Рынок недвижимости Москвы при новой власти

Если Вы имеете в виду, не свернутся ли существующие социальные программы, то каких-то резких перемен вряд ли стоит ожидать. В отношении социальной политики должна быть преемственность, иначе у людей появится негатив из серии  "зачем поменяли мэра - с  прежним жилось лучше". То, что замом оставили Ресина, как раз и свидетельствует о том, что в текущих строительных вопросах резких изменений не произойдет. Скорее всего, они коснутся генплана, транспортного строительства и других глобальных вещей.

Программа и не умирала, просто реализуется не быстро. Чтобы девелоперам было интересно заниматься такими проектами, нужны более выгодные условия, более высокая рентабельность. Нужно понимать, что снос и расселение пятиэтажек  -довольно хлопотный вид девелопмента. Проще рекультивировать промзоны, чем решать вопрос с переселением, уговаривать людей, разбираться с каждой конкретной ситуацией, участвовать в конфликтных комиссиях. Примерно с 2005-2006 годов - в период бурного роста стоимости недвижимости город стал предлагать девелоперам подобные контракты на очень невыгодных условиях, "навешивать" массу обремений, зачастую требовать слишком многого, с расчетом на то, что цены вырастут и по любому скомпенсируют затраты. Однако кризис все скорректировал, неудержимый рост цен закончился, и в последние годы девелоперам такие условия стали совсем не выгодны.  Если город будет продолжать "жаться", процесс будет буксовать и дальше. Чтобы изменить ситуацию, нужна политическая воля, сейчас все зависит от этого. 

С первых дней вряд ли будут резкие решения, как раз об этом свидетельствует то, что Ресина не сняли. Об этом как раз говорится в нашей недавней статье "Собянин оставляет стройки в Москве приоритетом".

Читайте ответ на 2-й вопрос.

Этот вопрос уже скорее политический, он выходит за рамки сугубо рынка недвижимости. Неоднократно говорилось, что в целом регион должен развиваться по единому плану. Кто-то может усмотреть в отставке Лужкова как раз начало работы федеральной власти по объединению субъектов. Возможно, с новым мэром подвисшие вопросы по взаимодействию Москвы и области начнут решаться активнее.

Лично я не считаю, что в период работы Лужкова с московской архитектурой происходило что-то криминальное. Надо понимать, что Москва - город изначально очень неоднородный, вмещающий в себя и сталинский ампир, и бетонных монстров брежневского периода, и хрущевские панели, и много чего еще. Помните, когда построили Эйфелеву башню в Париже, все эстеты плевались, а сейчас она - визитная карточка города. Так повелось: современное строительство чаще ругают, чем хвалят. Так что тема эта неоднозначная. Можно относиться к "лужковской архитектуре" по-разному, но она вряд ли кардинально хуже, чем все, что было до него.

В этом вопросе я согласен с господином Собяниным: стройка неоднозначная, но не сносить же... В защиту проекта могу сказать, что его начали планировать 20 лет назад, когда 3-е кольцо еще не было "центром", а весь "центр" находился внутри бульварного кольца, не думали, что так возрастет число автомобилей и вообще многих изменений не могли предвидеть. Сейчас имеет смысл сконцентрироваться на организации парковочных мест, строительстве дополнительных дорог - чтобы не усугублять транспортные проблемы. И под большим вопросом, стоит ли строить продолжение проекта - "Сити 2"? Мне представляется разумным, если уж делать, то разместить его за МКАД в формате технопарка. Это к вопросу о взаимодействии Москвы и области.
Относительно ликвидности: чтобы туда потянулись толпы желающих, нужно, чтобы цена была не как сейчас - на 20-30% выше рынка, а прямо наоборот - на 20-30% ниже. Строился деловой центр в период ажиотажного спроса, но сейчас ситуация изменилась, очень большой объем можно сдать при существенном дисконте. Может, постепенно, когда "Сити" заполнится, можно будет сделать наценку за "понты", но только не сейчас.

Давайте рассуждать. Цены на вторичном рынке формируются нами с вами - теми, кто хочет продать подороже и купить подешевле. Власти не влияют напрямую на эти цены.  Если говорить о рынке новостроек, то в Москве строительная себестоимость составляет около 1/5 от рыночной стоимости метра и бороться за ее снижение нет смысла - сэкономишь ее на треть, а в качестве потеряешь. Более существенная экономия может получиться на стоимости земли, засчет уменьшения обременений на застройщика, доли города и т.п. Но не факт, что, если инвестиционная себестоимость снизится, метры начнут продаваться дешевле. А если вдруг начнут, то их массово скупят спекулянты и все равно выставят на рынок по прежним ценам. Так что наилучшим решением может стать не снижение цен, а иное распределение прибылей. Задача власти создать такой механизм и такие правила игры, при которых деньги застройщиков будут распределяться не по частным чиновничьим карманам, а попадать в бюджет - на развитие нашего с вами города, на улучшение жилищных условий, различные социальные программы и т.п.

К "ветхому" фонду, безусловно, нужно подходить очень избирательно. Я не являюсь специалистом по архитектуре, но у нас есть немало экспертов, которые знают, что представляет для города культурную и историческую ценность и, я надеюсь, в этом вопросе новый мэр будет прислушиваться к ним более внимательно. Возможно, он пойдет по пути изменения генплана и в целом - градостроительной политики столицы.

Скорее всего, программа не получит развития - исходя из той же негативной оценки г-ном Собяниным проекта "Москва-Сити". Есть понимание перегруженности города. Что такое небоскреб? Это попытка извлечь максимум прибыли из минимума городской земли, со всеми вытекающими отсюда транспортными проблемами и перегруженностью инфраструктуры. У прежнего мэра высотное строительтво было своего рода идеей-фикс. Как я понимаю, эта философия не близка новому главе и такой подход к строительству будет похоронен.

Мое личное мнение: власти не будут "трясти" нынешние стройки. Во-первых, есть согласованные проекты. Начинать задним числом их пересматривать - плохой тон. Если считать нелигитимными решения прежнего мэра, то не выборочно, а все, а кому сейчас нужно этим заниматься? Во-вторых, нужно понимать, что это социально значимые компании. Создавать им большие проблемы - ставить под удар производство, тысячи сотрудников, строительные мощности. Мощности нужны, а других все равно нет. К тому же часть квартир уже куплена, соответственно, добавьте сюда проблему обманутых дольщиков. В общем, все это грозит большим социальным напряжением и власти на это не пойдут. Скорее уж, будут перераспределять новое. Подробно об этом в нашей сегодняшней статье "Новые чиновники поделят новые площадки".
Но я не призываю покупать все - не глядя. Если приобретать квартиры там, где еще ничего нет, то, конечно, стоит это делать по договору долевого участия, а не по каким-то "кривым" (вексельным или тому подобным) схемам. Покупка квартиры в новостройке - тема сама по себе рискованная, риск этот не связан  со сменой власти.

Мэр и ипотека связаны между собой еще меньше, чем мэр и цены на жилье. Ипотечные ставки являются продуктом банковской системы и следствием того, почем сами банки могут эти деньги привлечь. Чтобы ипотека подешевела, банкам нужны источники дешевых средств. Первый такой источник - деньги населения. В Европе банки платят по депозитам по 1-2% годовых, поэтому они могут выдавать ипотеку по 4-5%. А у нас банки привлекают деньги на дипозит под 7-8%, соответственно, ипотечные кредиты они не могут давать ниже, чем под 11-12%. Другой источник средств для отечественных банков - западные кредиты, до кризиса он был, теперь иссяк. Наконец, деньги может дать государство, например, это могут быть пенсионные средства. Но на это должно быть решение федерального правительства, а от мэра отдельно взятого города это никак не зависит.

Исходя из информации в СМИ, борьба с пробками - один из приоритетов нового мэра. Организация паркингов - это один из способов побороть пробки, потому что во многом они происходят из запаркованности дорог. Посмотрим, насколько быстро и эффективно это удастся решить. На западе есть проверенная схема: крупные подземные многоуровневые паркинги строят под центральными площадями городов. Если дать инвесторам выгодные условия, не брать долю города (пусть она выражается в нематериальных дивидендах, в репутации московского правительства), то желающие строить найдутся.
В "спальниках" нужно строить народные гаражи. Везде найдутся участки, заставленные "ракушками", история борьбы с ними довольна неоднозначна. Опять же, нужна политическая воля, но она должна заключаться не в том, чтобы приехал ОМОН, побил всех дубинками и снес ракушки, а в нормальном цивилизованном решении вопроса. На мой взгляд, было бы грамотно ставить на месте де-факто занятых ракушками пустырях между домами 3-5 уровневые открытые паркинги - так называемые "этажерки" и давать в них места владельцам снесенных ракушек на льготных условиях.

Энергоэффективность влияет на стоимость последующих трат, а именно, на наши ежемесячные расходы на электричество и отопление. Это не связано со стоимостью квадратного метра и вряд ли как-то существенно на ней отразится.

Как я уже сказал выше, некоторые эксперты усматривают назначение Собянина на должность мэра Москвы как первый шаг на этом пути. С точки зрения недвижимости Москва и область уже давно сплелись в единое целое, поэтому и в плане транспортного и жилищного строительства, развития инфраструктуры и т.п. они должны развиваться централизованно.

Смена мэра не повлияет на уровень цен. Говорить, что со сменой власти цены будут расти либо падать - некорректно. Если рассуждать о ценах безотносительно этого, то по нашей оценке, причин для существенного роста цен на жилье нет, впрочем, как и для серьезного падения (кризис, казалось бы, отходит в прошлое). Скорее всего, если в 2011 году цены и подрастут, то вряд ли быстрее инфляции. Более подробно с нашей позицией по этому вопросу можно ознакомиться в материале "Плавный рост цен наиболее вероятен в ближайшие годы".

Новый мэр уже заявил, что строить в Москве нужно много, но с умом и не так, как раньше. В этом можно усмотреть и то, что он намерен направить внимание на строительные стандарты. Во многом и кризис должен поспособствовать росту качества жилья. Вообще, при московских ценах даже грех говорить, мол "давайте построим подороже, но зато получше" - цены у нас и так на достаточно высоком уровне, чтобы уже сейчас строить из более экологичных и качественных материалов (тем более что, как я уже говорил, стоимость строительных материалов составляет далеко не основную часть расходов девелоперов).  Полагаю, политика мэра долна распространяться и на эту тему, ну а время покажет, оправдаются ли наши ожидания.

В отношении возможного обвала - мы такой сценарий не исключаем, но он возможен только при разворачивании сторой волны кризиса (этот вариант тоже описан в нашей статье "Плавный рост цен наиболее вероятен в ближайшие годы" достаточно подробно - не стану повторяться).
Что касается удешевления жилья. Важно понимать, что московские цены находятся на таком запредельном уровне не только вследствие чьей-то неправильной политики или неправильных действий, но и потому, что это - реакция рынка на неконтролируемую миграцию. Город ествественным образом защищается от перегрузки, иначе "нерезиновая" Москва просто лопнет! Глобального падения цен в сегодняшних условиях быть не может.
Теперь к метражам. Раздутые площади квартир - это следствие того, что несколько лет назад в городе был переизбыток денег и застройщики рванули в бизнес-класс - удовлетворять амбиции растущего среднего класса. Сейчас обратный процесс - все мигрируют в эконом. И как раз последние пару лет появилось несколько вполне адекватных проектов, с нормальными планировками и площадями "для жизни". Но есть и другая крайность, когда строят квартирки меньше 30 метров и эти самые студио.  Лично я, как потребитель, считаю, что это "недобор". Однушки в панельных домах  площадью 35-40 кв.м - это оптимум для жизни (в сегменте доступного жилья). А вот 50 - это уже перебор, неэффективно, создается впечатление, что лучше вместо такой квартиры купить двушку. Малометражки (меньше 30 метров) всегда ущербны в чем-то: крошечная кухня, либо прихожая, либо санузен, либо комната мала. А если это студио, то есть ощущение, что живешь на кухне, спишь в прихожей, прошел сосед, хлопнул дверью - как будто зашел к тебе в квартиру... Такое жилье некомфортно, его даже для проживания одного человека можно рассматривать, скорее, в качестве временной меры. К тому же оно создает большую нагрузку на общую инфраструктуру, в подобном доме-"общежитии" даже 5-уровневый паркинг не решит проблем с парковкой на огромное кол-во маленьких квартир. Мое личное мнение - массовое строительство подобных домов приведет к появлению своеобразных "гарлемов" в Москве, это путь в никуда.

Москва - один из немногих городов, где серые схемы до сих пор широко применяются. В Питере были предприняты довольно жесткие меры по переходу на работу по 214-у ФЗ, у нас, я думаю, это тоже произойдет, причем назначение нового мэра может ускорить решение этой проблемы. Есть достойные застройщики, которые по тем или иным причинам используют преддоги и т.п., так что здесь с каждой ситуацией нужно разбираться индивидуально, выяснять обстоятельства - что и почему, выслушать их объяснения, почему они не продают по договорам долевого участия. Но я лично не стал бы рекомендовать приобретать жилье по серым схемам.

Думаю, что сохранится, вопрос условий и процедуры, все ждут, что она станет более понятной и прозрачной на всех этапах. Может измениться название, но суть останется прежней: что-то город будет строить сам, но практика привлечения коммерческих застройщиков для создания отдельных проектов останется. Строительство - очень ресурсоемкий бизнес и строить все на бюджетные деньги нереально и не нужно. Я думаю, что практика привлечения коммерческих инвесторов в любом случае останется.