Ипотека в 2018 году: ставки, тренды и конкретные примеры

Большинство сделок в массовом сегменте проходит с использованием ипотеки. Ставки продолжают снижаться, а банки и застройщики разрабатывают новые программы, упрощающие жизнь покупателям. О том, какие возможности предлагаются на рынке, рассказали руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг, руководитель департамента ипотечного кредитования ВТБ Евгений Дячкин, руководитель розничного блока банка «Возрождение» Антон Рябов и директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов в ходе онлайн-конференции «Какие сюрпризы ждать от ипотеки, помимо снижения ставок, и стоит ли торопиться с кредитом?».

Ставки вниз

По данным ДОМ.РФ, в прошлом году произошло беспрецедентное снижение ставок. «Ставки по ипотеке снизились с 12-14% в 2016 году до 10% и ниже к концу 2017 года. Сейчас средняя ставка, по которой предлагают кредиты ведущие ипотечные кредиторы, составляет около 9,5%», - рассказал Михаил Гольдберг.

Евгений Дячкин считает, что этот тренд сохранится в ближайшее время: «Уменьшение уровня инфляции и снижение ключевой ставки будут этому способствовать». ДОМ.РФ прогнозирует, что к концу года ставки по ипотеке могут упасть до 8%. В свою очередь Дмитрий Цветов считает, что ставки могут упасть даже немного сильнее: «Есть все основания предполагать с учетом динамики по ключевой ставке и по темпам инфляции, что к концу 2018 года мы увидим «типовую» ипотечную ставку от банков ниже 8% (грубо говоря, 7,99%)». Антон Рябов делает более осторожный прогноз: «Мы ожидаем дальнейшее плавное снижение ставок и предполагаем, что средняя ставка по ипотечным кредитам к концу года будет находиться в диапазоне 8,5–9%».

Но даже столь радикально низкие для нашего рынка ставки – не предел. По мнению Михаила Гольдберга, в течение двух лет они могут достичь уровня 7%. «В перспективе трех лет можно в качестве ориентира брать тот уровень, который заявлен в программе господдержки семей с детьми – 6% годовых», - заявил Дмитрий Цветов.

Снижение ставок способствует росту популярности сделок с использованием ипотечного кредита. «Например, доля таких покупок в проектах ГК «А101» за первые три месяца 2018 года составила 65%, в то время как в 2017 году она составляла 50-55%. Дальнейшее снижение ставки может увеличить долю ипотеки до 90%», - считает Дмитрий Цветов.

В ВТБ подтверждают рост интереса к ипотеке. «Ипотека сейчас – самый динамично развивающийся сегмент в кредитовании физлиц, - говорит Евгений Дячкин. - По нашим оценкам, в этом году объемы выдачи ипотеки в стране могут достичь 2,4 - 2,5 трлн руб., а портфель – 6 трлн руб. В 2018 г. ВТБ планирует увеличить объем выдачи ипотеки на 34% и довести его до 583 млрд рублей».

АИЖК прогнозирует рост объемов выдачи ипотеки в 2018 году до уровня 1,4 млн кредитов на сумму 2,5-2,7 трлн рублей. «Это подтверждают итоги января: за первый месяц выдано ипотеки на сумму примерно 350 млрд руб., что в два раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. А в феврале, по предварительной оценке ДОМ.РФ, объем выдачи ипотеки составил более 200 млрд руб. (в два раза выше уровня февраля 2017 года)», - отмечает Михаил Гольдберг.

Застройщик поможет

Дмитрий Цветов считает, что по мере роста интереса к ипотеке все более важным фактором привлечения покупателей будет становиться разнообразие ипотечных продуктов. «Застройщики абсолютно точно будут искать способы создания подходящих финансовых условий для максимального круга покупателей», - уверен эксперт.

Уже сейчас многие застройщики готовы субсидировать часть ипотечной ставки своих покупателей (см. «Заманчивая ипотека: выигрыши и риски низких процентов»). «То есть застройщик платит некий процент банку за каждую сделку. С точки зрения покупателей единственное, на что стоит обратить внимание, – на срок действия пониженной ставки. Зачастую этот срок составляет один-два года, - говорит Дмитрий Цветов. - На квартиры ГК «А101» субсидированная ставка составляет от 5,17% годовых на весь срок кредита».

Однако нужно иметь в виду, что в случае выбора программы с пониженной ипотечной ставкой часто не действуют другие акции. «Субсидия оплачивается банку за счет средств компании, которые заложены на скидки клиентам при приобретении квартиры», - отмечает Антон Рябов. Дмитрий Цветов подтверждает, что в этом случае возможная скидка на квартиру ниже, чем при стандартных способах оплаты.

Поэтому перед покупкой стоит определиться, что выгоднее и важнее в конкретном случае – снизить ежемесячный платеж или быстрее расплатиться с банком за счет меньшей стоимости квартиры и, соответственно, суммы займа. «Приведу простой пример. Допустим, вы покупаете квартиру, которая стоит 10 млн рублей. У вас есть первоначальный взнос 3 млн. Если оставшиеся 7 млн вы берете под субсидированную ставку на 10 лет под 5,17% годовых, то за весь срок пользования кредитом отдадите банку 8,98 млн руб. Если вы предпочтете получить скидку 3%, то сэкономите на покупке 300 000 рублей, возьмете ипотеку на 6,7 млн под 9,5% годовых на 10 лет, и в результате за весь срок пользования кредитом отдадите банку 10,4 млн рублей, то есть на 1,5 млн больше. Таким образом, субсидированная ипотека за 10 лет поможет вам сэкономить 1,2 млн руб.», - посчитал Дмитрий Цветов.

Взять больше

Снижающиеся ставки позволяют увеличить размер кредита при таком же ежемесячном платеже. По данным ВТБ, в 2017 г. средний чек вырос на 10% по сравнению с 2016 г. Сейчас в Москве и области средняя сумма кредита составляет 3,7 млн руб., в регионах – 1,8 млн.

«При сокращении ипотечного платежа на 1% средний бюджет покупки увеличивается на 5%, - говорит Дмитрий Цветов. - Фактически, снижение ставки с 12% до 9% позволяет купить квартиру на 15% дороже при тех же ежемесячных затратах. Такое увеличение доступности жилья приводит к тому, что покупатели качественно пересматривают свой выбор: покупают либо квартиры большей площади (например, вместо 60-метровой двушки можно взять 70-метровую трешку), вместо жилья на стадии «котлована» выбирают дома с близкими сроками сдачи (ведь разница между начальной стадией реализации и готовым домом составляет около 20%), вместо квартиры без отделки предпочитают покупать с уже готовой отделкой. Фактически, сейчас мы наблюдаем перестроение структуры спроса».

При этом люди все еще стремятся побыстрее закрыть кредит. По данным ДОМ.РФ, средний срок выдачи ипотечного кредита сейчас составляет около 15 лет, при этом по факту кредиты погашаются в течение 5-7 лет. Схожие цифры называют и другие эксперты. «Средний срок, на который выдается ипотечный кредит, составляет 15–25 лет. С учетом досрочных погашений реальный срок обслуживания ипотечного кредита в московском регионе – 5–6 лет», - говорит Антон Рябов. В банке ВТБ средний срок кредита составляет 16 лет, а реальный средний срок выплаты ипотеки – на уровне 7 лет.

Поменять ставку

Снижение ставок также привело к росту заявок на рефинансирование. «Ипотечные кредиты сейчас обслуживают 4,5-5 млн человек, а объем ипотечного портфеля превышает 5 трлн рублей. Из них около 4 трлн рублей – портфель, сформированный по ставкам 12-13% годовых, - говорит Михаил Гольдберг. - Конечно, получить выгоду от снижения ставок хотят не только новые, но и действующие ипотечные заемщики. Это позволяет сделать рефинансирование – процедура снижения ставки по имеющемуся ипотечному кредиту, которое позволяет сэкономить от 15 до 20% от размера ежемесячного платежа». По словам эксперта, в прошлом году порядка 7,5% всей выданной ипотеки приходилась на рефинансирование, а в 2018 году этот показатель может вырасти до 15-20%.

В ВТБ доля рефинансирования в общем объеме выдачи по итогам января-февраля составила 12%. «На фоне рекордно низких ставок дальнейший интерес населения к программам рефинансирования сохранится. В 2018 году доля выдачи таких кредитов по рынку может составить 15%», - считает Евгений Дячкин.

При этом в каждом конкретном случае при принятии решения о рефинансировании нужно просчитывать возможную выгоду. «Нужно посчитать, насколько сократится ежемесячный платеж в случае рефинансирования – это ваша экономия. На другую чашу положите дополнительные расходы на рефинансирование – оценка квартиры, страховка (если вы рефинансируетесь не в момент, когда заканчивается ваша страховка для текущего банка), оформление и регистрация нового договора ипотеки и новое обременение на вашу квартиру», - говорит Дмитрий Цветов. Евгений Дячкин считает, что когда снижение ставки по кредиту составляет менее 1,5 п.п., рефинансирование чаще всего не имеет экономической выгоды. О том, как воспользоваться возможностями по рефинансированию, читайте в статье «Заманчивая ипотека: рефинансирование и ипотечные каникулы».

Частный случай

В ходе онлайн-конференции читатели IRN.RU рассказывали о своих жизненных ситуациях и просили у экспертов совета. Так, у Ильи с женой есть свой бизнес: «Знаю, что предпринимателям хуже дают кредиты. Я являюсь одним из учредителей, а жена просто сотрудница в этой же компании. Если брать ипотеку на нее, то банк ее будет рассматривать как обычного наемного сотрудника? Или, из-за того, что она работает в компании, где среди учредителей ее муж, это смутит банк? Фамилии у нас разные».

По словам Антона Рябова, супруга в этом случае будет оцениваться как сотрудник, работающий по найму. «От вас как от супруга потребуется нотариально удостоверенное согласие на приобретение квартиры женой в ее собственность и на залог», - уточняет эксперт. Однако бизнесмен может взять кредит и на себя. «На текущий момент многие кредиторы (в том числе ДОМ.РФ) выдают ипотечные кредиты предпринимателям и собственникам бизнеса. К таким кредитам могут применяться такие требования, как увеличенный размер первоначального взноса», - говорит Михаил Гольдберг. Например, в рамках программы ВТБ «Победа над формальностями» при наличии 40% от стоимости квартиры никаких дополнительных ограничений для собственников бизнеса не возникает. Дмитрий Цветов также предлагает рассмотреть вариант с рассрочкой от застройщика: «В большинстве случаев застройщик не требует документов, подтверждающих доходы. Кроме того, сейчас на рынке часто встречаются предложения и по беспроцентной рассрочке. Например, в проектах ГК «А101» беспроцентная рассрочка действует 12 месяцев». (См. «Квартира в рассрочку: что предлагают застройщики и нужно ли это покупателям».)

Сложной категорией заемщиков также являются граждане других стран. «Моя жена гражданка Украины. Может ли она брать ипотеку или выступать созаемщиком или поручителем? Будут ли отличаться условия от тех, что предложат мне (гражданин РФ)?», - спрашивает Олег Рубцов.

Михаил Гольдберг говорит, что кредиты заемщикам, не являющимися гражданами РФ, предоставляет крайне ограниченное количество ипотечных кредиторов. «Такой продукт несет в себе повышенные риски, и ставки по нему, скорее всего, будут выше. Рекомендуем, если есть такая возможность, оформить ипотеку на вас (гражданина РФ)», - говорит эксперт. По словам Антона Рябова, если гражданин РФ будет являться основным заемщиком, то супруга – не гражданка РФ – может быть созаемщиком, при этом условия кредитования не изменяются.

Читательница Мария поделилась своей ситуацией: «Мы с мужем (неофициальным) и моя мама хотим продать две квартиры, чтобы купить опять же две в новостройке. Чтобы купить жилье получше, хотели бы к вырученным от продажи деньгам (их будет около 15-16 млн на две квартиры) добавить еще примерно миллион-полтора в ипотеку. Но есть проблема. У мамы хороший официальный доход (примерно 110 000 в месяц), но ей 60 лет. У меня официальная зарплата 55 000, по факту – около 80 000 рублей. Но мало шансов на одобрение кредита, так как подпорчена кредитная история – являюсь поручителем по кредиту, который сейчас взыскивается через приставов, в том числе с меня по солидарной ответственности. У мужа официальная зарплата минимальная (что-то около 11 000 рублей), по факту – примерно 70 000 рублей, кредитная история чистая. Есть ли шанс, что кому-то из нас могут одобрить ипотеку? И кому из нас лучше за ней обращаться?»

Антон Рябов советует обращаться за получением кредита супругу: «Его фактических доходов должно быть достаточно для суммы кредита в 1,5 млн рублей сроком на 15 лет. Вы как гражданская супруга можете выступать созаемщиком, и это позволит приобрести квартиру в общую долевую собственность». Дмитрий Цветов дает два совета с учетом того, что «добрать» нужно всего 5-10% от существующей суммы: «Поторгуйтесь – велика вероятность, что сможете уложиться в свои 15-16 млн рублей. Или возьмите рассрочку от застройщика. Проверять вашу кредитную историю и требовать подтверждения доходов у вас не будут».

Резюме

В целом эксперты отмечают, что сейчас хорошее время для ипотеки. «Цены на жилье не растут, а ставки находятся на минимальных значениях за всю историю развития ипотечного рынка. А при снижении ставок по ипотеке кредит всегда можно рефинансировать», - говорит Михаил Гольдберг.

Однако с учетом тренда на снижение ставок необходимости в спешке нет. «Опыт подсказывает, что если вам понравилась какая-то квартира, то лучше ее брать сразу. Если вариант, в который вы «влюбились», еще не найден, то продолжайте искать – заодно и накопление увеличите», - отмечает Дмитрий Цветов.

При этом эксперты не советуют специально поджидать и выгадывать нужный момент с минимальной ставкой – возможно, тогда не окажется подходящих вариантов квартир. Поэтому отталкиваться лучше всего от текущих возможностей и ситуации в конкретный момент.

Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Какие сюрпризы ждать от ипотеки, помимо снижения ставок, и стоит ли торопиться с кредитом?».