Общеизвестно, что недвижимость сегодня – самый выгодный объект для вложения капитала. Возможность получения здесь до 30% годовых на существенный порядок превышает доходность по банковским депозитам и явно привлекательней, чем рискованная игра с ценными бумагами. По этой причине наблюдается явный рост интереса к операциям с недвижимостью как способу извлечения прибыли. Частные лица чаще всего практикуют сдачу жилья в наем, или покупку квартиры с целью капитализации средств. Инвестиции в строительство – преимущественно дело крупных финансово-инвестиционных компаний. Очевидны интересы в этой области как застройщиков и риэлторов, так и частных инвесторов, квартирных рантье и потенциальных покупателей жилья.

Всех их объединяет желание обезопасить свой бизнес, стремление к обладанию необходимой информацией, к возможности использования эффективных и доступных инструментов, минимизирующих риски и дающих представление о состоянии и перспективах развития рынка недвижимости.

Вместе с тем, одна из особенностей рынка недвижимости – его «мозаичность». Цена отдельной квартиры слагается из целого ряда часто субъективных факторов, от места расположения дома и экологической обстановки в районе до вида из окон и т.п. Отсюда – сложность исследовательской работы на этом рынке, проблематичность создания общей картины его состояния и прогнозов на будущее.

В этом плане рынок недвижимости можно сравнить с фондовым рынком, на котором также вращаются тысячи акций отдельных компаний, которые могут себя вести по-разному в силу различных причин. Падение стоимости отдельной акции или ее взлет может быть вызван как общими, так и частными причинами. С целью определения общих тенденций, на этих рынках были выработаны интегральные фондовые индексы (DowJones и NASDAQ в США, NIKKEI в Японии, немецкий DAX и др.), которые растут или падают в зависимости именно от общих для всего рынка причин. Доказывать сегодня эффективность этого инструмента для фондового рынка не приходится. Но, думается, что на основе этого примера могут быть созданы столь же эффективные инструменты для наблюдения за тенденциями на рынке недвижимости, позволяющие прогнозировать его поведение в ближайшем будущем.

Бесшумные индексы

На основе этого подхода была разработана методология создания индексов рынка недвижимости: - индекса стоимости жилья, индекса ценового ожидания и индекса доходности жилья (Аналитический центр IRN.RU). Отличие этой методологии от стандартного исследовательского подхода можно объяснить на примере сравнения индекса стоимости с обычным приемом вычисления средней цены предложения по жилью, также получившей название «средней температуры по больнице».

Последний приводит к сильным статистическим колебаниям (так называемому «шуму»). Это как раз происходит из-за того, что все квартиры разные. Так, если посмотреть на типичный график средней цены, мы увидим, что по нему очень сложно понять тенденцию рынка и нельзя делать никаких прогнозов, так как «провал» текущей точки или ее «взлет» соответственно не означает провал или подъем рынка. При прямом расчете средней цены более-менее плавный график получается только при ежемесячном расчете и, таким образом, для определения тенденций рынка необходимо как минимум несколько месяцев (когда на графике появиться минимум 3-5 точек.

Подобные проблемы с сильным статистическим шумом возникают из-за неоднородности квартирной базы данных – в нее может попасть больше дорогих или дешевых, среди более-менее однородных квартир может оказаться нестандартная, что немедленно отразится на графике, и т. д.

Методология, применяемая при вычислении индексов, позволяет решить эту проблему. Смысл ее состоит в том, что на основе первичной базы данных создается вторая, однородная база. То есть, из первичной базы выбираются квартиры, более близкие по параметрам, и в то же время составляющие большинство базы данных, при этом все остальные нестандартные квартиры отсекаются. Таким образом, после подобной очистки беспорядочные скачки стандартного графика сменяются плавным графиком, по которому легко можно определить тенденции рынка и прогнозировать его поведение. Все это означает, что индекс стоимости, в отличие от «средней температуры по больнице», показывает изменения, связанные с общерыночными тенденциями.

Эффективность индексов как инструментов прогнозирования связанна с тем, что, в отличие от прямого расчета средней цены, они позволяют в четыре раза быстрее определять тенденции рынка. Так на плавном еженедельном графике тенденция видна менее чем за месяц. В то время как более-менее плавный ежемесячный график средней цены предложения требует для выявления тенденций несколько месяцев.

К проблеме «средней температуры по больнице»

Здесь необходимо подчеркнуть принципиальное отличие индексов от подхода, получившего в аналитических кругах определение «средняя температура по больнице». В данном случае речь идет о различных исследовательских подходах.

Первый подход связан с оценкой отдельной квартиры. Он сводится к вычислению средней цены квадратного метра для узкого класса квартир в домах определенного типа, в конкретном районе, с фиксированным числом комнат и т. д. и т. п. Определение «средней цены» по району в целом и тем более по всему городу при этом, действительно, не имеет смысла, ибо как раз и является не чем иным, как «средней температурой по больнице».

Второй подход, положенный в основу индекса стоимости жилья, исходит из того, что оценка отдельной квартиры не позволяет понять поведение рынка в целом. Цена одной типичной квартиры может изменяться в зависимости от целого ряда локальных особенностей, не связанных с общерыночными тенденциями. Поиск путей наиболее эффективной работы на макроуровне рынка, как раз и заставил обратить внимание на «философию» фондового рынка. Индексы рынка недвижимости – это, во многом, инструмент макроэкономического планирования.

Индекс, как и на фондовом рынке, отражает общий уровень цен для всего рынка недвижимости. Его суть не связана с задачей оценки отдельной квартиры. Поведение индекса стоимости выражает тенденции, общие для всех квартир, а широкую гамму цен на различное жилье создают дополнительные локальные факторы. Отражая общие изменения на рынке, индекс, собственно, и воспроизводит поведение самого рынка недвижимости. При этом наиболее важную роль играет изменение значения индекса: его падение или подъем на определенный процент отражает реальные изменения на самом рынке. Таким образом, индекс выступает в качестве единицы измерения рынка жилья.

Доступно каждому

Действительно эффективным инструментом бизнеса индексы могут стать только при условии их общедоступности. Именно поэтому на информационно-аналитическом портале «Индикаторы рынка недвижимости» www.irn.ru в свободном доступе в режиме on-line публикуются свежие значения индексов рынка недвижимости, доступные как профессионалам, так и всем остальным людям. Более того, по этому же адресу представлены необходимые справочные материалы по использованию индексов на практике, методологии их вычисления, а также обзоры рынка на основании текущих значений индексов. Благодаря этому для современного делового человека индексы рынка недвижимости могут стать таким же удобным инструментом, каким являются для фондового рынка индексы DowJones, NIKKEI или РТС.