Ставка больше, чем жизнь: проблемы и перспективы развития рынка ипотечного кредитования

1. Каковы ваши прогнозы по ставкам и спросу на ипотеку на ближайший год?

Увеличение ключевой ставки Центробанка на 0,25 п.п. привело к росту ставок по ипотеке – в основном в пределах 0,5-1 процентных пункта. Дальнейшая динамика ипотечных ставок зависит от политики ЦБ. Если регулятор продолжит повышать ключевую ставку, то вырастет и стоимость фондирования для банков, а значит они будут вынуждены повышать ставки по ипотеке. Центробанк, в свою очередь, будет руководствоваться макроэкономической ситуацией и величиной инфляции. Если потребительские цены будут активно расти, то будет повышаться и ключевая ставка.

Предпосылок для резкого увеличения ключевой ставки, как было в 2014 году, не наблюдается. Однако сохраняющаяся напряженность в отношениях с западом будет дестабилизировать экономическую ситуацию в России. Если в сфере международной политики произойдут ухудшения, не исключен рост ключевой ставки до 10-11%, что, в свою очередь, может увеличить ставки по ипотеке до 12-13% годовых. Подробнее об этом читайте в статье «Ипотека может подорожать до заградительных 12-13% годовых».

2. Как ситуация с ипотекой повлияет на рынок новостроек?

Ипотека является основным драйвером спроса на рынке недвижимости. Более половины сделок в массовом сегменте совершаются с использованием ипотеки, а в некоторых проектах доля ипотечных сделок достигает 80-90%. Собственно, именно дешевая ипотека привела к заметному росту спроса на новостройки в этом году.

Пока повышение ставок не сильно отразилось на спросе, поскольку ипотека подорожала совсем незначительно. Напротив, отмечается даже некоторый рост спроса: люди стремятся успеть приобрести жилье по низким ставкам. Однако в случае дальнейшего подорожания ипотеки, спрос на недвижимость снизится.

3. Есть ли какие-то инструменты, помимо доступной ипотеки, которые могли бы поддержать спрос на жилье? Может ли как-то государство помочь девелоперам, если ставки заметно вырастут, а спрос просядет?

Мы давно говорим о том, что решающим фактором в активизации спроса на жилье должна быть не ипотека, а доступные цены на недвижимость. Если ставки по ипотеке значительно вырастут, цены придется снижать. Государство может помочь девелоперам, снизив их затратную часть (на землю, обязательства по инфраструктуре и т.п.). В этому случае застройщики смогут выставлять квартиры по более низким ценам без ущерба для маржинальности проектов.

Если посмотреть на рынок ипотечного кредитования, то можно констатировать, что он продолжает быть неразвитым. При впечатляющем росте за последние 20 лет – с 54 млрд до более 2 трлн рублей – он развивается экстенсивным путем, фактически сконцентрировавшись только на снижении ипотечной ставки и развитии клиентских онлайн-сервисов.

При этом общеэкономическая ситуация, которая заставила Центробанк поднять ключевую ставку на 0,25 пп, тут же «пошатнула» державшийся последние 3 года и казавшийся незыблемым курс на снижение ипотечной ставки. Понятно, что влиять на этот процесс банки не могут, но в итоге онлайн-сервисы – это все, что осталось «в активе» у банков в части развития рынка. Ситуация усугубляется тем, что ключевой состав игроков на рынке ипотечного кредитования не изменился – их остается всего пять, и именно они обеспечивают 80% выдачи ипотечных кредитов. Банки «второго эшелона» и региональные игроки продолжают оставаться незаметными.

Мне кажется, если государство и должно что-то сделать в этой области, так это дать банкам четкое понимание, что на рынке жилья им придется много и тяжело работать, а не просто контролировать все процессы «на коммерческой основе».

Пока все, что застройщики могли придумать в области повышения доступности жилья, так или иначе было реализовано на рынке. Наибольшую эффективность показали субсидированные ставки на определенный срок или на все время, а также «ипотечные каникулы» - они здорово стимулировали спрос в последние годы. Правда, сейчас таких программ стало меньше по одной простой причине: спрос и так находится на высоком уровне, а каждая такая программа дорого обходится застройщику. Скажем если при средней ставке в 10% у клиента есть возможность взять кредит по субсидированной ставке в 6%, то разницу в 4% за клиента платит застройщик. И так с любым «совместным продуктом». Это нормальные отношения для двух бизнес-единиц из разных отраслей, со своими задачами и проблемами. Только вот ситуация поменялась.

Эскроу-счета, проектное финансирование, новые контрольные процедуры – все это сделало банки ключевыми игроками на рынке жилой недвижимости. Они теперь не меньше, чем мы, отвечают и за наращивание темпов ввода жилья, и за повышение его доступности, и за расширение круга потенциальных покупателей. И да, понятия «доступное и комфортное», «повышение качества жизни» и «современная городская среда» плохо вяжутся с образом 18-метровой студии на 35-м этаже, так что выход надо искать где-то еще.

И самое странное для меня в том, что банки этих «перемен в отношениях» будто бы не заметили. Если ничего не поменяется, уже летом 2019 года нас ждет примерно такая картина. Банки будут выдавать проектное финансирование застройщикам, в том числе из тех денег, что дольщики будут класть на эскроу-счета. То есть на пути от покупателя к продавцу условный кошелек «похудеет», как говорят, в среднем на 8% - такой может быть средняя ставка проектного финансирования. А если ставки по ипотеке пойдут вверх, продажи снизятся, и застройщик предложит банку снизить ставку, тот с радостью это сделает – но только при условии, что разницу (обычно на уровне тех же 4-5%) ему покроет застройщик. И, к слову, он же останется виноват перед покупателем, что квартиры опять подорожали.

При этом никакой инициативы от банков в части повышения доступности жилья не видно. Они продолжают соревноваться в количестве онлайн-сервисов, кэшбэков и других без шуток отличных клиентских программ, но для решения важной государственной задачи пока не сделали практически ничего. А ведь шаги вполне очевидны. Главный – разработка таких программ, которые дадут возможность купить жилье любому работающему человеку в России. Даже если такая программа не принесет на ровном месте 10% от общей стоимости девелоперского проекта.

Типичный покупатель жилья уже давно описан в каждом регионе. В Новой Москве, например, это молодой квалифицированный специалист с женой (или мужем), ребенком и суммарным доходом на семью 130-170 тыс. рублей в месяц. Но даже в столице это не превалирующий класс. А улучшить свои жилищные условия семьи с суммарным доходом меньше 100 или 80 тыс. рублей хотят не меньше. Только и не смотрят в сторону новостроек, потому что знают – не по карману.

Безусловно, банки весьма активны в части мотивационных программ для молодых семей» и военной ипотеки, но, во-первых, это по большей части государственные программы, а, во-вторых, по этим направлениям банки работали последние три года. Ничего инновационного в этом отношении не появилось.

Мне кажется, банкам следует сосредоточить свои усилия на клиентах нового для рынка типа. Это молодые специалисты и семьи, работники производственных предприятий без высшего образования, люди в возрасте от 45 лет – последнее особенно актуально в свете повышения пенсионного возраста. Крайне важно совместно с застройщиками разработать для них доступные программы покупки, которые не окажут негативного влияния на уровень жизни этих людей на период от начала выплаты ипотечного кредита до переезда в новую квартиру.

Кроме того, нужно, чтобы все эти категории людей узнали и поняли свои новые возможности. Для этого банкам понадобятся специальные коммуникационные программы и системная разъяснительная работа, которую не сможет проделать ни один застройщик в стране, даже компания федерального уровня. Дело в более широкой аудитории банков: потенциальные пользователи новых программ просто не доходят до застройщиков и совсем ими не интересуются. А банки общаются с ними почти каждый день.

Указанный комплекс мер позволит совершить чуть ли не первый в новейшей истории банковской отрасли России качественный скачок в области ипотечного кредитования.

Дмитрий, добрый день. Нет никаких предпосылок для того, чтобы ставки в обозримом будущем могли продемонстрировать резкое колебание – на повышение или понижение.

Однако новость сегодняшнего дня «ГРЕФ – крупнейший игрок на рынке ипотечного кредитования - Сбербанк планирует с 1 января ввести т.н. коэффициент резервирования, который, в принципе, может привести к незначительному повышению ипотечных ставок» – заставляет задуматься о том, что рефинансированием кредита лучше заняться в текущем году.

Но и в ситуации стабильности рефинансирование ипотечного кредита имеет смысл, когда речь идет об экономии существенной суммы денег. Рассчитать, насколько выгоден проект рефинансирования довольно просто – сначала нужно понять Вашу экономию, то есть насколько в результате рефинансирования сократится ежемесячный платеж. Из этой суммы нужно вычесть неизбежные расходы на рефинансирование – оценку квартиры, страховку, оформление и регистрацию нового договора ипотеки и нового обременения на Вашу квартиру. Как человек, который в свое время через это прошел, советую также оценить итоговый профит с точки зрения временных затрат. А также того, как долго еще вы собираетесь выплачивать кредит. Если в ближайшем будущем вы собираетесь досрочно его погасить, в рефинансировании нет смысла.

Дмитрий, здравствуйте! Ставки пока еще находятся на достаточно низком уровне, и не исключено, что в будущем продолжат расти. Поэтому, если есть возможность рефинансировать ипотеку, лучше ей воспользоваться.

Если Ваш банк не готов рефинансировать Ваш ипотечный кредит, вы можете обратиться в любой другой банк, где действуют подобные программы. Рефинансирование в другом банке происходит путем выдачи нового ипотечного кредита на погашение текущего. Зачастую такой вариант может быть выгоднее для заемщика, чем рефинансирование в своем банке. К примеру, в ДОМ.РФ рефинансировать ипотечный кредит можно по ставке от 9,75% годовых.

Сергей, здравствуйте! Любое колебание ипотечных ставок оказывает влияние на спрос. В период регулярного их снижения ГК «А101» проводил системный анализ, который показал, что каждое снижение средней ставки на 1 процентный пункт увеличивал объем продаж по ипотеке на 10%. Думаю, что в случае аналогичного повышения корреляция будет очень схожей, только увидим мы ее не сразу. Например, этой осенью, после повышения ключевой ставки ЦБ на 0,25 пп ряд банков начали объявлять о повышении ипотечных ставок по своим программам. Ставки в итоге выросли меньше, чем на 1 пп, средний ежемесячный платеж вырос незначительно, но важен был сам слом трехлетнего тренда на снижение и неясные перспективы колебания ставок в будущем. В этой ситуации в сделку поспешили войти те, кто ждал еще более выгодных условий. Они решили, что в ближайшем будущем ставки поднимутся еще выше, и ускорили принятие решения.

Но если их рост продолжится дальше, мы увидим аналогичное снижение объема продаж по ипотеке – порядка 10% за каждый процентный пункт.

Ставки пока выросли незначительно – в пределах 0,5-1%. Такое повышение вряд ли способно спровоцировать снижение спроса. Напротив, спрос даже немного вырос – люди спешат купить квартиру, пока ставки не выросли больше. Правда, по сути это «отъедает» спрос от будущих месяцев – те, кто хотел купить квартиру чуть позже, стремятся это сделать побыстрее. Если же банки продолжат повышать ипотечные ставки, это снизит спрос на жилье. Значительное снижение спроса может произойти при ставках около 12-13% годовых: еще пару-тройку лет назад такая стоимость ипотеки считалась вполне приемлемой, но за последние два года люди привыкли к более низким ставкам.

Рост ставок на 0,5-1 п.п. увеличивает ежемесячный платеж на кредит размером 2 млн рублей примерно на 600-1000 рублей. Это не критично для изменения решения об улучшении жилищных условий. В прошлом году, когда ставки по ипотеке были выше 11%, рынок рос на 30-40%. Уверен, что рост рынка ипотеки продолжится. Мы сохраняем прогноз по итогам 2018 г. в 3 трлн руб. (+50% к 2017 г.). Средняя ставка выдачи составит 9,5%-9,8%, впервые за всю историю опустившись ниже 10% по итогам года. Дальнейшая динамика ипотечных ставок будет определяться длительностью периода повышенной волатильности на финансовых рынках.

Анна, добрый день! Обратите внимание – сегодня уровень ипотечных ставок мало у какого банка зависит от размера первоначального взноса. В случае, если Вы хотите таким образом уменьшить тело кредита, то даже если округлить ставку до 10%, переплата за эти «лишние» 300 000 за три месяца составят примерно 7 500 рублей. При этом, если Вы уже нашли подходящую квартиру, за эти три месяца ее могут купить – спрос на жилье не снижается, а текущий уровень ставок дает большинству покупателей возможность выбора. Кроме того, если это новостройка, то за три месяца цена на эту квартиру вырастет за счет стадии готовности дома.

Так что, если Вы нашли хороший вариант – нет смысла ждать ради экономии, существенной она все равно не будет. Премию и дополнительные 300 000 рублей можно будет использовать в качестве досрочного погашения. Я не жду драматического снижения ставок в ближайшее время, а если когда-либо в будущем условия станут радикально лучше, Вы сможете можно рефинансировать свой кредит.

Ну, а если Вы пока в поиске своего варианта покупки, то торопиться купить лишь бы что-нибудь купить точно не стоит. Однако есть смысл согласовать ипотечный кредит прямо сейчас, чтобы Вам зафиксировали ставку, и после этого у Вас будет пара месяцев на принятие финального решения.

Если вы подобрали жилье, которое вас устраивает, и накопленной суммы достаточно для первоначального взноса (он должен быть не менее 15-20%), то откладывать решение жилищного вопроса в ожидании возобновления снижения ставок не стоит. Когда ставки перейдут к снижению, кредит можно будет рефинансировать, а вот нужный объект недвижимости может уйти с рынка или подорожать. А полученную позднее сумму можно будет направить на частично-досрочное погашение кредита.

Если ипотека заметно подорожает – выше 12-13% годовых – снижение цен будет единственным способом сохранить спрос на новостройки. Безусловно, это неблагоприятная для застройщиков ситуация, поскольку маржа и так заметно снизилась за последние годы. Вряд ли девелоперы будут с охотой снижать цены, однако без этой меры они столкнутся с существенным падением спроса.

Антон, приветствую. Снижение цен на жилье возможно только при существенном падении спроса, но это возможно только при кратном увеличении ипотечных ставок. Кроме того, даже в этом случае остается вопрос себестоимости строительства – по нашим оценкам, в 2019 году она может увеличиться на 5-7% за счет повышения НДС и цен на топливо, а также скачков валютных курсов.

Елена, здравствуйте! По моему мнению, у нас сейчас на рынке слишком мало совместных программ банков и застройщиков. Типичный случай – субсидирование ставки на какой-то период, когда банк снижает ставку на несколько процентов, а застройщик компенсирует ему недополученное.

Между тем, такие программы могут компенсировать снижение спроса, если ставки существенно вырастут за счет других факторов доступности – например, избавить покупателя от необходимости копить на первый взнос или одновременно гасить ипотеку и платить за съемное жилье – это можно сделать с помощью программы «ипотечные каникулы».

Кроме того, они могут дать возможность купить квартиру тем, кто пока в силу уровня своих доходов даже не задумывается о том, что он может улучшить свои жилищные условия. Только важно доходчиво объяснить этим людям, что они могут это сделать без ухудшения качества жизни.

Правда, я убежден, что основную роль в этих процессах должны играть банки, поскольку переход на проектное финансирование сделал их ключевыми участниками рынка строительства жилой недвижимости. Кроме того, их аудитория намного шире, чем у любого застройщика. Но, судя по линии их поведения, банки в этом не столь заинтересованы на текущий момент.

Добрый день! Если честно, я паники не вижу. Есть реализация «спящего спроса», вызванная сломом хорошего тренда. Почти три года ставки по ипотеке только снижались, и многие люди ждали еще чуть лучших условий. Когда тренд переломился, ставки и, соответственно, размер ипотечного платежа, выросли незначительно. Но сам факт вынудил тех, кто ждал еще более привлекательных условий, зафиксировать текущие на случай, если ставки поднимутся еще выше.

В итоге возник парадокс: условия для покупки квартиры по-прежнему отличные, но люди увидели только факт повышения ставок и рассматривают нынешнюю ситуацию как последний шанс в жизни. Не уверен, что они правы.

Панических покупок на рынке не наблюдается – речь о некоторой активизации спроса из-за опасений дальнейшего роста ставок. Действительно, некоторые девелоперы пытаются сыграть на таких настроениях. Однако у таких игр сомнительная эффективность – это не привлечение какого-то нового спроса, а просто оттягивание спроса у будущих месяцев. Если, допустим, 1000 человек из тех, кто планировал покупку весной, поспешат и купят сейчас, это значит, что весной на рынке будет на 1000 человек меньше, чем могло бы быть.

Наталия, здравствуйте! В ситуации общей экономической неопределенности я всегда рекомендую исходить, в первую очередь, из своих личных текущих потребностей. Даже эксперты иногда ошибаются, в условиях нестабильности пытаться гадать на кофейной гуще – не лучший вариант для тех, кто решает свой жилищный вопрос в реальности.

Наталия, добрый день. К сожалению, я не знаю всей ситуации – в частности, сколько Вы можете ждать, живете ли Вы в этой квартире и что Вы планируете купить вместо нее. Конечно, Вам придется продавать квартиру, платить с этого налог (если квартира готова и собственность оформлена), сгорит страховка, структурирование сделки по продаже квартиры с обременением требует расходов – эти потери, увы, неизбежны.

Но если говорить о большей ставке, то сейчас она не 9,5%, а 9,9%. Согласитесь, разница несущественная. Кроме того, я не верю, что даже в ближайшие полгода уровень ставок «скакнет» в какую-либо сторону. Любые изменения в этой области, скорее всего, будут плавными и постепенными. Если, конечно, не случится чего-то экстраординарного, но планировать свою жизнь с учетом подобных обстоятельств я бы не стал.

Центробанк руководствуется макроэкономической ситуацией и величиной инфляции. Если потребительские цены будут активно расти, то будет повышаться и ключевая ставка.

Предпосылок для резкого увеличения ключевой ставки, как было в 2014 году, не наблюдается. Однако сохраняющаяся напряженность в отношениях с западом будет дестабилизировать экономическую ситуацию в России. Если в сфере международной политики произойдут ухудшения, не исключен рост ключевой ставки до 10-11%, что, в свою очередь, может увеличить ставки по ипотеке до 12-13% годовых.

Алексей, добрый день! Конечно, многое зависит от того, какую квартиру Вы покупаете – на первичном или вторичном рынке. При этом, если это новостройка, то какова готовность дома, есть ли у вас предпочтения по этажу. Но в любом случае, я думаю, что при таких исходных данных Вас ждет только одна большая проблема – выбрать из множества вариантов. Если говорить о первичном рынке, то можно рассмотреть в т.ч. проекты бизнес-класса на Западе или Северо-Западе Москвы. В указанной локации Вы можете купить хорошие просторные двушки площадью в районе 60 метров за 9 млн рублей.