Черноморские курорты: как выбрать квартиру у моря и не прогадать

В последние годы те, кто мечтает о квартире у моря, все чаще обращают внимание на российский юг: здесь дешевле, чем на европейских курортах, а инфраструктура стала заметно лучше, чем была 10-15 лет назад. В ходе онлайн-конференции «Курортная недвижимость: возможности и риски» эксперты рассказали, в каких городах черноморского побережья выбирать жилье, сколько оно будет стоить и как не потерять деньги.

Россияне потянулись на юг

Несмотря на то, что последние годы реальные доходы населения не растут, многие покупатели все равно планируют покупку второго дома на курорте или даже первого дома – для переезда на море. «До 2014-2015 года такие покупатели зачастую рассматривали зарубежные курорты. Они могли себе позволить недвижимость, допустим, в Болгарии или небольшом городке Испании. Но из-за девальвации рубля российская недвижимость оказалась заметно дешевле, что привлекло дополнительных покупателей», - рассказывает генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько.

Еще один фактор, повысивший привлекательность российского юга – сложности с выездом за границу для некоторых категорий россиян. «Возможно, это не такая большая аудитория, но она заметна в спросе – особенно на недвижимость высокого класса», - отмечает эксперт.

Большинство покупателей курортной недвижимости – жители Москвы и Санкт-Петербурга, высокий спрос отмечается также со стороны жителей Краснодара и из северных – в первую очередь нефтяных – регионов (см. «Дом у моря: где и почем можно купить курортную недвижимость»). По данным федерального застройщика «РКС Девелопмент», 70% покупателей приобретают курортную недвижимость в качестве летней резиденции. Многие из них сдают жилье отдыхающим в те периоды, когда сами там не живут. Также курортная недвижимость нередко интересна пенсионерам – как для проживания в хорошем климате рядом с морем, так и для дополнительного заработка. «Некоторые покупают сразу две квартиры: в одной живут, а вторую сдают. Или могут купить двухуровневую квартиру: на верхнем этаже жить, а нижний сдавать туристам», - говорит Александр Коваленко, коммерческий директор «РКС Девелопмент».

Знал бы прикуп, жил бы в Сочи?

Самый развитый с точки зрения инфраструктуры российский курорт – безусловно, Сочи. Однако и цены здесь почти московские, тогда как в других городах черноморского побережья можно купить достаточно бюджетное жилье. «С точки зрения глобальной инфраструктуры Сочи в течение ближайших 30-50 лет будет объективно лидировать. Но Геленджик, Туапсинский район, Анапа – это не что-то кардинально другое, - отмечает Илья Володько. - Сейчас инфраструктура и качество отдыха везде достаточно высокое. Цены на недвижимость отличаются в разы, а разница в инфраструктуре не такая сильная».

Так, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Сочи составляет 155 000 рублей, в стандарт-классе – около 110 000 рублей. В Геледжике метр в новостройках стоит в среднем 98 000 рублей. Очень доступный курорт сейчас – Анапа. Средняя стоимость метра составляет 65 000 рублей, в самых недорогих новостройках – от 58 000 рублей.

«На мой взгляд, с точки зрения перспективы роста инвесторам выгоднее вкладываться в Анапу, чем в Сочи, поскольку больше потенциал роста цен», - считает Александр Коваленко. По данным MACON, с начала 2019 года цена на первичном рынке Анапы выросла почти на 10%, а за 2018 год – на 20%.

Черноморское побережье подходит не только для летних выездов, но и для постоянного проживания, поскольку здесь нормальная городская инфраструктура и есть рабочие места. «Здесь развита туристическая сфера (общепит, санаторный комплекс). Кроме того, активно развивается сельское хозяйство, в частности виноделие, - рассказывает Илья Володько. - Также рабочие места есть в транспортной сфере. Аэропорты и морские порты есть в Сочи, Туапсе, Геленджике, Новороссийске. Это трудоемкие сферы, где всегда нужны сотрудники. В порту Новороссийска, например, очень хорошие зарплаты. В рамках проекта терминала на Таманском полуострове очень много инвестиционных проектов, которые связаны с крупными портами и обслуживанием Крымского моста».

А вот в Крыму с комфортом проживания и состоянием рынка недвижимости все не так гладко. «Там нет нормальной мобильной связи, есть сложности с оплатой картами. Если вы приобретете квартиру и захотите ее сдавать, то не сможете это сделать через Booking или AirBnb, - говорит эксперт. - На мой взгляд, рынок недвижимости Крыма все еще не может прийти в себя с 2014 года. Но виновата не политическая обстановка, а собственники недвижимости, которые сразу решили, что их квартиры должны стоить как минимум вдвое больше в расчете на спрос со стороны россиян. В результате в 2014-2015 году сделок почти не было, потом цены начали потихоньку ползти вниз. Сейчас цены на первичном рынке южного берега Крыма достигли уровня около 103 000 рублей за квадратный метр. Это похоже на некий объективный уровень, но нужно понимать, что рынок только выходит из этой коррекции». К тому же на рынке мало новостроек: крупные игроки туда не заходят, в основном строят небольшие местные компании.

Как выбрать

На вторичном рынке стоит опасаться слишком низких цен. «Иногда по заниженным ценам могут продавать подвальное помещение в качестве жилья», - рассказывает Стелла Аванесова, руководитель отдела продаж ЖК Holiday House (Анапа). Кроме того, из-за существенного роста цен за последние годы (особенно если квартира изначально покупалась в новостройке на стадии котлована) многие продавцы отказываются прописывать реальную стоимость в договоре. «Если человек покупал квартиру, допустим, за 1,5 млн рублей, а сейчас она стоит 3 млн рублей, то в договоре будет зафиксирована первая цифра – чтобы уйти от налогов, - объясняет Александр Коваленко. - Некоторые банки даже дают кредиты под такие схемы: когда 1,5 млн рублей фиксируется как стоимость квартиры, а еще 1,5 млн рублей – как ремонт, так называемые неотъемлемые изменения. Здесь есть некоторые юридические риски и опять же вопрос к возможной перепродаже: либо вам придется платить очень большой налог (и за себя, и за предыдущего владельца), либо опять использовать ту же схему».

На первичном рынке тоже есть проблемы. «Я бы сказал, что есть общие черты рынка Черноморского побережья и есть особенности, которые касаются конкретно Сочи, - говорит эксперт. - Когда мы получали проектное финансирование под наш первый сочинский проект, оценщики банка сказали, что предполагаемых нами цен (100 000 рублей за кв. м) в принципе нет на рынке, есть цена 50 000 рублей за метр. Дело в том, что на порталах объявлений представлены нереальные цены на недвижимость, поэтому и у покупателей, и даже у банковских специалистов могут возникнуть неверные представления об уровне цен в Сочи. Например, часто встречаются объявления вроде: студия в 100 метрах от моря по цене 50 000 – 60 000 рублей за кв.м. Но вопрос в законном статусе этих объектов».

Сейчас в Сочи строятся 434 жилых комплекса, из которых 22 – по 214-ФЗ, все остальные – по серым схемам. «Основное нарушение, которые не позволяет строить по закону, это нарушение этажности: когда на 6 сотках возводят пяти-шести, а то и девятиэтажный дом. Эти дома затем вводятся в эксплуатацию через суд, но у многих людей проблемы с электричеством, канализацией и другими коммуникациями. К тому же это потенциальная угроза сноса дома в будущем как незаконной постройки», - предупреждает Александр Коваленко.

При выборе нужно учитывать особенности курортов. «Например, в Сочи – круглогодичный сезон, зимой можно кататься на лыжах. Анапа – традиционно семейный курорт. Здесь три вида ветра (горный, морской, степной), разнообразие пляжей – и песчаные, и галечные. Воздух мягче и не такой влажный тропический, как в Сочи. Климат благоприятен для детей и пожилых людей, для тех, у кого есть заболевания дыхательной системы (астма, аллергия)», - рассказывает Стелла Аванесова.

Поскольку речь о Черноморских курортах, важный показатель стоимости и инвестиционной привлекательности – близость к морю. Например, по данным «РКС Девелопмент», на первичном рынке Анапы при пешей доступности до моря квадратный метр стоит примерно 127 000 рублей. В 2-3 километрах, но с трансфером на пляж – около 60 000 рублей. «Если говорить о сдаче такой недвижимости в аренду, то разница, конечно, будет, но не вдвое», - утверждает Александр Коваленко.

Стоит в принципе осторожно оценивать привлекательность вида на море. «Все очень быстро меняется и через какое-то время вместо моря перед вашими окнами могут возникнуть чужие окна. Поэтому, если вам важно именно море перед окном и вы готовы за это переплатить, посмотрите, нет ли площадок под застройку между вашим домом и морем, - рекомендует Илья Володько. - А лучше, чтобы там уже все было застроено и физически не могло появиться что-то новое».

Из-за большого количества подобных нюансов лучше выбирать квартиру лично, чтобы посмотреть все на месте. Например, определиться с предпочтениями по курорту, отобрать несколько объектов и за одну поездку осмотреть их все.