На минувшей неделе весь мир охватило «цунами», вызванное торговыми пошлинами президента США Дональда Трампа. Финансовые рынки отреагировали обвалом – вниз полетели не только акции и облигации, но и почти все сырье: промышленные металлы, нефть и газ. Поведение участников рынка вполне понятно – пошлины ведут к сокращению мировой торговли, а следовательно и к сокращению производства, а значит, к снижению потребности в сырье. И хотя вскоре Трамп отыграл немного назад, отсрочив пошлины в отношении большинства стран на 3 месяца, как говорится в известной пословице «осадочек остался».
С одной стороны, нашу страну вся эта история вообще никак не затронула – Россия не попала в перечень стран, в отношении которых были введены пошлины США. Но с другой стороны, немалую долю российского экспорта составляют нефть и газ, а потому падение цен на них напрямую влияет как на отечественную экономику, так и на госбюджет. Вот и возникает вопрос – какова возможная степень бедствия? И если падение цен на нефть затянется и окажется глубоким, то как это повлияет на рынок недвижимости?
Прогнозы экспертов нефтяного рынка о возможной глубине падения стоимости нефти сильно разнятся. Одни считают, что объективных причин для сильного снижения нет и все ограничится сползанием «черного золота» из диапазона 70-80$ за баррель марки Brent до 60-70$, максимум 50-60$. Это снижение будет нивелировано ослаблением рубля: вряд ли кого-то удивит если с нынешних 80-85 рублей до доллар курс вернется снова к 100+, где он уже неоднократно бывал. При этом есть и апокалипсические прогнозы, в частности недавно РБК со ссылкой на Reuters опубликовал следующее: Центробанк в закрытом докладе предупредил о риске продолжительного обвала нефтяных цен по сценарию 1980-х годов из-за действий США и ОПЕК.
Впрочем, независимо от того какой сценарий реализуется, интуитивно все понимают следующее: на экономику России в целом незначительное снижение нефтяных цен, скорее всего, не окажет заметного влияния, в отличие от существенного обвала. Но для рынка недвижимости все оказывается полностью наоборот, считает руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко и вот почему.
Рынок недвижимости оказался одним из немногих бенефициаров как санкционного, так и ковидного кризисов, как отмечается в статьях «Нужно ли ждать и бояться кризиса на рынке недвижимости?» и «Как геополитическая оттепель отразится на рынке недвижимости». Такое положение дел вполне понятно – недвижимость всегда оказывалась тихой гаванью и защитным активом при возросших рисках и неопределенности. Но когда все более-менее стабильно она оказывается менее актуальна и на первое место выходит факт перегрева цен и признаков пузыря в квадратных метрах.
На текущий момент основным конкурентом недвижимости являются депозиты (как и их альтернативы в виде облигаций и денежных фондов). И если посмотреть исключительно на фактор доходности, убрав за скобки риски, то недвижимость с треском проигрывает депозитам. Так арендная доходность жилья составляет примерно 5% годовых и не сильно зависит ни от локации, ни от класса жилья (отношение годовой арендной платы за квартиру к стоимости этой квартиры - вы можете самостоятельно в этом убедиться с помощью калькуляторов). При этом средняя доходность депозитов составляет около 20%, т.е. в 4(!) раза больше. Примерно ключевой ставке равна доходность ОФЗ-флоатеров и фондов денежного рынка.
Но квартиры растут в цене, что добавляет доход к аренде – скажут многие. В теории – да. Но в нынешний период времени – нет. Для этого достаточно посмотреть на индекс стоимости жилья в Москве от IRN.RU за 10 лет. Квартиры действительно сильно взлетели в цене, но это было в ковидный кризис, когда запустили массовую льготную ипотеку, в 2020-2021 гг. Но последние 3 года цены, скорее, топчутся на месте, чем показывают какой-то рост и ожидать его пока ставки находятся в «космосе» не приходится. Возможно есть отдельные примеры удачных вариантов, насколько-то подорожавших за последнее время, но основная масса квартир не дорожает. Кто-то отметит, что дорожают новостройки со стадии котлована до стадии готового жилья, но новостройки нельзя сдавать в аренду, так что выходит то на то.
Вот и получается, что при наличии сбережений с экономической точки зрения их гораздо выгоднее просто положить на депозит, или вложить в облигации или денежные фонды под 20+% годовых, чем иметь 5% с аренды квартиры да еще и с соответствующими хлопотами. И для себя квартиру выгоднее не покупать, а снимать даже при наличии денег на покупку. Это все так если бы ни одно большое НО – риски.
Именно бегство от рисков нередко склоняет людей к покупке квартиры или другой недвижимости в то время как это совершенно нецелесообразно с экономической точки зрения в нынешний момент времени при высоких ставках. Многие рассуждают так: деньги могут обесцениться, вклады в банках – заморозят, а квартира как-никак останется. В качестве иллюстрации можно вспомнить развал СССР в 1991 году, когда примерно так все и случилось.
А потому теперь уже несложно ответить на вопрос как среагирует недвижимость на падение нефтяных цен. Она снова станет основным бенефициаром именно при сильном обвале нефти, а не умеренной коррекции. Если все заголовки будут пестреть нефтью по 30$, 20$, 10$ и ниже, и население охватят страхи за стабильность банковской системы и сохранность сбережений, то тогда деньги снова побегут в бетон, как это было в начале СВО в марте 2022 года или при существенной девальвации рубля в конце 2014 года. Но если нефть отделается легким испугом, то это придавит недвижимость еще сильнее.
Падение цен на нефть на 10-20$ вполне можно нивелировать ослаблением рубля. Но пока сложность состоит в том, что рубль не падает, а укрепляется, впрочем при дальнейшем снижении нефти этот тренд, скорее всего, изменится. Но так или иначе, при умеренном снижении нефтяных цен до общей паники не дойдет, однако некоторой суммы бюджет на 2025 год не досчитается. И добирать эту сумму государству придется за счет заимствований. А для этого ставки по тем же ОФЗ, как и депозитам, должны оставаться привлекательными. Проще говоря, снижение нефти не даст ЦБ снизить ставку в этом году, а именно на скорое снижение ставок сейчас уповают почти все участники рынка недвижимости: и застройщики, и риэлторы, и покупатели, которые уже влезли в схемы «купи сегодня, плати завтра» - рассрочки, субсидированную ипотеку от застройщика и т.п., и расчитывают вскоре перекредитоваться.
Более того, рост дефицита госбюджета при падении нефти, скорее всего, не позволит расширить действующие льготные ипотечные программы, как и запустить новые. Под вопросом окажутся в этой ситуации и различные финансовые меры поддержки строительной отрасли. Вот и получается, что рынок недвижимости может выиграть от серьезного обвала нефти, но его способно угробить лишь незначительное ее падение.