Рынок недвижимости 2019: тенденции, прогнозы и «черные лебеди»

Мы говорим о прогнозе на ближайший год, а реновация начнет заметно влиять на рынок жилья через 3-5 лет. Сейчас программа только начинается, город ищет стартовые дома и площадки, которые полностью идут на расселение первых пятиэтажек. Скорее всего, после того, как первая волна завершится и освободятся крупные площадки под застройку, программа станет более массовой, появится возможность выставлять часть квартир в новых домах на продажу, а значит эти объемы начнут дополнительно давить на рынок. Но, как я уже говорил, это не вопрос ближайшего года-двух.

Наталья, добрый день! Трудно дать конкретный совет, поскольку неизвестны все исходные данные, и я не знаю вашей ситуации. По сути обе схемы несут определенные риски – либо двойная кредитная нагрузка, либо вы на какое-то время «зависаете» в аренде. Главное, не стоит сейчас брать ипотеку на пределе возможностей. Если доход позволяет обслуживать большой ипотечный кредит и на жизнь остается не «впритык», а с некоторым запасом, то можно рассмотреть такой вариант.

В первую очередь, стоит отметить, что недвижимость сейчас не дает высокой и гарантированной доходности. Поэтому, если главная цель – инвестировать средства, нет смысла спешить с покупкой жилья. Однако если хочется «убить двух зайцев» – купить квартиру, которая в будущем может понадобиться для проживания, а до этого сдавать ее в аренду – можно вложиться в недвижимость. Если миллиона, который у вас есть, хватает на первоначальный взнос на желаемую квартиру, и ежемесячные платежи не пугают, можно взять ипотеку. Если этой суммы не хватает, можно положить деньги в банк, чтобы накопить больше на первоначальный взнос.

В целом на загородном рынке уже несколько лет продолжается затишье. Но стоит отметить, что этот сегмент делится на две части. Первая – это дачный вариант. В основном он состоит из участков без подряда на большом удалении от Москвы. Такие поселки выживают, только если предлагает действительно бюджетные варианты участков. Вторая часть загородного рынка – поселки, приспособленные для постоянного проживания. Они строятся недалеко от Москвы, в них заложены все необходимые коммуникации и развитая инфраструктура. В более дорогом сегменте в данном формате могут строиться коттеджи, относительно бюджетный и «городской» вариант – это таунхаусы, дуплексы и малоэтажные жилые комплексы. Поскольку такая загородка является альтернативой городской квартиры, то есть по сути вариантом первого дома, а не дачи, она, действительно, во многом повторяет тенденции квартирного рынка.

Действительно, за последнее время предложение на вторичном рынке заметно сократилось. Однако раскупались в основном квартиры в наиболее бюджетном сегменте – 5-7 млн рублей, максимум до 10 млн. Все, что дороже, продать сложно, поскольку платежеспособный спрос, подстегнутый доступной ипотекой, все же очень ограничен. Основные покупатели квартир – это люди с доходом около 100 000 рублей на семью. Если половину они готовы отдавать за ипотеку, то могут позволить себе кредит около 6 млн рублей (проверить можно с помощью ипотечного калькулятора от IRN.RU). Даже если на первоначальный взнос есть какая-то альтернативная квартира, общий бюджет покупки редко дотягивает выше 10 млн. Поэтому сокращение объема предложения произошло в первую очередь благодаря вымыванию с рынка самых недорогих квартир.

Лучшую доходность по аренде дают недорогие однокомнатные квартиры и студии, хотя и «двушку» вполне можно рассматривать в этих целях. Квартиры большей комнатности сложнее сдать (особенно одной семье, а не покомнатно или для аренды «вскладчину»), а доходность получается ниже, поскольку разница в стоимости аренды больших и маленьких квартир не столь существенна, как разница в стоимости их покупки.

Что касается выбор между новостройкой и вторичкой, то лучше выбирать максимально готовое жилье. Конечно, если купить на ранней стадии, к арендному доходу может прибавиться подорожание актива по мере роста строительной готовности. Однако далеко не все проекты сейчас активно растут в цене, а потеря времени на ожидание означает потерю дохода с аренды. Если выбирать новостройку, то лучше на высоких стадиях строительства и с отделкой. В большинстве проектов эконом- и комфорт-классов это как раз нужный вариант ремонта – экономичный, но аккуратный и современный. К тому же обычно ремонт от застройщика стоит дешевле, чем самостоятельный (см. «Самостоятельный ремонт квартиры в новостройке VS Отделка от застройщика»). На вторичном рынке для сдачи в аренду стоит выбирать квартиры в относительно свежих домах (не младше 1980-х годов), и либо покупать сразу с адекватным ремонтом, либо готовиться к дополнительным вложениям. Подробнее о том, какие варианты больше подходят, читайте в статье «Квартира для сдачи в аренду: как выбрать, обустроить и сдать».

Рост цен на недвижимость уже сбавляет обороты – согласно индексу IRN.RU, с начала года метр прибавил в цене всего чуть более одного процента (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам I квартала 2019 года»). Однако бюджетных вариантов, которые нужны как для альтернативных сделок, так и прямых покупках, действительно осталось мало. Это тот тип жилья, который в первую очередь вымылся с рынка в прошлом году за счет дешевой ипотеки.

В будущем рынка недвижимости высока роль тех самых «черных лебедей», о которых я говорил в своем докладе («Рынок недвижимости 2019: тенденции, прогнозы и «черные лебеди»). Это и переход на счета эскроу, правила которого еще до конца не утверждены, поэтому непонятно, как это отразится на объемах предложения новостроек. Второй «черный лебедь» - это нестабильная макроэкономическая ситуация. Могут ввести новые санкции, из-за чего ослабится рубль, Центробанк будет вынужден вновь повысить ключевую ставку. В этом случае ипотека тоже не сможет вернуться к 9,5% годовых.

Спасибо за письмо, отвечаем вам по пунктам:

1. Действительно, средние показатели обычно высчитываются по ценам предложения. Однако далеко не всегда – аналитики отдельно подсчитывают цены реальных сделок. И сравнение этих показателей может многое сказать о состоянии рынка и разрыве между запросами продавцов и реальными возможностями покупателей. Смотрите, например, статью «Квартиры в Москве и Подмосковье в марте-апреле 2019 года: рынок сжался как шагреневая кожа».

2. Мы всегда отталкивались именно от вторичного рынка, поскольку в нем намного больше продавцов, а значит цены в большей степени формируются по реальному соотношению платежеспособного спроса и предложения. Это мы подчеркиваем практически во всех наших прогнозах по рынку недвижимости. Первичный рынок – это отдельный сегмент. Хотя в нем действуют и свои законы тоже, общую ситуацию и тренды правильнее отслеживать по вторичному рынку, а значит и застройщикам стоит ориентироваться на него.

3. Доля юрлиц в общем количестве ДДУ значительна, причем это не только залоги банкам, но и плата контрагентам. Но также значительная часть новостроек уже введена в эксплуатацию, а потому продается по договорам купли-продажи и попадает в статистику по вторичному рынку (переходы прав собственности). Поэтому если речь идет о спросе в целом, то, наверное, одно другое в среднем компенсирует.

4. Эксперты замечают кредиты, связанные с рефинансированием взятой ранее ипотеки, но это не отмечает общий рост ипотечного кредитования – новых кредитов все равно больше. Например, по данным «Дом.рф», доля рефинансирования в выданных кредитах в 2018 г. составила около 11,5% (около 350 млрд руб.). При этом сначала по конец прошлого года доля рефинансирования в общем объеме кредитов снизилась почти вдвое – с 16% в январе до 8,1% в декабре 2018 года. При этом за вычетом рефинансирования в прошлом году выдано ипотеки на сумму около 2,67 трлн руб. (а в 2017 г. за вычетом рефинансирования было выдано 1,9 трлн руб.). Таким образом, основной рост на рынке обеспечен новыми заемщиками, а не теми, кто рефинансирует старые кредиты.

5. Такие случаи встречаются на рынке, но не стали настолько массовыми, чтобы оказывать на него существенное влияние, поскольку продавцы жилья не любят подобные непрозрачные схемы.

6-7. Сейчас у Росреестра собраны самые большие данные по рынку, поэтому в любом случае при анализе ситуации на рынке учитываются официальные цифры.

8. Реальную платежеспособность и чувствительность к факторам, способным ее повысить/понизить очень сложно померить, для этого нужны глобальные очень затратные исследования. Однако и мы, и многие другие эксперты при анализе рынка всегда учитывают фактор динамики доходов населения и других показателей, которые могут влиять на спрос. Смотрите, например, «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2019 год от IRN.RU». Возможно, отдельные представители девелоперов и пытаются манипулировать цифрами в маркетинговых целях, но на рынке много экспертов, которые опираются на объективные данные.

В условиях экономической нестабильности у некоторых заемщиков могут возникнуть трудности с выплатой кредитов, но вряд ли это будет иметь массовый характер. В США в 2008 году массовый дефолт случился из-за того, что на фоне низких ставок люди покупали ненужное жилье (второе, третье) в инвестиционных целях. У нас ипотеку в основном берут ради покупки основного жилья, поэтому в большинстве своем будут биться за него до последнего.

Однако вы правы в том, что цены на жилье расходятся с реальными доходами населения. Цены остаются завышенными примерно в полтора раза. Это вряд ли выльется в дефолт по ипотечным займам, однако может привести к снижению цен на недвижимость, особенно в переоцененных сегментах (в бизнес-классе, в дорогих районах на вторичном рынке).

Сейчас банковский депозит выглядит более надежным. Недвижимость не дает гарантированного дохода (цены могут вырасти, а могут и нет – даже на новотройку), при этом риски заметно выше.

С апартаментами сложилась интересная ситуация. Переход на счета эскроу затрагивает тех, кто строит в рамках 214-ФЗ, то есть по ДДУ. При строительстве апартаментов, в отличие от квартир, эта схема не являлась обязательной, то есть застройщики имели возможность вести продажи по предварительным договорам купли продажи и другим схемам. Соответственно, и сейчас на счета эскроу обязаны переходить не все застройщики апартаментов, а только те, кто ведет продажи по ДДУ. Однако многие девелоперы в добровольном порядке продавали апартаменты в рамках 214-ФЗ, чтобы повысить конкурентоспособность своих проектов. Проблема сохранения спроса будет актуален и после 1 июля, поэтому вполне вероятно, что застройщики апартаментов тоже добровольно перейдут на схему эскроу.

Аналитики стали уделять меньшее внимание загородной недвижимости, поскольку уже несколько лет на этом рынке почти ничего не меняется. Подробнее о трендах читайте в ответе на четвертый вопрос.

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» исторически специализируется на жилье. Коммерческая недвижимость – специфический сегмент, который в большей степени зависит от общих экономических трендов. На мой взгляд, в самой тяжелой ситуации сейчас офисный рынок, особенно это касается крупных площадей. Пока экономика росла, девелоперы активно строили бизнес-центры и по инерции продолжали их строительство даже когда экономика пошла на спад. В результате новых офисных площадей появилось очень много, а компаний, которым они нужны, стало меньше. Это связано как закрытием компаний, сокращением персонала, сворачиванием иностранных подразделений, так и с трендом на развитие технологий и перевод сотрудников на удаленную работу. В офисном сегменте остаются перспективные направления – например, те же коворкинги, более гибкие к современным требованиям. Однако крупные бизнес-центры, пытающиеся сдавать помещения этажами, сталкиваются с проблемами при поиске арендаторов.

На рынке торговой недвижимости неплохо себя чувствует стрит-ретейл, поскольку магазины шаговой доступности, аптеки, небольшие клиники, салоны красоты и бытовые услуги остаются востребованными. Что касается крупных ТЦ, очень многое зависит от их концепции, расположения и насыщенности торговыми площадями конкретного района.

Складской и промышленный сегменты в целом чувствуют себя неплохо – во многом из-за политики импортозамещения.

Андрей, здравствуйте! О том, как текущий прогноз соотносится с теорией циклов, подробно написано в конспекте доклада «Рынок недвижимости 2019: тенденции, прогнозы и «черные лебеди».