Жилищный переполох

У покупателей московских квартир окончательно сдали нервы. Уже на первых просмотрах товара они все быстрее и охотнее подчиняются продавцам, будь то на первичном или на вторичном рынке столицы. Зависимость растущих цен от слабеющего доллара очевидна. Если рубль продолжит укрепляться по отношению к американской валюте, в которой традиционно оценивается 1 кв. м московских квартир, то конца аппетитам продавцов не видно.

В этом году самым «веселым» для покупателей обжитых квартир оказался апрель, когда рост цен на вторичном рынке превысил 3%, поставив рекорд по ежемесячному приросту почти за полтора предыдущих года. С начала же текущего года цены на «вторичке» выросли примерно на 8--10%, что не вписывается в ожидаемые риэлторами рамки роста цен на жилье. Стихийности на вторичном рынке, разумеется, больше, чем на рынке новостроек. Но не в первый раз аналитики не учли интересов самого мощного участника рынка -- государства, которое все эффективнее управляет первичным рынком.

На волне приватизации схватки федеральных и московских чиновников становятся все жарче. Разграничение прав собственности на землю, дележ памятников истории и культуры, интенсивное строительство в Москве, активизация крупного бизнеса, который все активнее размещает сверхприбыли, покупая предприятия в столице (главным образом из-за земли), -- вот несколько причин удорожания домов, даже исчерпавших срок своей амортизации.

Исходя из приведенных данных за прошедшие полгода, можно сделать вывод о перспективах роста цен до января 2004 года. С учетом того, что конец года традиционно заставляет предприятия максимально очищать балансы с целью сокращения налоговой базы, осенне-зимний скачок цен Москве обеспечен. Таково проверенное временем поведение покупателей.

Не отходя от кассы

Продавцы в столице тоже не дремлют. По словам бизнесменов, близких к правительству Москвы, в следующем году уже не миновать роста цен минимум на 20%. Именно такую прибавку прогнозирует правительство Москвы от изменения взаимоотношений с инвесторами, которые по одному из майских постановлений столичного правительства будут покупать земельные участки под застройку не только на конкурсах, но и на аукционах. Понятно, что в открытом соревновании азарт игроков на рынке обострится -- совсем не то что «конвертные» предложения на конкурсных торгах, скрытые от посторонних глаз.

Дополнительным оправдывающим продавцов новостроек стимулом станет комплексный подход к реконструкции городских кварталов. Ведь готовая инфраструктура вокруг жилого дома -- самая обоснованная причина для подъема цен. Это уже поняли бизнесмены, относительно независимые от стройкомплекса (департамент градостроительства, глава -- Владимир Ресин) правительства Москвы. Недавний пример -- концепция застройки квартала в Мневниках. А еще раньше до этого додумались в департаменте инвестпрограмм строительства (ДИПС), когда планировали застройку Куркино. Что помешало достойно воплотить идею в этом районе, пока не понятно, но благоустройство территории чиновники запланировали уже на последнем этапе реализации проекта. Однако бизнес, даже если он снабжен властными атрибутами и полномочиями (как, например, тот же ДИПС), может поднимать цены (и успешно делает это) «напрямую» -- раз в два месяца на заседаниях межведомственной комиссии, например.

Недавно москвичам было сообщено о том, что меньше 800 долл. «квадрат» в Куркине стоить отныне не будет (продажи на ранней стадии, около двух лет назад, начинались с 440--460 долл. за 1 кв. м). При этом нельзя сказать, что чиновники идут в первых рядах борцов за прибыль: коммерческие застройщики, по словам одного известного риэлтора, «вообще не церемонятся». Но поддерживают аппетиты продавцов и платежеспособные приобретатели.

О платежеспособности москвичей и гостей (гостей -- до поры до времени) столицы можно судить и по официальным данным. По оценкам Госкомстата, реальные денежные доходы населения (за вычетом обязательных платежей, скорректированных на индекс потребительских цен) в январе--мае текущего года по сравнению с аналогичным периодом прошлого выросли на 14,3%. Только в мае среднедушевые доходы россиян увеличились на 33,5% по сравнению с аналогичным периодом 2002 года. А реальная среднемесячная зарплата в мае выросла на 9,6%.

Соотношение курсов

Самым очевидным фактором роста во всех отчетах специалистов рынка указывается слабеющий по отношению к рублю и евро доллар. В Питере, например, риэлторы недавно всерьез обсуждали переход в оценке квартир на евро. Но то, что пошатнувшихся долларов надо все больше для покупки квартир, факт бесспорный. Например, глава агентства «Сава» Константин Апрелев считает: «Если принять во внимание изменение курсов валют за первый квартал, то получается, что рост цен в долларах фактически отражает изменение курса этой валюты по отношению к евро».

По оценкам различных аналитиков, жилье в Москве за май подорожало в среднем на 1,8--3,1%. В течение мая доллар потерял 1,4% (с 31,1 руб. его курс снизился до 30,67 руб.), при этом евро по отношению к доллару вырос на 5,5% (с 34,14 до 36,02 руб.). Аналитики компании «Сава» заключают, что «разница в стоимости доллар--евро через рубль увеличилась на 6,9%, поэтому покупательская способность доллара реально снизилась в мае даже больше (в два раза), нежели увеличились цены на жилье в Москве в долларах». Рост покупательской активности они связывают прежде всего с желанием населения перевести доллары в более надежные активы, а это сегодня в России, безусловно, недвижимость.

Аналитики ресурса irn.ru («Индикаторы рынка недвижимости») утверждают, что по итогам мая столичные новостройки выросли в цене на 3,1%, «вторичка» -- на 2,6%, а элитное жилье -- на 1,8%. В среднем рост составил 1,9%. Так как курс доллара за май снизился на 1,4%, а инфляция в стране при этом составила 0,8%, то увеличить покупательную способность сбережений, инвестированных в жилую недвижимость, в мае можно было лишь при условии роста долларовых цен на нее более чем на 2,2%. Вот и разгадка распространенных суждений о «нормальных» темпах роста, которые ограничиваются 2% в месяц.

Средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве на начало июня, долл./кв. м

*По сравнению с началом мая