Год работы по эскроу: застройщики справляются, покупатели доверяют

1 июля 2019 года заработал механизм покупки новостроек через счета эскроу. Спустя год мы решили подвести первые итоги реформы на онлайн-конференции «Год эскроу: как справляется рынок и стало ли безопаснее покупать новостройки?». Эксперты рассказали не только об основных изменениях на рынке, но также о сложностях и нюансах использования новой схемы.

Эскроу растет

Согласно новым правилам, по которым рынок живет уже год, деньги дольщиков поступают не напрямую застройщику, а на специальный счет эскроу в банке, который является гарантом сохранности средств покупателя. Деньги со счета девелопер может получить только после окончания строительства, а в случае нарушения обязательств банк вернет их дольщику. Деньги на строительство застройщики получают за счет проектного финансирования – то есть по сути кредита в том же банке, но под более низкий процент.

Незадолго перед вступлением в силу поправок к 214-ФЗ они были существенно смягчены. Новостройки, готовые не менее чем на 30% и распроданные не менее чем на 10%, разрешили продавать по старым правилам. А для комплексных проектов и системных застройщиков были установлены даже более низкие требования. Поэтому подавляющее большинство столичных новостроек сохранили старую схему продаж (см. «Час X настал: что будет с новостройками после перехода на эскроу-счета»).

Сейчас доля новостроек, продающихся через счета эскроу, постоянно растет, поскольку все новые корпуса выводятся на рынок по этой схеме продаж. Если год назад доля столичных новостроек, продающихся через эскроу-счета, составляла около 20%, то сейчас на эскроу приходится уже около трети квадратных метров в общем объеме предложения (35%, по данным «Дом.рф» на апрель 2020 года). При этом Москва занимает лишь десятое место по этому показателю. «Это связано с тем, что в Москве изначально больше проектов смогли работать по старым правилам – то есть были готовы более чем на 30% и распроданы более чем на 10%. К тому же в Москве больше системообразующих застройщиков и крупных комплексных проектов, для которых были сделаны послабления при переходе на эскроу-счета», - объясняет руководитель проектов IRN.RU Юлия Рышкина.

Данные «Метриум», где считают долю в квартирном выражении, даже выше: на сегодня около 52% строящихся квартир в московских новостройках массового сегмента реализуется с использованием эскроу-счетов. Еще в первом квартале 2020 года этот показатель составлял 39%. «Столь заметный скачок обусловлен выходом нескольких новых проектов, в одном из которых сосредоточено 14% от всех строящихся в Москве массовых квартир», - говорит управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.

Девелоперы пережили эскроу

Многие эскперты опасались перехода на проектное финансирование и считали, что это подкосит рынок или как минимум серьезно снизит объемы строительства – девелоперы могли не получить одобрение банка и в результате были бы вынуждены остановить стройки (см. «Рынок недвижимости 2019: тенденции, прогнозы и «черные лебеди»). Особенно часто такие опасения звучали до смягчения условий перехода на эскроу. Но в реальности ситуация складывается вполне благополучно, особенно в Москве.

Переход на эскроу-счета усилил тенденцию к монополизации девелопмента, которая наблюдалась еще до реформы долевого строительства. «На протяжении последних лет основной объем продаж традиционно приходится на проекты ряда крупнейших застройщиков. Переход на проектное финансирование «отсеял» недобросовестных игроков и осложнил доступ на рынок неопытным компаниям, - отмечает Надежда Коркка. - Дело в том, что банки заинтересованы в том, чтобы инвестировать только в ликвидные проекты с минимальными рисками. Поэтому застройщики, которые не могут создать эффективную финмодель, не получают финансирование. Кроме того, выросла и себестоимость строительства, поскольку девелопер теперь использует не «бесплатные» деньги дольщиков, а кредитные средства. В этом контексте небольшие компании вынуждены либо уйти с рынка, продав участки более крупным игрокам, либо найти авторитетного партнера для реализации проекта».

Эксперт считает, что переход на эскроу стал драйвером роста цен на рынке новостроек Москвы в связи с увеличением себестоимости строительства из-за проектного финансирования. «Так, лишь за первый квартал 2020 года средняя стоимость квадратного метра выросла на 6,3% в массовом сегменте и на 6,7% в бизнес-классе. Во втором квартале ценовая динамика практически прервалась в связи с резким падением спроса», - говорит Надежда Коркка.

Однако, как отмечает Юлия Рышкина, свою роль в росте цен могли сыграть и другие факторы – повышение строительной готовности проектов, рост доли готового предложения и проектов с отделкой, а также некоторый ажиотаж на рынке в связи с падением курса рубля в марте 2020 года. К тому же проектное финансирование не так уж сильно влияет на себестоимость строительства. Как еще зимой 2019 года подсчитали специалисты Ernst & Young, новый механизм финансирования ведет к увеличению инвестиционного бюджета проекта в среднем лишь на 4,4%.

При этом проектное финансирование для застройщиков сильно подешевело за последний год. По данным «Дом.РФ», средние ставки опустились до 5-5,5% по сравнению с 7-8% перед вступлением в силу поправок. Это произошло как благодаря уменьшению ключевой ставки ЦБ с 7,5% до 4,5%, так и непосредственно в связи с реформой 214-ФЗ: при накоплении определенного объема средств на эскроу-счете банки снижают ставку по проектному финансированию. В некоторых случаях – практически до нуля.

Покупатели верят в защиту

Чем дольше работает новая схема продаж, тем больше в нее верят покупатели. В мае 2019 года – перед вступлением в силу новых правил – на IRN.RU прошло онлайн-голосование, в ходе которого читателей спрашивали, по какой схеме они бы предпочли купить квартиру в новостройке. Тогда голоса между эскроу и старыми правилами разделились поровну (по 38%), а 21% опрошенных сказали, что им все равно, как покупать жилье (см. «Люди готовы покупать новостройки и по эскроу, и по старым правилам»).

«Зимой 2020 года мы повторили опрос, и в нем доля сторонников эскроу выросла до 54%. Тех, кто предпочел бы покупку по старым правилам, оказалось 28%, 17% сказали, что им все равно», - рассказывает Юлия Рышкина.

Интересно, что реальное распределение в спросе показывает другую картину. По данным Россреестра, за период январь-май 2020 года в Москве с использованием эскроу-счетов было заключено 33% от общего числа ДДУ. Это связано с ограниченным предложением, а также с более высокой готовностью корпусов, продающихся без эскроу-счетов, что делает их более привлекательными для многих покупателей, которые между эскроу и высокой строительной готовностью выберут последнее.

Надежда Коркка также отмечает постепенный рост доверия к покупкам через эскроу-счета: «По мере роста такого предложения повышалась и осведомленность клиентов. Поворотным моментом стало начало кризиса. Люди вспомнили о массовых банкротствах застройщиков и обманутых дольщиках, которыми отметился кризис 2008 года, и стали искать способы снизить риски. И если в 2008 году спрос перетек на более «надежный» вторичный рынок, то сейчас ситуация прямо противоположная. С одной стороны, спрос на новостройки поддерживает льготная ипотека, с другой - новая схема гарантирует безопасность сделки. Кроме того, сегодня уже половина массовых новостроек продается по эскроу-счетам, и клиентам доступен широкий выбор».

Стало безопаснее

Эксперты говорят, что новая схема продаж и финансирования строительства действительно делает рынок новостроек более безопасным. «Новая схема защищает права дольщиков сразу по нескольким «фронтам», - говорит Надежда Коркка. - Во-первых, она обеспечивает сохранность средств на эскроу-счетах. Во-вторых, снижает риски столкнуться с недобросовестным или непрофессиональным застройщиком: такие игроки вряд ли смогут получить проектное финансирование. В-третьих, во время кризиса застройщики проектов, реализующихся по новой схеме, располагают всеми необходимыми средствами для завершения строительства, поскольку не зависят от темпов продаж. Соответственно, в таких проектах с большой вероятностью будут соблюдены сроки ввода».

По словам адвоката Олега Сухова, мошенничество или банкротство застройщика теперь не являются большой угрозой: «Деньги хранятся на эскроу, и банк раскроет счет только при получении разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Если же девелопер обанкротиться или собственники застройщика сбегут за границу, как тот же Полонский, то потребитель получит деньги со счета либо их заберет банк, выдавший кредит. Улучшилась ли защита дольщиков с этой точки зрения? Да. Потребитель получит квартиру либо вернет деньги. Пусть и с убытком. Причем получение квартиры стало более реальным. Строительство теперь финансируется за счет кредита. А банки просто так денег не дают. В результате мелкие и средние застройщики уходят с рынка и остаются крупные игроки, способные строить дома. В том числе и за свой счет. С этой точки зрения понятие «обманутые дольщики» (в том смысле, как его понимали в 90-е и в «нулевые» годы) должно исчезнуть из обихода». По прогнозам Минфина, полный переход на проектное финансирование строительства жилья с использованием эскроу-счетов без потерь прежних объемов строительства возможен к началу 2022 года.

Сложности и нюансы

В целом новая схема не сильно осложнила процесс покупки. «После того, как менеджеры объясняют клиенту принцип действия новых правил, дополнительных вопросов обычно не возникает, - говорит Надежда Коркка. - Тем не менее есть один нюанс. Перед подачей документов на регистрацию клиент сначала открывает аккредитив и вносит на него денежные средства. По старым правилам после регистрации деньги с аккредитива перечисляются на расчетный счет застройщика, а по новой схеме – на эскроу-счет того же клиента. Однако операционисты в банках иногда делают ошибки и при раскрытии аккредитива указывают в качестве счета получателя счет застройщика, что неверно. Поэтому мы стараемся акцентировать внимание клиентов на этом моменте, чтобы они проверяли работу сотрудников банка».

Кроме того, именно схема с эскроу помешала в карантин продавать квартиры полностью онлайн. «Хотя ЦБ смягчил требования для банков по идентификации клиентов, в большинстве случаев открыть эскроу-счет (как и оформить ипотеку) можно только во время личного визита в банк, - отмечает эксперт. - Лишь единичные организации предложили более продвинутые решения. Так, Сбербанк первым запустил сервис, позволяющий открыть счет эскроу удаленно, с помощью мобильного приложения. Этот продукт позволяет значительно сократить время заключения сделки и упрощает процесс покупки».

Олег Сухов отмечает, что в новой схеме есть некоторые недостатки и дольщики все же не полностью защищены. «К недочетам эскроу относится наличие предельного размера страховой выплаты при банкротстве уполномоченного банка, где открыт счет, - говорит адвокат. - В соответствии со ст. 12.1 закона № 177-ФЗ максимальный размер страховой выплаты по эскроу составляет 10 миллионов рублей. Это значит, что если дольщик зачислит на эскроу 15 или 20 миллионов рублей, то при банкротстве банка получит только 10 миллионов. То есть граждане, покупающие дорогие квартиры, несут повышенный риск при банкротстве кредитной организации».

Второй негативный момент заключается в том, что на деньги, находящиеся на эскроу, проценты не начисляются. Возможность начисления процентов обсуждалась властями, но могла бы привести к росту стоимости новостроек (см. «Покупателям нужны квартиры по доступной цене, а не проценты по эскроу»). «Если гражданин расторгнет ДДУ до передачи объекта в эксплуатацию, то получит только ту сумму, которую внес на счет. Это прямой убыток, - объясняет Олег Сухов. - Ну, и наконец, этот убыток возрастет, если дольщик зачислит деньги на эскроу с помощью кредита. В этом случае потребитель понесет дополнительные расходы за счет выплаты процентов банку-кредитору. Ведь застройщик до сдачи дома не пользуется деньгами дольщика, а банк не платит человеку проценты за деньги, находящиеся на эскроу. Зато дольщик, взявший кредит, обязан вернуть деньги и заплатить банку-кредитору проценты. И даже если гражданин пойдет в суд и потребует взыскать с застройщика убыток в виде процентов по кредиту, то судья откажется удовлетворить требование, так как «... эти расходы дольщика связаны с исполнением обязательств по кредитному договору, а не с нарушением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства истцу» (Решение Иркутского райсуда Иркутской области по делу № 2-274/2020 от 10.03.2020 г.)».

По словам Надежды Коркки, на рынке есть инструмент, позволяющий минимизировать этот недостаток: «В начале 2020 года банк «Дом.РФ» и «Страховой дом ВСК» разработали программу, которая позволяет вернуть выплаченные проценты по ипотеке (на сумму до 450 000 рублей) в случае банкротства застройщика. При этом квартира в новостройке должна быть приобретена по новой схеме, с использованием эскроу-счетов».

Кроме того, новые правила гарантируют только возврат средств, но не защищают дольщиков от безалаберной работы застройщиков, а также от изменения проектов и ухудшения качества строительства жилья, не гарантируют соблюдение сроков сдачи объекта, не компенсируют убытки при расторжении ДДУ (до ввода здания в эксплуатацию) по причине срыва срока передачи квартиры. «В соответствии с ГК РФ (ст. 860.7) владельцем счета-эскроу считается дольщик (или депонент). До ввода здания в эксплуатацию деньги, внесенные участником долевого строительства на этот счет, блокируются, и застройщик не может ими воспользоваться. Поэтому девелопер строит объект за счет кредита, полученного в банке, где открыт счет эскроу, или на собственные средства. Следовательно, строительная компания не пользуется деньгами гражданина и не имеет к ним доступа. Поэтому при расторжении ДДУ до сдачи дома в эксплуатацию дольщик не получит проценты с застройщика. Об этом говорит ч. 4 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве», - объясняет Олег Сухов.

Однако это правило знает исключения. Так, дольщик вправе расторгнуть ДДУ, когда застройщик сдал дом в эксплуатацию, получил деньги со счета эскроу, однако при этом нарушил требования к качеству объекта, не устранил выявленные недостатки в установленный участником долевого строительства разумный срок, не возместил расходы на устранение недостатков и т.д. В этих случаях гражданин может потребовать уплаты процентов от застройщика (ч. 2 и 3 ст. 7, ст. 9 закона № 214-ФЗ). Ведь девелопер получил доступ к деньгам гражданина.

Кроме того, гипотетически можно получить проценты и с уполномоченного банка. «Судебная практика знает такие примеры. Правда, встречались они в 2019 году, когда нормы об эскроу только начали действовать, - рассказывает адвокат. - Например, дольщик расторг ДДУ до окончания строительства и потребовал вернуть деньги со счета эскроу. Однако кредитная организация по каким-то причинам отказалась перевести средства. Тогда гражданин обратился в суд. Судья обязал банк вернуть деньги и уплатить гражданину проценты за пользование чужими денежными средствами (Определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда по делу № 2-127/2019 от 13.09.2019 г). Правда, в 2020 году я подобных дел уже не встречал. Кредитные организации без разговоров возвращают деньги дольщикам».