Цены на столичном рынке недвижимости в ноябре сохранили высокие темпы роста. Однако по мере приближения Нового года на смену сезонному росту приходит сезонный спад. Подводя итоги уходящего года, специалисты выказывают редкое единодушие в оценке размеров увеличения стоимости жилья и спорят об инвестиционной привлекательности московских квартир.

Предсказуемый рост

Как отмечают опрошенные «Интерфаксом» специалисты, рост цен на московское жилье в ноябре оставался стабильно высоким. За месяц стоимость квартир в среднем поднялась, по различным данным, на 4,1 — 4,4%. Причем на этот раз рынок вытягивали не дорогие квартиры бизнес-класса и дешевые хрущевки, спрос на которые остается всегда высоким, а типовое жилье.

«Рынок разгонялся постепенно, — говорит руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко, — но по прошествии пяти месяцев интенсивного роста в ценообразование включился срединный сегмент — основная часть среднестатистических московских квартир. Темпы увеличения цен по самому дорогому и самому дешевому жилью в этом месяце оказались даже чуть ниже, чем в среднем по городу».

Участники рынка и независимые эксперты, как и в прежние месяцы, связывают ноябрьский рост с дисбалансом предложения и спроса. Он наблюдается как на рынке первичного жилья, так и на «вторичке». «То количество предложений, которое было на рынке, начиная с апреля, не удовлетворяло спрос, а теперь рынок разогрелся», — отмечает директор департамента маркетинга и рекламы корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Елисеев.

Среди других причин высокой стоимостной динамики ряд экспертов называют развитие ипотечного кредитования. Независимый аналитик Андрей Бекетов говорит, что «если раньше была некая очередь из людей, накапливающих деньги на квартиру, и людей, у которых уже собраны необходимые средства, то теперь количество потенциальных покупателей резко выросло за счет тех, кто может взять кредит в банке».

С ним не согласен С.Елисеев. По его словам, в абсолютном исчислении количество выданных ипотечных кредитов пока невелико. «Но, поскольку ипотека реально развивается, качественные изменения на рынке произойдут уже в 2006 — 2007 годах», — считает риэлтор.

В свою очередь О. Репченко указывает на то, что доля ипотечных кредитов выросла в период стагнации и была интересна участникам рынка, когда надо было стимулировать рост. «Сейчас, когда рынок снова пошел вверх, я не исключаю, что доля ипотеки в Москве может сократиться, — утверждает он, — Ипотечные покупатели в сегодняшних условиях неконкурентоспособны: ни для продавцов новостроек, ни для продавцов „вторички“ нет никакого резона ждать пока они оформят кредит — проще и быстрее продать квартиру тому, у кого есть „живые“ деньги».

Собеседники «Интерфакса» солидарны в том, что стоимость жилья на вторичном рынке недвижимости в столице увеличивается большими темпами, чем на рынке новостроек. По их мнению, это обусловлено нестабильностью в сегменте первичного жилья.

«После скандалов с обманутыми дольщиками часть покупателей переключилась на „вторичку“, потому что риски первичного жилья в сознании людей сильно выросли», — констатирует С.Елисеев.

Вместе с тем, в связи с сокращением предложений в новостройках бизнес- и эконом-класса специалисты не ожидают снижения цен в этих сегментах рынка. По сведениям генерального директора компании Vesco Realty Сергея Леонтьева, рост средней стоимости «экономичной» и бизнес-квартиры на первичном рынке составил в ноябре 1,4% и 1,8%, достигнув цены за кв. метр в $ 1765 и $ 2340 соответственно.

Риск инвесторов

Наибольшие споры у экспертов вызывает вопрос об окупаемости инвестиций в жилье. По словам О. Репченко, высокие темпы роста цен на квартиры обуславливают увеличение количества спекулятивных операций на рынке. «ПИФы, работающие в сфере недвижимости, обычно предлагают 15 — 20% годовых, в то время как стоимость жилья растет на 30% в год. Если учесть, что квартиру можно сдать в аренду и получить дополнительно еще 15% годовых, то оказывается, что инвестировать в жилую недвижимость как минимум в два раза доходнее, чем вкладываться в ПИФ», — сравнивает аналитик разные финансовые инструменты.

«На сделке купли-продажи жилья всегда погреет руки риэлтор, — возражает ему А. Бекетов, — так что говорить о прямой инвестиционной привлекательности тут не приходится. 30% роста цен на недвижимость в год не обязательно дают 30% прибыли. По факту, скорее всего, получится порядка 20% годовых, причем связанных с множеством бюрократических проволочек».

Как считает С. Елисеев, вторичный рынок жилья никогда не был привлекательным для инвесторов, а первичный перестал им быть после 2003 года: «Застройщики решили, что недополучают деньги и сократили традиционный дисконт в 20 — 30% от продажной цены вторичного рынка. Поэтому теперь, учитывая инфляцию в 12% и стабильный, имеющий тенденцию к снижению курс доллара, новостройки не очень интересны в качестве средства вложения денег».

В то же время специалисты «Коммандитного товарищества» СУ-155 отмечают, что сегодня «востребованы даже адреса, длительное время считавшиеся непопулярными».

На взгляд директора департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александра Зиминского, доля квартир, приобретенных с инвестиционной целью, в 2005 году максимально снизилась и теперь составляет около 10 — 15% от общего объема продаваемого жилья.

«По результатам одиннадцати месяцев 2005 года наиболее доходными оказались вложения в недвижимость бизнес-класса, — полагает управляющий директор „МИЭЛЬ-Недвижимость“ Руслан Сейт-Люманов. — Именно квартиры в типовых домах улучшенной комфортности и жилье, построенное по индивидуальным проектам, оказались самыми ликвидными за последний год».

Предпраздничное затишье

Подводя итоги этого года, участники рынка называют разные цифры, но из них так или иначе следует, что недвижимость подорожала на 30%. В прошлом году, по данным аналитиков, рост цен составил 15−20%.

По данным А. Зиминского, нижняя планка в этом году составила не менее 15%, а максимальный рост достигал почти 50%. В СУ-155 заявляют об увеличении стоимости жилья в «некоторых наиболее ликвидных проектах» на 25 — 30% за одиннадцать месяцев.

При этом большинство экспертов указывает на то, что ресурсы роста цен на рынке практически исчерпались, и ожидают постепенной стабилизации ситуации. Уже в ноябре, подчеркивают специалисты аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», продавцы откликнулись на высокую ценовую динамику и увеличили объем предложений по сравнению с октябрем на 17,3%.

«Сопоставляя предполагаемое в 2005 году увеличение денежной массы на 30% и вкладов населения на 35% с прогнозируемым ростом цен на рынке недвижимости в 30%, можно надеяться, что стоимость жилья в декабре-январе поднимется на 5−6% и упрется в потолок. Больше за квартиру потенциальные покупатели просто не будут готовы выложить», — говорит А.Бекетов.

Генеральный директор ЗАО «МИАН — Агентство недвижимости» Нина Кузнецова считает, что ежемесячный прирост цен в первом квартале следующего года будет составлять не больше 2−2,5%, а С. Елисеев отмечает, что уже сейчас в соответствии с сезонной динамикой рынок постепенно приходит в равновесие. «В начале декабря будут закрываться сделки, которые люди не успели совершить ранее, а к середине месяца рынок традиционно замрет в преддверии каникул», — полагает он. О. Репченко в свою очередь напоминает, что в 2003 году даже накануне новогодних и рождественских праздников декабрьское повышение стоимости столичных квартир составило 3%.