На бизнес-класс приходится около половины рынка новостроек Москвы. При этом далеко не все из них пользуются устойчивым спросом. Заметный удар по рынку нанес режим самоизоляции и связанное с ним снижение доходов населения. На онлайн-конференции «Новостройки бизнес-класса: критерии, тренды, успешные проекты» эксперты рассказали, как первичный рынок среднего ценового сегмента переносит новый кризис.
Считается, что middle-сегмент наиболее уязвим в период кризисов и снижения доходов населения. «Экономика проектов элитного сегмента обычно изначально рассчитана на более долгие сроки реализации и на меньшие темпы продаж. Поэтому временная «просадка» спроса не так страшна для самого дорогого жилья класса люкс, - объясняет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. - К тому же экономическая система – не только в России, но и в мире – такова, что во время кризиса часто бедные беднеют, а богатые богатеют. Конечно, есть примеры громких разорений и банкротств в крупном бизнесе, но в целом среди наиболее обеспеченной прослойки многим удается не только сохранить свое состояние, но и преумножить». Недавно Forbes подсчитал, что за два месяца число долларовых миллиардеров в России выросло с 99 до 101 человека, а их общее состояние увеличилось с $392 млрд до $454 млрд.
На другом краю рынка – в массовом сегменте – новостройки все равно оказываются востребованными, поскольку жилье остается базовой потребностью. Люди все равно стремятся купить квартиру, просто во времена кризиса выбор падает на более дешевые предложения. А вот средняя прослойка – особенно собственники и руководители малого и среднего бизнеса – страдают сильнее других (см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы до конца 2020 года от IRN.RU»). «Скорее всего, это будет особенно заметно в нынешний кризис, потому что в основном пострадали туристическая отрасль, HoReCa, розничные магазины и сфера услуг. Их собственники, высший менеджмент и высококвалифицированные специалисты ранее как раз составляли основную целевую аудиторию жилья бизнес-класса», - отмечает эксперт.
Директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов согласен, что рынок ждут сложные времена. «Основную аудиторию большинства девелоперов составляют высококвалифицированные специалисты и руководители среднего звена, а также владельцы малого и среднего бизнеса. Коронавирус повлиял на их доходы, но что важнее – на их уверенность в своем будущем и возможностях обслуживать ипотечный кредит, накопить на первый взнос и т.д. Те, у кого доходы реально упали, вынужден был «проедать» часть накоплений, остальные прямо сейчас не готовы сказать, что их материальное положение не изменится в ближайшее время. Это общемировой тренд, который в России накладывается на традиционное неверие в экономическую стабильность».
В отличие от более дешевых сегментов, бизнес-классу не сильно поможет льготная ипотека под 6,5%, которая будет драйвером спроса на новостройки в ближайшие месяцы. Дело в том, что льготная ставка распространяется только на кредиты до 8 млн рублей, то есть при первоначальном взносе в 20% общая стоимость квартиры, которую можно будет купить по этой программе, составит 10 млн рублей. А это в основном цена эконом- и комфорткласса в «старой» Москве, проектов сегмента «бизнес» в этом бюджете очень мало.
Ситуация на рынке – сложная, но не катастрофичная. По словам директора департамента жилой недвижимости Colliers International Кирилла Голышева, объем спроса в бизнес-классе в марте-апреле сократился на 6,2% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года: «Однако стоит помнить, что в течение первых двух кварталов прошлого года на рынке наблюдалось увеличение объемов реализации, что прежде всего было связано с ростом покупательской активности на фоне перехода на новый механизм продаж через эскроу-счета. Если же сравнить данные за март-апрель 2020 года с данными аналогичного периода 2018 г., то напротив, можно увидеть рост объема поглощения на 13%».
Правда, данные за первые два месяца квартала «вытянул» удачный март, когда еще не ввели строгий режим самоизоляции. В апреле же спрос в бизнес-сегменте упал на 34% по сравнению с аналогичным периодом 2019 г. и на 29% относительно 2018 г.
Но в целом, по мнению эксперта, средний сегмент сейчас достаточно устойчив. «Одной из главных тенденций на протяжении последних двух лет для рынка новостроек бизнес-класса является то, что с начала 2018 года спрос на рынке стабильно превышает объем нового предложения: в I квартале 2020 г. объем поглощения превысил объем нового предложения в 1,5 раза (на 89 000 кв. м)», - говорит Кирилл Голышев. Поэтому затоваривания на рынке не наблюдается. По итогам I квартала 2020 г. общий объем предложения сократился на 10% по сравнению с показателями последнего квартала 2019 года. В общей сложности новостройки бизнес-класса, по данным Colliers, занимают 42% первичного рынка «старой» Москвы, в конце прошлого года доля этого сегмента составляла 43%.
Зато бизнес-класс активно набирает обороты в Новой Москве. «Спрос на квартиры бизнес-класса в ТиНАО растет. Тренд может только радовать – при увеличении предложения вдвое спрос вырос в 4 раза», - рассказывает Дмитрий Цветов. Доля бизнес-класса в ТиНАО в 2019 году выросла с 17,3% до 39,8%. «С учетом низкого спроса в период пандемии правильно говорить не о затоваривании, а о невозможности реализовать имеющийся спрос. Представляется, что после снятия режима самоизоляции продажи жилья бизнес-класса в ТиНАО покажут наибольший темп», - считает эксперт.
Олег Репченко считает, что из-за проблем с продажами девелоперам придется делать скидки. Можно ожидать скидок до 10%, а в сильно переоцененных проектах даже больше. «Однако нужно иметь в виду, что рынок неравномерен. Проекты бизнес-класса с хорошей локацией и по относительно невысоким ценам меньше почувствуют спад продаж. Такие проекты, возможно, смогут обойтись и вовсе без серьезных дисконтов. Особенно это касается тех новостроек бизнес-класса, где есть квартиры по 10 млн рублей или чуть выше – там спрос дополнительно поддержит льготная ипотека». Ипотечный фактор играет важную роль в бизнес-сегменте.
Объектов с таким ценником и хорошей локацией мало, но они есть: например, ЖК Headliner рядом с ММДЦ «Москва-Сити», крупные комплексные проекты, которые строятся в рамках редевелопмента промзон, такие как ЖК «Символ» и Nagatino i-Land и другие. О самых востребованных проектах мы писали в статье «Новостройки Москвы: самые популярные жилые комплексы бизнес-класса».
Кроме того, под льготную ипотеку попадают новостройки бизнес-класса в Новой Москве. По данным ГК «А101», в Новомосковском округе на текущий момент предложение бизнес-класса представлено в пяти проектах – жилых комплексах «Скандинавия», «Румянцево Парк», «Новая Звезда», «Рассказовка» и Russian Design District.