Час X: как будет работать рынок новостроек после 1 июля?

Как повлияет переход на эскроу-счета на рынок новостроек с учетом того, что большинство проектов смогут работать по старым правилам?

Новостройки, которые сохранят старые правила работы, будут реализовываться, как и прежде. Для таких проектов 1 июля 2019 года станет обычным рабочим понедельником. Новые объекты и ЖК с низкой степенью строительной готовности должны начать применение эскроу-счетов. Таким застройщикам потребуется обеспечивать строительство альтернативными источниками финансирования (банковские кредиты, собственные средства и т.д.).

Какова доля проектов на московском рынке, которые реально перейдут на эскроу, а какая часть будет работать по старым правилам?

Пока такой статистики нет. Многие компании сейчас подают заявки на получение разрешений, позволяющих осуществлять работу без эскроу. По данным Москомстройинвеста на 21 июня, в Москве было подано 277 таких заявок. Этот процесс идет и потенциально может продолжиться после 1 июля 2019 года. Согласно проекту постановления Правительства РФ, подать заявку о работе по старым правилам можно до 1 октября 2019 года. Можно констатировать, что в основном застройщики предпочитают остаться на старой схеме ДДУ без использования эскроу-счетов.

1) Как повлияет переход на эскроу-счета на рынок новостроек с учетом того, что большинство проектов смогут работать по старым правилам?
В краткосрочной перспективе скорее всего мы не увидим значимых скачков цен на строящееся жилье в масштабе всего рынка. Конечно, в отдельных проектах некоторыми застройщиками будут резко пересмотрены цены, если речь идет о совсем недавно стартовавшей стройке, которую пришлось в авральном режиме переводить на банковское финансирование и эскроу-счета. У других девелоперов пока принципиально ничего не меняется, но есть два «но». Во-первых, правительство может ограничить срок подачи заявок на продолжение работы по старым правилам до 1 октября 2019 года, чтобы уменьшить число таких объектов. Во-вторых, не стоит забывать, что цены продолжат расти в силу рыночных факторов – высокого спроса и повышения себестоимости строительства.

2) Какова доля проектов на московском рынке, которые реально перейдут на эскроу, а какая часть будет работать по старым правилам?

Точно просчитать, сколько проектов останется на действующей схеме реализации, пока не представляется возможным. По самой грубой оценке – менее трети текущего объема строящегося жилья – именно столько возводится жилья по сравнительно «свежим» разрешениям на строительство, а значит, эти объекты не имеют требуемых критериев для сохранения status quo. Впрочем, часть из них уже фактически возводится на банковский кредит и, возможно, девелоперы предпочтут перейти на новую схему.

3) Что будет с объемами предложения, спросом и ценами?

Скорее всего, нас ожидает временное снижение темпов обновления предложения на рынке. Проще говоря, выбор проектов пока у покупателя останется большим, но вот пополнятся новыми новостройками он будет уже не так активно, как, скажем, в 2016-2018 гг. Это связано с тем, что далеко не все застройщики смогут или захотят адаптироваться к новой схеме работы на рынке. Часть девелоперов начнет продавать участки, другие (если есть финансовая возможность) перенесут старт строительства и продаж.

Цены при этом все равно будут идти вверх. Во-первых, рыночные факторы этому способствуют. Во-вторых, часть проектов все-таки начнет продаваться по новым правилам и цены в них вырастут, повлияв на средние показатели по рынку. Спрос при этом будет постепенно снижаться из-за ситуации с доходами населения и подорожавшим кредитом.

1) Как повлияет переход на эскроу-счета на рынок новостроек с учетом того, что большинство проектов смогут работать по старым правилам?
Несмотря на рост себестоимости строительства, основной эффекти перехода на эскроу не в этом, а во влиянии на объемы предложения. Если бы эти законодательные изменения «вырезали» с рынка существенную часть новостроек, то объем предложения бы снизился, что могло бы привезти к росту цен. Но апрельские послабления привели к тому, что подавляющее большинство проектов сможет продаваться по старым правилам, а значит существенного сокращения объемов предложения не произойдет.

2) Какова доля проектов на московском рынке, которые реально перейдут на эскроу, а какая часть будет работать по старым правилам?

По подсчетам столичных властей, около 70% новостроек соответствуют критериям, которые позволяют работать по старым правилам.

3) Что будет с объемами предложения, спросом и ценами?

В Москве объемы предложения останутся примерно на том же уровне, при том что спрос был в значительной степени реализован в предыдущие месяцы на фоне ажиотажа из-за грядущего перехода на эскроу. Этот ажиотаж привел также и к росту цен – за последний год они выросли примерно на 10%. Из-за снижения спроса при сохранении объема предложения в ближайшие месяцы возможно снижение цен – в первую очередь, за счет скидок (подробнее – в материале «После 1 июля квартиры могут подешеветь вместо того, чтобы подорожать»). По мере продажи существующих проектов объемы предложения начнут снижаться, поскольку стартовать с новыми проектами станет не так выгодно. Однако к заметным последствиям на рынке это приведет года через два.

Да, информация об использовании застройщиками эскроу-счетов по 214-ФЗ является открытой и в обязательном порядке должна размещаться в Единой информационной системе жилищного строительства.

Застройщику нет смысла скрывать модель, которую он использует при продаже новостройки. Причем не исключаю, что девелоперы старых проектов в рекламных целях будут делать ставку на «уникальность» своих объектов, которые можно приобрести по старой модели, тогда как застройщики пореформенных новостроек будут пропагандировать преимущества новой схемы. В любом случае на сайте застройщика публикуется проект договора долевого участия, в котором по закону должен быть прописан пункт об использовании эскроу-счетов, если новостройка продается по новым правилам.

Новая схема, конечно, безопаснее, потому что ваши деньги, во-первых, фактически передаются на хранение банку на срок строительства, а во-вторых, даже если с ними что-то случится, вы получите компенсацию (правда, в пределах определенной суммы в зависимости от вашего региона). Если для вас безрисковое вложение – это абсолютный приоритет, то имеет смысл дождаться новой схемы. Однако если бюджет играет большее значение, то нужно понимать, что новые объекты будут дороже примерно на 10-15% (хотя вилка повышения цен будет еще более широкой). То есть если вы не готовы переплачивать за гарантии безопасности, то следует выбирать из проектов новостроек, реализуемых по текущим правилам.

Большая часть новостроек сохраняет текущий формат работы после 1 июля, поэтому на рынке будут представлены оба механизма. Привычная схема дешевле, но рискованнее, новая надежнее, но дороже. Каждый дольщик делает выбор, опираясь на свою ситуацию и приоритеты.

Безопасность покупки с использованием эскроу-счетов заключается в том, что в случае банкротства застройщика дольщик сумеет расторгнуть ДДУ и забрать те денежные средства, которые перечислил за квартиру.

За прошлый год цены на массовые новостройки Москвы повысились на 7,5%, и это был самый стремительный рост за годы с начала кризиса 2014 года. Причем в наиболее ликвидных новостройках «квадрат» дорожал намного быстрее (15-20%). Однако нужно понимать, что если в этом росте и был спекулятивный фактор, то далеко не самый значительный. Поэтому отката цен ожидать не стоит, хотя практически тотальные скидки на рынке новостроек сохранятся.

Ценообразование в строительстве – один из самых сложных и дискуссионных вопросов. На конечную «цену за квадрат» влияют десятки факторов, часть из которых толкает ценник вверх, а другая, наоборот, тянет вниз. При этом стоимость квартиры находится в коридоре, нижнюю границу которого составляет себестоимость, а верхнюю – уровень покупательской способности населения.

Застройщики стараются держать цены ближе к верхней границе, ориентируясь на возможности спроса и формулу «зачем продавать дешевле то, что можно реализовать дороже». Однако стратегию продаж нельзя рассматривать безотносительно рынка, на который оказывает воздействие целый ряд факторов. К причинам, способствующим удорожанию проектов, относится повышение НДС, рост цен на топливо, общее ускорении инфляции, информационный ажиотаж, связанный с переходом на эскроу-счета. Однако снижение реальных доходов не позволяет девелоперам перекладывать рост себестоимости на конечную стоимость квартир.

В новых условиях, перекраивающих экономику проектов, застройщики не оставят попыток в виде повышения цен на жилье. Вопрос в том - как на это будет реагировать покупатель.

Что касается новостроек, которые останутся с ДДУ без эскроу-счетов, то, скорее всего, стратегии выстроятся в пользу сохранения максимально возможных цен на жилье, но на уровне, не позволяющем продажам упасть.

В среднем цены выросли примерно на 10%, однако это неравномерный рост. Самые успешные новостройки подорожали вплоть до 15-20%, в то время как цены на менее удачные новостройки не выросли даже несмотря на ажиотаж. Откат назад может произойти – об этом читайте в ответе на первый вопрос, а также в материале «После 1 июля квартиры могут подешеветь вместо того, чтобы подорожать».

Как показывает опыт, спросом пользуются проекты, предлагающие оптимальное сочетание цены и качества.

Новостройки с эскроу-счетами выше по себестоимости, поэтому такие ЖК потенциально дороже и по конечной цене. В ближайшие 2-3 года мы будем наблюдать интересное противостояние между более «дешевыми» старыми проектами и «дорогими» новыми.

Покупатели будут ориентироваться по-прежнему на возможности их бюджета. Клиентская аудитория новостроек бизнес-класса и выше, конечно, может с большим интересом отнестись к новой модели, так как обычно она не стеснена жизненными обстоятельствами, вынуждающими быстрее решать жилищный вопрос. У них есть время оценить риски, и, конечно, они часто могут доплатить за более безопасный вариант 10-20% от стоимости жилья, потому что потерять десятки миллионов рублей никто из них не хочет. Однако массовой переориентации на новые проекты не произойдет в силу их более высокой стоимости и низкой стадии строительства.

Мы проводили на IRN.RU онлайн-голосование, по результатам которого выяснилось, что люди готовы покупать новостройки и по эскроу, и по старым правилам. Так что сама по себе работа по эскроу – это скорее дополнительный фактор в конкурентной борьбе, но не главный критерий в спросе. Выиграть могут те, кто предложит оплату через эскроу, но без повышения цен.

Принципиально процесс приобретения жилья через эскроу-счет не будет отличаться от текущей схемы продажи. Покупатель будет заключать договор долевого участия с застройщиком. В этом соглашении обязательно содержится пункт об обязательстве покупателя перевести деньги на эскроу-счет в определенном банке. Счет будет открыт заблаговременно самим застройщиком в банке, который выдал ему ранее проектное финансирование.

Покупать квартиру вы будете не по эскроу, а по ДДУ. Однако оплата этого ДДУ будет осуществляться при помощи эскроу-счета.

Последовательность следующая:

1. подписываете ДДУ с застройщиком;

2. регистрируете ДДУ в Управлении Росреестра;

3. обращаетесь в уполномоченный банк (какой именно, будет указано в ДДУ) для открытия счета эскроу;

4. после регистрации ДДУ вносите денежные средства на эскроу, с момента их поступления на эскроу-счет ДДУ считается оплаченным.

Да, можно. Права на эскроу-счета перейдут к новому участнику долевого строительства после регистрации договора уступки. Схема продажи по уступке практически не отличается от существующей сейчас. Добавляется только одно действие – новый дольщик должен после регистрации договора уступки сообщить об этом факте уполномоченному банку.

Продажа по переуступке сохранится, так как новая схема привлечения средств никак не влияет на возможность покупателя «продать» свои требования к застройщику другому лицу.

Строительная отрасль - неотъемлемая часть экономики России. При этом временные интервалы, приведённые выше, связаны с серьезными кризисными явлениями в стране. Это значит, что для обвала цен должны сформироваться соответствующие условия.

Если вы планируете улучшение жилищных условий, то запрыгнуть в уходящий вагон еще не поздно. Если покупка квадратных метров рассматривается как способ инвестиций, то это необходимо было сделать примерно год назад. Сегодня сократились возможности для инвестиционного заработка на недвижимости.

Нельзя исключать повторения экономического спада, подобного тем, что произошли в конце 2000-х и середине 2010-х. Во многом они были неожиданными, и вызвала их девальвация рубля, которая сопровождает финансовые кризисы в России. Сейчас ситуация в экономике стабилизировалась, но не улучшилась, поэтому нужно всегда быть готовым к таким катаклизмам. Однако цены на жилье сейчас в большей степени обусловлены себестоимостью строительства, курсом рубля и, соответственно, расценками на нефть. Все эти факторы порождают инфляцию издержек и приводят к росту стоимости безотносительно динамики спроса.

Введение эскроу-счетов для оплаты покупки в новостройке никак не влияют на возможность использования материнского капитала. Как и прежде, обладатели сертификата должны представить копию договора долевого участия (ДДУ), прошедшего государственную регистрацию и документ, содержащий сведения о внесенной сумме в счет уплаты цены ДДУ (то есть на эскроу-счет).

Введение эскроу-счетов принципиально не поменяет механизма использования материнского капитала на улучшение жилищных условий. Для оплаты квартиры в рамках эскроу-счетов необходимо предоставить ПФР копию ДДУ, прошедшего государственную регистрацию и содержащего положения о порядке перечисления денежных средств на эскроу-счет.

Дополнительных расходов вы нести не будете, заключение договора счета эскроу является бесплатным. В законе установлен запрет на взимание банками какого-либо вознаграждения за ведение этого счета.

От риска долгостроя эскроу не защищают, однако данный механизм позволяет минимизировать негативные последствия банкротства застройщика. Если проект стал долгостроем, то дольщик сможет воспользоваться своим правом на расторжение ДДУ в одностороннем порядке. После того, как ДДУ будет расторгнут (в Росреестре), следующим шагом станет обращение в уполномоченный банк за получением средств, заблокированных на эскроу-счете. Сумма будет возвращена в течение 10 дней, без начисления процентов за период депонирования.

Никаких дополнительных расходов при покупке квартиры в новостройке по новой схеме у дольщиков не возникают. Открываются эскроу-счета бесплатно. Что бы ни случилось с застройщиком, банк обязан вернуть все вложенные деньги. Если же случится нечто неприятное с самим банком, внесенные на них деньги страхуются Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей. То есть большинство квартир, продаваемых в России, под эту сумму подпадают, но если ваша квартира дороже, то нельзя сказать, что вы защищены на 100%. Впрочем, надо понимать, что Центробанк допустил к работе с эскроу-счетами только крупнейшие и самые устойчивые российские банки, крах которых крайне маловероятен.

«Вторичка» сейчас оказалась «в заложниках» у первичного рынка. Напрямую изменения законодательства, вступающие в силу 1 июля, вторичной недвижимости не касаются. Однако на фоне потребительских настроений, связанных с опасениями роста цен на ДДУ, поднимаются в стоимости и готовые квартиры.

В целом ожидать снижения уровня цен не приходится. Застройщики будут вынуждены использовать кредитование, что приведет к удорожанию себестоимости новых проектов на 5-10%. Остается добавить к этому повышение НДС до 20%, рост цен на топливо, и прийти к выводу, что откат цен маловероятен даже по проектам, реализуемым без эскроу.

На вторичном рынке цены определяются общим уровнем цен в стране, а также активностью спроса, прежде всего, ипотечного. В 2018 году цены росли, так как стремительно повышалось число сделок из-за сравнительно доступной ипотеки. Однако во второй половине прошлого года – начале 2019 года ставки по кредитам увеличились, и спрос начал снижаться. Это несколько умерит аппетиты владельцев старых квартир, особенно сравнительно недорогих. К тому же в целом ситуация с доходами населения не улучшается, поэтому в долгосрочной перспективе активность покупателей будет снижаться, а значит и причин для быстрого роста цен не будет, ели, конечно, не произойдет очередная девальвация рубля, которую спрогнозировать сложно.

Полное вымывание с рынка старых проектов растянется на 3-4 года.

Всего в Москве возводится порядка 18 млн кв.м. жилья. Из них 8,2 млн кв.м составляют объекты, которым власти разрешили продажу по старым правилам, причем еще до октября застройщики будут иметь возможность подать документы в Москомстройинвест на получение такого разрешения. Ежегодно в Москве (включая Новую Москву) продается порядка 4-4,5 млн кв.м нового жилья. Это значит, что по старым правилам можно будет найти новостройку еще примерно 1-3 года.

Разговоры были не о переносе даты начала перехода рынка на эскроу-счета, а об ограничении срока подачи заявки, необходимой для сохранения привычного формата работы.

В законе указано, что с 1 июля для оформления ДДУ по старым правилам, то есть без эскроу, необходимо получить заключение уполномоченного органа субъекта Федерации. Если застройщик понимает, что его проект к1 июля не соответствует критериям строительной готовности, то в таком случае существует возможность остановить продажи на несколько месяцев и за этот период «дотянуть» объем строительной готовности до необходимых показателей. Ранее в законодательстве не был ограничен предельный срок такой приостановки. Сейчас Минстрой подготовил проект постановления, согласно которому заявку о работе по старым правилам можно подать только до 1 октября 2019 года. После этой даты все проекты, которые не получили соответствующего разрешения, обязаны заключать ДДУ с эскроу-счетами.

Минстрой РФ опроверг эту информацию, таких переговоров нет. До 1 октября застройщики имеют право обращаться в надзорные органы по строительству, чтобы их проекты были признаны соответствующими критериям, которые дают право продолжать продажи по старой схеме.

Менять «кэш» на «квадраты» выгодно было во второй половине 2018 года. Сейчас отобрать хороший проект для инвестиций довольно сложно.

Проекты с эскроу-счетами должны получать банковское финансирование, и такие ЖК менее зависимы от объема поступления средств со стороны дольщиков. Соответственно, дисконтов по ним будет мало. Старые проекты, реализуемые без эскроу-счетов, более зависимы от спроса и потенциально могут запустить «медвежий тренд». Для этого должныпросесть продажи, однако они могут и подрасти при уменьшении ставок по ипотеке. Как известно, ЦБ РФ снова начал снижать ключевую ставку.

Номинальные рублевые цены на «свежие» новостройки в России практически никогда резко не снижаются, поэтому если вы можете вложиться сейчас в качественный объект, с необычной архитектурой, хорошей технической «начинкой» в минимально конкурентной локации, то вы не прогадаете. Пока что нет факторов, которые могли бы привести к снижению цен, так как многие застройщики возводят жилье с очень низкой маржой. При этом себестоимость строительства постоянно возрастает. Что касается рублевых накоплений, то их обесценивает постоянная инфляция, так что перевод их в недвижимый актив, на мой взгляд, более разумная стратегия.