За прошлый год московское жилье подорожало почти вдвое

Прошедший год войдет в историю столичного рынка недвижимости как рекордный. По данным аналитического центра IRN.RU, общегородской индекс стоимости жилья вырос за год на 87,9% - с 2232 долл. за квадратный метр до 4193. При этом различные типы жилья демонстрировали разную динамику. Так, эконом-класс подорожал на 120−130%, обогнав рынок, а бизнес-класс и «элита» прибавили в цене всего 70−80%. Пик роста пришелся на весну — тогда московские квартиры дорожали на 10−15% в месяц. И только к осени появились первые признаки стабилизации цен.

Эксперты рынка приводят немало факторов, которые способствовали ажиотажу. «Прошедший год характеризуется небывалым скачком цен, что объясняется целым рядом причин, таких как благополучная макроэкономическая ситуация в стране, высокая покупательская способность граждан», — считает начальник отдела проектов компании «Терра-недвижимость» Надежда Гребенникова. По мнению генерального директора по экономике ОАО «ОПИН» Алексея Костина, наиболее очевидным фактором, повлиявшим на рост цен, стал дисбаланс спроса и предложения. С этой точкой зрения совпадает мнение заместителя генерального директора группы компаний «ДОН-Строй» Тимура Баткина: «Цены формируются на основе единого закона — соотношения спроса и предложения. Платежеспособный спрос на недвижимость последние годы стабильно высок». По его словам, повышению спроса способствовала и инвестиционная привлекательность вложений в недвижимость. «Согласно статистике, подавляющая часть наличных денег нацелена в одном направлении — покупка недвижимости. Просто потому, что других столь же привлекательных, безрисковых, а главное — понятных большинству населения инструментов сохранения финансов на сегодняшний день в России нет», — уточняет Тимур Баткин.

Что же касается предложения — то оно на протяжении всего года значительно отставало от спроса. В итоге, по словам Алексея Костина, количество фактически совершенных сделок в 2006 году оказалось в 1,5−3 раза ниже объемов, ожидаемых экспертами рынка. Причем основная доля сделок в Москве — свыше 70% - была совершена на рынке вторичного жилья.

«Первичка» диктует цены

Прошедший год подтвердил, никакого доступного жилья не будет, если не наращивать темпы строительства. Дефицит предложений в новостройках столицы негативно повлиял на весь рынок Московского региона. Отчасти дефицит спровоцировали изменения в нормативно-правовой базе, сокращение финансирования банками строительных компаний, нехватка строительных мощностей. По мнению экспертов IRN.RU, есть и иные факторы. По количеству квадратных метров в 2006 году в Москве построено не меньше, чем в прежние годы, однако гораздо больше нового жилья было передано под социальные программы, под переселение очередников и жителей пятиэтажек, под жилье для военных. Кроме того, сегодня основная доля новостроек — не панельные, а монолитные и монолитно-кирпичные дома, площади квартир в которых примерно в полтора раза больше. А значит, при том же общем метраже зданий количество квартир оказывается в полтора раза меньше. «Все эти обстоятельства привели к тому, что в 2006 году в свободную продажу попало на 20−50% квартир в новостройках меньше, чем в прежние годы», — уточняет руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко.

То, что структура продаж на рынке новостроек меняется в пользу монолита, говорят и риелторы, и застройщики. По статистике группы компаний «МИАН» (ГК), в 2006 году основная доля продаж (около 60%) приходилась на монолитно-кирпичные дома. Причем наиболее востребованы были типовые квартиры и квартиры эконом-класса (до 70−80%). «В перспективе ожидается рост спроса на квартиры более высокого ценового диапазона», — считает руководитель пресс-службы ГК «МИАН» Вадим Васильев. По оценкам компании, увеличится и доля покупателей, заинтересованных в приобретении монолитно-кирпичных домов. В ближайшие 2−3 года она повысится до 80−85% в Москве и 70−75% - в Подмосковье. Сохранится и тенденция повышенного спроса на объекты больших площадей. «В 2007 году до 50−55% спроса будет приходиться на квартиры площадью от 100 до 150 кв. м», — уточняет Вадим Васильев. Среди районов, пользовавшихся спросом у покупателей новостроек, по данным «ОПИН», лидировал Юго-Западный округ. «Каждая пятая квартира, реализованная на первичном рынке Москвы, была расположена в новостройках юго-запада столицы. В следующем году популярность этого округа сохранится, и его доля в структуре спроса может достичь 40%», — считает Алексей Костин.

В условиях дефицита предложений на первичном рынке столицы большинство сделок по покупке недвижимости в Москве (около 70%) приходилось в прошлом году на вторичный рынок. Причем покупатели предпочитали типовые квартиры. По словам Алексея Костина, в структуре продаж они составили около 80%, жилье эконом-класса — 15%. «Доля элитных объектов и бизнес-класса не превышает 5−6%», — уточняет Алексей Костин. Что касается районов Москвы, то на «вторичке» наиболее востребованными, по данным «МИАНа», были Северный и Восточный округа.

Как мне дороги подмосковные вечера

Дефицит предложений в новостройках столицы, а также рекордный рост цен побудил москвичей искать жилье в ближнем Подмосковье. По данным исследования, проведенного в прошлом году аналитическим центром IRN.RU, из 182 новостроек Московского региона всего 33 пришлось на столицу, а 149 — на ближнее Подмосковье. «В Подмосковье 63% операций прошло в сегменте первичной недвижимости. Темпы роста цен на рынке новостроек Москвы за три квартала 2006 года составили около 50%. В Московской области цены повышались более быстрыми темпами — около 75% за три квартала. Средняя стоимость предлагаемых объектов по итогам третьего квартала 200−240 тыс. долл.», — сообщил «НГ» Алексей Костин. По мнению экспертов ГК «МИАН», существующий уровень цен хотя и заставил москвичей временно уйти с рынка Москвы, но при этом не переориентировал их на более дешевое жилье в области. «Старое вторичное жилье интересно только жителям Подмосковья и низкодоходным мигрантам из регионов. Новое вторичное жилье (вчерашние новостройки) пользуются также невысоким спросом ввиду несущественной разницы с ценами на первичные объекты», — уточняет Вадим Васильев.

Что же касается рынка загородной недвижимости, то впервые за последние годы рост цен на столичные квартиры обогнал рост цен на загородное жилье. «На самые ликвидные предложения за городом цены выросли более чем на 70%. Средний рост составил 20%», — сообщила «НГ» Надежда Гребенникова. По мнению аналитиков IRN.RU, загородный рынок в 2007 году продолжит рост и прибавит 20−40%, сокращая отставание по сравнению с рынком городских квартир.

По словам директора отдела продаж ОАО «ОПИН» Сергея Нагорнова, основная тенденция на рынке загородной недвижимости — дальнейшее укрупнение коттеджных проектов. «Одной из причин такого подхода девелоперов является экономическая целесообразность, ведь при большем количестве домов обслуживание поселка и его инфраструктуры гораздо выгоднее», — уточняет он. Другая тенденция — удаление застройки коттеджных поселков от МКАД. «Это связано и с уплотнением строительства в районе ближайшего Подмосковья, и с развитием транспортного сообщения и улучшением качества дорог», — добавляет Сергей Нагорный. По мнению аналитиков компании «Терра-недвижимость», в лидеры продаж выходят все новые направления. «Участки под строительство элитного жилья на Рублевке уже практически исчерпаны, — уточняет Надежда Гребенникова. — Поэтому новые дорогие проекты меняют прописку — Новая Рига, Калужское и Киевское шоссе».

Индексы стоимости московского жилья по итогам 2006 года

Иточник: IRN.RU