Что меняется в проектах по мере строительства

В подавляющем большинстве московских новостроек по мере их реализации неизбежны изменения. Меняется рыночная конъюнктура, предпочтения потребителей, корректируется градостроительная политика и нормативные требования — все это приводит к необходимости адаптировать планы к существующим реалиям. О том, к чему стоит готовиться покупателям квартир в новостройках, рассказали председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова и коммерческий директор Sezar Group Ольга Барабанова в ходе онлайн-конференции «Как и почему меняются проекты по мере реализации?».

Почему меняются проекты

По словам Любови Цветковой, почти ни один проект не доходит до конца в полностью неизменном виде: «Обычно срок реализации проекта – два-три года. Естественно, что за это время всегда происходят какие-то изменения, обусловленные либо появлением новых нормативов, материалов, либо экономической составляющей, либо потребительскими предпочтениями».

На строительство комплексных проектов, по словам эксперта, обычно уходит 5-7 лет, а значит, вероятность внесения изменений растет. Проекты, которые стартовали до 2014 года, столкнулись с изменением конъюнктуры рынка, у некоторых застройщиков в связи с этим возникли финансовые трудности, из-за чего приходится менять финансовую модель и оптимизировать проекты.

«Последний кризис способствовал принципиальному росту издержек на строительство, которые в условиях ограниченного спроса и увеличения объема предложения первичного рынка сегодня не могут быть компенсированы за счет роста цены. Это привело к тому, что финансовая модель докризисных проектов в сегодняшних условиях невыполнима», - согласна Ольга Барабанова. По данным Est-a-Tet, стоимость материалов с 2014 года выросла примерно на 30%. При этом платежеспособный спрос остается ограниченным, и девелоперы не имеют возможности перенести эти издержки на покупателей.

Изменение экономических условий привело и к перераспределению спроса. «Это касается как востребованности отдельных категорий недвижимости в целом, так и предпочтений покупателей к конкретным характеристикам продуктов внутри них, - говорит Ольга Баранбанова. - Наглядные примеры – снижение спроса на офисную недвижимость или квартиры-студии, рост требований к инфраструктурному наполнению жилого комплекса, качеству решений мест общего пользования и др. Чтобы создать конкурентный продукт, девелоперу важно постоянно «синхронизироваться с рынком», в том числе внося изменения в уже реализуемый проект. Особенно при реализации долгосрочных проектов комплексного освоения территории, от начала до завершения которых проходит 5-10, а иногда и более лет».

Как изменить

«В проектах комплексного освоение территории изменения могут быть реализованы на двух уровнях. Первый затрагивает общие характеристики: соотношение жилой, коммерческой и социальной недвижимости, изменение объема строительства, планировочного решения участка и т.п. Второй — изменение характеристик внутри домов: квартирографии и планировочных решений, строительных и отделочных материалов, инженерных систем и благоустройства территории», - говорит Ольга Барабонова.

Зачастую девелоперы идут по пути сокращения затрат в целях экономии. По словам Любови Цветковой, меняется уровень материалов, упрощается благоустройство и качество отделки общественных зон, застройщики стараются экономить на подрядчиках. «С точки зрения нашей компании критично изменение прямых потребительских свойств продукта: характеристик дома в процессе реализации, проекта благоустройства территории, снижение класса дома и проекта в целом, даже если юридически это допустимо», - утверждает Ольга Барабанова.

Другой путь, обычно менее болезненный для покупателей – увеличение количества продаваемого в проекте жилья. Благодаря этому застройщики увеличивают доходную часть и сохраняют финансовую возможность выполнить обещания. По этому пути пошла компания Sezar Group в ЖК «Рассказово». «Вместо двух офисно-гостиничных зданий мы планируем построить два дома с переменной этажностью (8-22 этажей). Это решение принято в связи с пониманием, что те коммерческие площади, которые были запланированы, в силу текущей конъюнктуры рынка недвижимости не будут востребованы. Также как и понимание того, что наличие на огороженной жилой территории посетителей офисно-гостиничного центра – риск безопасности для жителей. В результате изменений был вдвое увеличен объем возводимой социальной инфраструктуры. В частности, коэффициент обеспеченности на каждого жителя по местам в детских садах и школе увеличился на 35%, по поликлиникам - на 45%. Также теперь в проекте появятся не только наземные, но и подземные паркинги, а коэффициент обеспеченности жителей машино-местами вырастет на 25%», - рассказывает Ольга Барабанова.

Пределы влияния

Дольщик имеет право требовать соблюдения обещаний, которые прописаны в ДДУ. «Если в проект вносятся изменения, затрагивающие параметры договора, они в обязательном порядке должны быть зафиксированы в дополнительных соглашениях (могут заключаться многократно в течение всего срока действия ДДУ), - говорит Ольга Барабанова. - В ДДУ указываются характеристики объекта долевого строительства: адрес, секция, этаж, площадь, технология строительства многоквартирного дома и его ключевые показатели (этажность, количество секций, квартир, нежилых помещений и др.); срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок расчетов; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору и другие». Подробнее об этом читайте в статье «Что обязательно прописывается в ДДУ».

В случае если многоквартирный дом и/или объект долевого строительства не соответствуют заявленным в договоре характеристикам, участник наделен достаточно обширными правами: от требования исправления недостатков до возможности расторгнуть договор. «Например, если в ДДУ указано, что квартира сдается с межкомнатными перегородками, а по факту вам она передается без внутренних стен, вы вправе потребовать от застройщика их возведения либо компенсацию, которая позволит сделать перегородки самостоятельно», - отмечает эксперт. Повлиять на изменения, которые выходят за рамки ДДУ, по ее словам, вне компетенции дольщика или собственника.

Один из читателей в ходе онлайн-конференции поделился своей историей: «В квартире, которую я покупал, изначально обещался застекленный балкон. А теперь по проекту на месте, где моя квартира, – обычный открытый балкон. Причем говорят, что застеклить самостоятельно после сдачи дома не даст управляющая компания. Можно ли добиться исполнения обещаний? Что вообще делать в этой ситуации?». Ольга Барабанова говорит, что нужно внимательно изучить формулировки подписанного ДДУ. Если в договоре прописано остекление балкона, дольщик вправе требовать исполнения данного условия. Однако возможна ситуация, в которой застекление не прописывалось в договоре, тогда юридических инструментов влияния не остается.

Вокруг дома

Изменения зачастую касаются не самой квартиры, а территории вокруг. Здесь у дольщиков намного меньше способов влияния. Читательница IRN.RU Елена спросила, имеет ли право застройщик построить один детский сад на 200 мест вместо обещанных двух по 150 мест каждый.

По словам Ольги Барабановой, все зависит от городских нормативов: «Они устанавливаются исходя из расчетного количества жителей будущего жилого комплекса, а также текущей ситуации обеспечения района объектами социальной инфраструктуры. Появление в районе нового детского сада, школы или поликлиники (с точки зрения города не важно, в составе какого именно ЖК – вашего или соседнего) может стать основанием для изменения требований к социальному наполнению в проектах текущего строительства. В частности, возможен пересмотр количественных показателей, изменение назначения объектов строительства, например, строительство общеобразовательного учреждения вместо дошкольного, если потребность района в школе на данный конкретный момент стоит острее. Это требования, которым застройщик обязан подчиниться».

Также читатели интересовались, насколько можно верить рендерам с благоустройством территории. «Мне очень нравятся детские площадки, которые рисуют некоторые застройщики в своих проектах – в спокойных натуральных цветах, с веревками, лесенками и вообще очень стильные. Есть ли гарантия, что если на рендерах обозначены такие площадки, то будут именно они, а не разноцветные пластиковые горки, как сейчас устанавливает город в обычных старых районах Москвы?» - спросила Оксана Реброва.

Ольга Барабанова говорит, что при подготовке 3D-визуализации на этапе старта продаж насыщение дворового пространства, как правило, создается из «библиотек готовых решений»: «Конкретное проектное решение прорабатывается исходя из класса жилого комплекса, концептуального видения девелопера в отношении двора, а также тех малых архитектурных форм, которые либо представлены на рынке, либо изготавливаются на заказ. При правильном маркетинговом позиционировании «картинка в буклете» может отличаться от реальности в деталях, но не должна быть кардинально иной». Чтобы проверить, насколько обещания будут соответствовать реальности, эксперт рекомендует при выборе квартиры посетить уже построенные объекты девелопера и оценить объективность 3D-моделей в сравнении с реальностью, «это лучше любых слов покажет вам, относится ли девелопер к реализации проекта в соответствии с рендерами как к обязательству или как к ориентиру».

Сложный процесс

По словам экспертов, на кардинальное изменение проектов застройщики идут в крайнем случае, поскольку это очень трудоемкий процесс. «При существенных концептуальных изменениях застройщик проходит все контролирующие инстанции, как и при первичном утверждении проекта», - говорит Ольга Барабанова. «Застройщик проходит такую же экспертизу при любом изменении в проекте, которые влекут изменения ТЭПов или влияют на конструктив объекта», - согласна Любовь Цветкова.

Другая трудность – в возможном сопротивлении дольщиков. «Любые изменения и нововведения встречают как поддержку, так и критику со стороны аудитории. Не бывает так, чтобы были довольны абсолютно все, - отмечает Ольга Барабанова. - Правильная позиция девелопера – конструктивный диалог с жителями, индивидуальный подход к ситуации каждого, кого изменения затронули эмоционально и кому они доставляют объективные неудобства. В подавляющем большинстве «критичных» случаев решением становится консультация за столом переговоров с разбором проектной документации». По словам Ольги Барабановой, реализуя неизбежные изменения, важно свести к возможному минимуму негативные последствия для дольщиков и добавить в проект преимущества, которые смогут их компенсировать.

Таким образом, изменение проекта – это сложный и ресурсоемкий путь, который требует дополнительных инвестиций и времени. «Важно найти «золотую середину», которая позволит выдержать баланс интересов участников долевого строительства, собственников уже построенных домов, административных требований, рентабельности бизнеса. Тем не менее эти дополнительные расходы оправданы, поскольку позволяют сделать проект более конкурентоспособным, привлекательным для покупателей жилья, развития ретейла, оптимальным с точки зрения эксплуатационных расходов», - резюмирует эксперт.