Вверх или вниз?
После кризиса 1998 года никто не сомневался в предстоящей динамике рынка недвижимости – долларовые цены пойдут вниз. В середине 1999 все понимали – падение цен прекратится, т.к. стоимость жилья приблизилась к себестоимости строительства. С 2000 года стало очевидно – цены будут расти в согласии с улучшением макроэкономической ситуации, политической стабильностью и ростом доходов населения, постепенно возвращаясь к докризисной отметке – в среднем 950$ - 970$ за квадратный метр жилья (график 1)
2003 год поставил перед аналитиками и экспертами рынка недвижимости новую нелегкую задачу. Рынок вернулся на докризисный уровень и даже превысил его. Что же дальше? Как для риэлторов, строителей и инвесторов, так и для большинства граждан, заинтересованных в решении своего квартирного вопроса, актуально понимание дальнейшего развития ситуации на рынке недвижимости. Будет ли продолжаться рост цен, сменится ли он падением в согласии с гипотезой цикличности, или же наступит стабилизация цен? Для ответа на эти вопросы попробуем отыскать объективные критерии, позволяющие сориентироваться на рынке недвижимости.
Итоги 2002 года
Развитие рынка недвижимости в 2003 году году во многом определяется тенденциями 2002 года. Он принес прирост цен на жилье на 15%-20% в зависимости от сегмента. Это существенно меньше, чем прирост 2001 года, который составил 30%-35%. На первый взгляд наблюдается замедление роста цен и плавный переход к стабилизации, которая может смениться дальнейшим снижением цен в силу перенасыщения рынка. Однако более детальное изучение ситуации, основанное на построении еженедельного индекса стоимости, выявляет более сложную ценовую динамику (график 2).
Рост цен в 2002 году происходил очень неравномерно. Первые 3 месяца рынок рос очень медленно, менее чем на 1% в месяц. В апреле рост цен почти прекратился, и с мая по июль существовала полная стабилизация – цены почти застыли как раз на докризисной отметке. Большинство обозревателей были готовы поверить, что скоро начнется снижение рынка в согласии с теорией экономических циклов.
Но рынок повел себя совсем по иному. Уже в августе уровень цен поднялся на 1.7%, в сентябре на 2.3% и около 3% в следующие месяцы! В итоге более половины годового прироста пришлось на три осенних месяца. Осенний подъем рынка 2002 года во многом повторил темпы 2001 года, что поставило под сомнение гипотезу плавного перехода к стабилизации цен и наступления скорой рецессии в 2003 году (график 3).
Рынок недвижимости в 2003 году
Докризисный уровень цен является для большинства риэлторов магическим. Возможно потому, что он близок к психологическому барьеру в 1000$ за квадратный метр. За 12 лет существования рынка недвижимости в России цены редко поднимались выше – фактически только в середине 90-х, когда происходил бум продажи квартир в сталинских домах по явно завышенным ценам. Когда на более-менее сформировавшемся рынке недвижимости 1998 года индекс стоимости поднялся до этого уровня случился кризис, снова оставив впечатление, что такие цены являются избыточными. Поэтому совершенно естественна реакция большинства специалистов – «цены на жилье завышены, скорее всего, искусственно – все это хорошо не кончится…».
Ситуация предстает в совершенно ином свете если задаться вопросом – чем в первую очередь определяется уровень цен на недвижимость? Ответ связан с политической и макроэкономической ситуацией, развитием бизнеса и платежеспособностью населения. На сегодняшний день благоприятная совокупность этих факторов делает московскую недвижимость крайне привлекательной. На фоне развития бизнеса, роста доходов населения и политической определенности существует стабильный спрос на жилье как среди москвичей (по результатам социологических исследований около 10% в год серьезно намерены улучшить свои жилищные условия), так и среди жителей регионов (по статистике продаж приобретают в среднем 30% столичного жилья). Развитие Москвы как столицы большого государства, политического, экономического и культурного центра, а также приток иностранного капитала, создает потенциал для существенного превышения цен на недвижимость над уровнем 1998 года.
Расчеты инвестиционной привлекательности столичной недвижимости показывают, что существует реальный потенциал для дальнейшего роста цен, который будет реализовываться в 2003 году. Наиболее вероятный прогноз рынка недвижимости дает рост цен около 15% в год, т.е. чуть больше 1% в месяц. Таким образом, вложения в недвижимость по-прежнему будет превышать доходность по банковским депозитам (график 4). Разумеется, повышение стоимости жилья будет происходить неравномерно, как и в 2002 году. Наибольший подъем можно ожидать в начале весны, а также в конце лета и осенью. Для января и мая-июня характерно замирание цен.
Современные тенденции на рынке
Ценовые тенденции развития рынка недвижимости не являются единственными. Существует важный показатель качества жилья – ликвидность. Несмотря на наличие стабильного спроса, рынок недвижимости уже давно перестал быть дефицитным. У современного покупателя появляется все более широкий выбор и возможность реализовать свои предпочтения.
Первая тенденция связана со смещением, как спроса, так и предложения от типового панельного жилья к более качественному - монолитному и кирпичному. Примечательно, что доля монолитного жилья возрастает даже в районах массовой застройки. Сокращение разницы стоимости квадратного метра в монолитно-кирпичном и панельном доме способствуют развитию этой тенденции. Все больше покупателей предпочитают индивидуальность как в проекте и фасаде дома, так и в планировке собственной квартиры.
Вторая тенденция связана с осознанием важности экологической обстановки. Если в 90-х годах наиболее престижным считался центр, то теперь все больший рейтинг приобретают экологически благоприятные и зеленые районы столицы, пусть даже удаленные от центра. Существенной альтернативой московской квартире становиться собственный дом за городом. Еще несколько лет назад это было по карману только элитным покупателям. Сегодня строиться все больше коттеджных поселков для среднего класса в ценовом диапазоне, сравнимом со стоимостью хорошей 4-5 комнатной квартиры.
Еще одна тенденция связана с повышением требований к инфраструктуре дома. Прежде всего, речь идет о безопасности – наличии консьержа или охраны. Очень актуальным является вопрос парковки, придомовой автостоянки или подземного гаража. Также немаловажно наличие современных средств связи – цифровой телефонии, кабельного телевидения и интернета. Дифференциация рынка недвижимости приводит к тому, что на фоне общего ценового подъема одни категории жилья – более ликвидные - могут дорожать существенно быстрее других – менее ликвидных. С течением времени могут возникнуть проблемы с реализацией низколиквидного жилья даже по цене приобретения. В этом свете более ликвидное, и как правило, более качественное жилье выглядит привлекательнее как с точки зрения вложения денег, так и с точки зрения приобретения для своей семьи.