В девяностые и нулевые элитной недвижимостью считались в основном только клубные дома не более чем на 40-50 квартир. Сейчас само понятие «клубности» подросло – примерно до 100 квартир. А средняя этажность клубного дома, по подсчетам аналитиков Savills, за 5 лет выросла более чем на 30% с 6 до 8 этажей.

Правда, небоскребы в Москве все еще обычно не относят к элитному сегменту. «В первую очередь, это обусловлено спросом со стороны клиентов, ценящих приватность, камерность и жизнь в историческом центре Москвы, - объясняет Андрей Соловьев. - Отдельно мы выделяем ММДЦ «Москва-Сити» как уникальный кластер, где гармонично скомбинированы бизнес-среда, инфраструктурная часть и жилое пространство высокого ценового сегмента. Такие проекты интересны только определенной группе покупателей, в основном жилье здесь приобретают бизнесмены в качестве второй квартиры (так называемой «квартиры для пиджака») и просто любители данного формата, кто хочет жить в центре деловой активности и иметь определенные видовые характеристики». Небоскребы в других локациях в основном относятся к классам премиум и бизнес».

На территории ММДЦ «Москва-Сити» на текущий момент можно приобрести апартаменты в небоскребах «Федерация», «ОКО», Neva Towers, а также в ЖК Capital Towers, расположенном поблизости. Кроме того, уже ведутся строительные работы по возведению еще двух проектов-небоскребов в рамках кластера: МФК Grand Tower (участок №15, апартаменты) и One Tower.