Несмотря на все разговоры о возможной стабилизации рынка недвижимости и грядущем снижении цен на жилье, последние медленно, но уверенно, ползут вверх, не обещая, в ближайшей перспективе, каких-либо существенных спадов. Что означает для обычного человека этот не прекращающийся рост цен? Как вести себя в этой ситуации собственнику или покупателю квартиры, планирующему улучшить свои жилищные условия? Что выгоднее сегодня — продавать, покупать жилье, или же копить деньги, ожидая более выгодной рыночной конъюнктуры? Попробуем разобраться в этих вопросах.

Для большинства людей квартира — самая главная собственность, наиболее ценная и оберегаемая. Даже не планируя выставлять ее на продажу, мы желаем знать ее реальную рыночную стоимость. Конечно, любой собственник, хотя бы раз в своей жизни, делал оценку квартиры. Но разовая оценка быстро отстает от рыночной конъюнктуры и ценна только как «отправная точка» дальнейшей ценовой динамики.

Каким образом можно отследить изменение стоимости жилья? Возьмем типовую московскую двухкомнатную квартиру в одном из обжитых районов столицы. Если в начале года ее цена составляла около 50 000 $, то в мае она уже стоила 53 500 $. То есть, за пять месяцев текущего года ее стоимость выросла в среднем на 7%. Наиболее вероятное изменение цены типовой квартиры можно оценить благодаря графику изменения индекса стоимости жилья.

На графике отчетливо видно, что темп роста рынка недвижимости в этом году равен 1−2% в месяц. Какой практический вывод для владельца квартиры из этого следует? Он очевиден — если вы планируете продажу квартиры, то с этим сейчас стоит подождать, так она каждый месяц растет в цене. А вот покупка жилья будет сейчас очень выгодным вложением средств.

При этом сегодня можно услышать мнение о том, что после долгого роста цен может возникнуть их резкий спад. И, исходя из этого подхода, желательно дожидаться более низких цен на жилье, и значит — не спешить с покупкой.

Конечно, этот подход по-своему логичен. Однако оказывается, что не все так просто. Во-первых, продавцы квартир всегда стремятся скорее поднимать цены, чем их опускать. Так, даже после кризиса 1998 г. снижение цен началось лишь несколько месяцев спустя. Во-вторых, макроэкономические прогнозы специалистов IRN.RU, основанные на оценке уровня развития экономики и бизнеса в Москве, роста платежеспособности населения и других факторов, показывают, что стоимость жилья в этом году будет продолжать расти. В-третьих, спрос на жилье постоянно растет, в столице квартиры покупают как москвичи, так и представители регионов, и это, опять же, отнюдь не способствует снижению цен на жилье.

Наиболее вероятный сценарий развития рынка недвижимости показывает, что в этом году существенного снижения цен не будет. Конечно, можно ждать того времени, когда цены на московскую недвижимость упадут, но в ближайшее время это маловероятно. Так что, если квартира вам очень нужна, то ее покупку не стоит откладывать. Если планы покупки квартиры долгосрочные, то лучше подождать периода снижения цен.

Итак — покупать. Но как быть, если денег на покупку квартиры не хватает? Можно пойти двумя путями. Первый — копить деньги, например на банковском депозите. Второй более короткий — занять недостающую сумму или же взять кредит. Понятно, что занимать крупную сумму не очень приятно, тем более занимать под значительный процент. Как говорится, занимаешь деньги чужие, а отдавать приходится свои. Но, следуя другой поговорке, деньги любят счет. Давайте же посчитаем.

Наиболее вероятный подъем рынка в этом году, исходя из указанных выше темпов роста, составит около 15%. Пусть сегодня квартира стоит, например, 50 000. Пусть у вас уже есть половина суммы — 25 000. Если пойти путем банковского депозита, дающего в среднем 8% годовых в валюте, то эта сумма за год превратится в 27 тыс. За этот срок цена квартиры вырастет до 57 500. То есть, если в начале вам не хватало 25 000, то теперь вам будет не хватать 30 500.

Получается, что в нынешних условиях гораздо выгоднее занять деньги или взять кредит и купить квартиру сразу, поскольку даже если вы не сможете отдать занятые деньги, вы с успехом можете выгодно ее вновь продать. Ведь к моменту продажи цена квартиры будет заметно выше той, за которую вы ее приобрели.

Конечно, в зависимости от тенденций на рынке, доходность жилья может меняться и может наступить «критическая точка», за которой выгоднее не спешить с покупкой и копить деньги. Каким же образом определить эту «критическую точку»? Проще всего это сделать, воспользовавшись графиком изменения индекса доходности жилья. Если показатель индекса выше 1 от ср. доходности по банковским депозитам, то выгоднее занять и купить квартиру в кредит. Если же его показатель ниже 1, то выгоднее копить деньги для покупки квартиры на депозите.

На данном графике видно, что показатель индекса доходности жилья сегодня выше 3 единиц, а значит — вложения в недвижимость на данный момент более чем в 3 раза превышают по доходности банковские депозиты. График также ярко демонстрирует тот факт, что индекс доходности жилья, после некоторого апрельского снижения, вызванного внешними факторами, продолжает уверенно подниматься.

Безусловно, каждый человек сам принимает решения о покупке или продаже квартиры исходя из своих личных потребностей и обстоятельств. Однако если сделка с жильем носит, прежде всего, инвестиционный характер, т. е. она направлена на выгодное вложение сбережений или приобретение перспективного жилья на будущее, имеет смысл следить за ситуацией на рынке недвижимости и выбирать для покупки или продажи наиболее выгодные моменты времени.