Недвижимость и транспорт: где купить квартиру рядом с новым метро и как на этом заработать?

30 янв 2020 г.

Транспортная доступность – один из главных факторов привлекательности жилья, а ее заметное улучшение дает заметный прирост цен на недвижимость. Тем, кто покупает новостройку сейчас, имеет смысл присмотреться к перспективным станциям, особенно если покупка совершается с инвестиционной целью. Но и локации, в которых метро появилось недавно, тоже остаются привлекательными – ведь метро не только улучшает транспортную доступность, но и «обрастает» полезной коммерческой инфраструктурой.

В 2019 году запущены Московские центральные диаметры, открылось 8 новых станций метро, открытие еще 9 планируется в 2020 году, а в планах на ближайшие 6 лет – строительство 64 новых станций. Правда, не везде метро имеет одинаковый эффект, прирост цен может быть разным.

Как открытие новых станций повлияло на окружающие районы? Где был отмечен рост цен? Влияет ли на цены запуск Московских центральных диаметров? В каких локациях стоит подбирать недвижимость в расчете на улучшение транспортной доступности в будущем?

Онлайн-конференция перенесена с 29 на 30 января.

Спикер

Рышкина Юлия

Руководитель проектов IRN.RU

Вопросы

1. Анна Жулева:
Какую прибавку к цене дает появление метро? Всегда ли она одинакова и предсказуема?

Рышкина Юлия

Руководитель проектов IRN.RU

Примерно 10-15 лет назад появление новых станций могло обеспечить прирост к цене сразу на 20-30%. Такое существенное повышение цен обеспечивалось тем, что рынок активно рос, поэтому продавцы активно использовали любой повод поднять цены, они диктовали условия на рынке и могли себе это позволить. К тому же общая сетка метро охватывала меньше районов, поэтому во многих из них появление новых станций было не просто небольшим улучшением, а радикальным изменением транспортной доступности. Да и наземный транспорт был хуже развит, удобно добраться до центра можно было только на метро. Сейчас можно рассчитывать на прирост в 10-15% - и то лишь там, где метро раньше в принципе не было, поэтому транспортная ситуация значительно улучшается. Там, где новые станции строятся неподалеку от существующих, рост цен составляет не более 5%, а порой рынок и вовсе этого не замечает. Точнее это может несколько повысить спрос и снизить сроки экспозиции, но на ценах отражается незначительно.

2. Антон:
Здравствуйте! Насколько могут подорожать квартиры в Лианозово? И когда начнется рост цен, нужно ли спешить, если есть желание купить жилье в районе?

Рышкина Юлия

Руководитель проектов IRN.RU

Решение о строительстве станции было озвучено в 2017 году, в 2018-м начались строительные работы. Обычно первый импульс для роста цен происходит в это время – когда становится известно, что метро в обозримой перспективе точно появится. Поэтому частично цены на жилье в районе уже отыграли этот фактор. Только за последний год цены в районе повысились на 9% против среднемосковского показателя в 4%. То есть первая волна прироста уже произошла. Метро может добавить еще около 5-7% к стоимости метра, причем этот фактор будет играть меньшую роль в ближайший год, а ближе к 2022-2023 году (то есть к открытию станции) темпы роста могут немного увеличиться. То есть сильно торопиться с покупкой не надо, но ждать до открытия тоже не стоит – лучше выйти на сделку в течение года.

3. Сергей Ушаков:
Квартира рядом с аэропортом – реально ее вообще продать или никто не купит из-за шума?

Рышкина Юлия

Руководитель проектов IRN.RU

Тут вопрос не только близости к аэропорту, но и к тому, по какой траектории самолеты осуществляют взлет и посадку над конкретной локацией. Например, в большей части Лобни, которая располагается в непосредственной близости Шереметьево, не слишком шумно. А в Горках Ленинских (они находятся в нескольких километрах от Домодедово) шум самолетов очень ощутим. Поэтому стоит ориентироваться не на расстояние, а именно на уровень шума.

4. Евгений:
Есть вариант взять квартиру по переуступке ДДУ в Новой Москве. Срок сдачи дома - второй квартал 2020. Через год-полтора неподалеку откроется станция метро. Подскажите, хотя бы примерно в процентном соотношении, вырастет ли такая квартира в цене и если да, то какой возможен рост?

Рышкина Юлия

Руководитель проектов IRN.RU

Не зная точную локацию, объемы предложения в ней и конкурентную среду, сложно давать прогноз. Но, скорее всего, квартира отыграла почти весь прирост цены за счет повышения стадии строительства. Скорее всего, после ввода в эксплуатацию она прибавит не более 3%. Метро по идее тоже должно к текущему моменту отразится на повышении цены. За последний год-полтора перед открытием станции цены обычно прибавляют не более 5%.

5. Наталья:
Добрый день. У каких станций метро рост цен уже реализован, а где стоит покупать квартиру сейчас, чтобы заработать?

Рышкина Юлия

Руководитель проектов IRN.RU

Максимальный рост цен, который можно ожидать – у станций, которые уже строятся и планируются к открытию примерно на 2023 год. И только там, где раньше не было никакого метро. Станции, которые откроются в первой половине текущего года, уже сыграли основную роль в приросте цен, поэтому там можно рассчитывать разве что на дополнительные 2%.

6. Вероника Ким:
МЦД где-то дало прирост в цене? И будет ли прирост у новых веток?

Рышкина Юлия

Руководитель проектов IRN.RU

Про МЦД мы написали целую серию статей. Вот они: «Новостройки и центральные диаметры: эффект московского кольца» «Новостройки и центральные диаметры: от Зеленограда до Раменского» «Новостройки и центральные диаметры: от Апрелевки до Железнодорожного» «Новостройки и центральные диаметры: от Домодедово до Пушкино»

7. Арсений:
Даст ли прирост цен «аппендикс» большого кольца до Лефортово, который обещают сдать в этом году? Почему вообще на кольце решили так странно построить две отдельные станции, какой в этом смысл?

Рышкина Юлия

Руководитель проектов IRN.RU

«Аппендикс» идет не до «Лефортово» (в этом и правда было бы не слишком много смысла), а до «Электрозаводской», где можно будет сделать пересадку на Арбатскую линию. К тому же пока три новые станции Большого кольца будут продолжать участок «Косино – Нижегородская», они будут удобны для жителей юго-востока, чтобы добраться до центра.

8. Тигран:
Где лучше брать квартиру – в Новой Москве у новых станций или в старой (в аналогичных районах за МКАД, но с метро)?

Рышкина Юлия

Руководитель проектов IRN.RU

Тут нет однозначного ответа, многое зависит от того, где именно вы планируете купить квартиру. Новая Москва выигрывает за счет современной комплексной застройки и общей новизны домов. «Замкадные» районы старой Москвы более обжитые, в них сформировалась понятная инфраструктура, которую можно оценить живьем. В целом я бы сказала, что лучше покупать либо новостройку (или недавнюю новостройку, то есть максимально свежее жилье) в старой Москве, либо квартиру в Новой Москве, но в обжитых локациях вроде Коммунарки, а не в проектах «в чистом поле».

9. Александр Скрынник:
Добрый день! Если рассматривать квартиру для инвестиций, что дает бОльший прирост – появление метро или развитие инфраструктуры (например, в новых застраеваемых районах)?

Рышкина Юлия

Руководитель проектов IRN.RU

Метро дает больший прирост, если это станция в локации, откуда раньше было проблемно добраться до центра Москвы. Особенно если сравнивать с инфраструктурой новых районов, которая пока существует по сути на бумаге.

3264 (1 сегодня)

Подпишитесь на свежие мероприятия

Анонсы мероприятий рынка недвижимости, новости мероприятий, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике

Спецпредложения декабря

Показать все