Хватит ли банковских депозитов, чтобы скупить все квартиры?
На фоне высокой ключевой ставки и, как следствие, суперпривлекательных ставок по депозитам, на счетах населения в банках скопились десятки триллионов рублей. Но ждать, что при снижении «ключевика» эти суммы перетекут на рынок недвижимости, и весь нераспроданный объем квартир быстро раскупится, не стоит – распределение вкладов по населению очень неоднородное, отмечает руководитель Аналитического центра «Индикаторы ранка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Так, по последним данным Центробанка на 1 февраля 2025 г., на счетах в банках лежат 56,9 трлн рублей средств населения – огромная сумма. Об этом говорится в аналитическом материале ЦБ «О развитии банковского сектора Российской Федерации в январе 2025 года». Руководитель центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников ранее заявил, что только процентного дохода по этим вкладам хватит, чтобы скупить весь объем нераспроданного жилья за год.
«У меня есть цифра, которую мы недавно посчитали, которая в некотором смысле может быть шокирующей. Все вы знаете про проблемы девелоперов — льготная ипотека и все прочее. Есть следующая цифра, что весь объем непроданного строящегося жилья в России можно купить за процентный доход по вкладам населения за один год. Не надо тратить вклады, достаточно потратить только проценты», — отметил Матовников (цитата по РБК).
Более того, участники рынка недвижимости предполагают, что вслед за снижением ключевой ставки триллионы с депозитов «потекут» на рынок недвижимости. Впрочем, все не так просто, как кажется на первый взгляд. Как говорил известный немецкий математик, прежде, чем спорить, давайте считать.
Так, по данным Агентства по страхованию вкладов (АСВ), по состоянию на 1 января 2025 г. средний размер вклада (без учета вкладчиков с остатками на счетах до 1 тыс. руб.) составил для физлиц 386 тыс. руб., так что сильно на рынке недвижимости не разгуляешься. По крайней мере, если говорить о Москве, где в среднем квартиры в новостройках стоят около 20 миллионов рублей, и других городах-миллионниках.
Это первый момент. Второй – только 5% вкладчиков имеют на счетах больше миллиона рублей, свыше 3 миллионов лежат на депозитах всего у 1%, а у большинства – не больше миллиона. Это тоже следует из статистики АСВ. Если подробнее: на 1 января 2025 г. 95,5% вкладчиков имеют на счетах суммы до 1 млн руб., еще 1,8% — от 1 млн до 1,4 млн руб. У 1,9% на счетах лежит от 1,4 млн до 3 млн руб., у 0,7% — от 3 млн до 10 млн руб., а у 0,1% — свыше 10 млн руб.
Распределение количества физических лиц по диапазонам сумм вкладов по состоянию на 1 января 2025 г. (данные АСВ)
Получается, что внушительная общая сумма на банковских вкладах «размазана» по большому количеству людей. А сумм, сконцентрированных на счетах львиной доли вкладчиков, не хватит даже на первоначальный взнос. Если пофантазировать и предположить, что человек разложил свои накопления на несколько вкладов, три – четыре в пределах 1,4 миллионов каждый, то этой суммы все равно не хватит на квартиру, максимум – на первый взнос по ипотеке. И все эти вкладчики все равно будут ждать удешевления ипотеки. См. «Руководитель IRN.RU: Я не верю в низкие ставки в обозримой перспективе».
Достаточные для покупки квартиры суммы сконцентрированы на счетах состоятельных людей, но таких меньше одного процента и у них, скорее всего, давно есть жилье и для себя, и для детей, и для родственников. И, если рассуждать о возможном перетоке денег с их вкладов, то фактически можно говорить исключительно о том, будут ли они инвестировать в недвижимость, то есть перекладываться с банковских вкладов и покупать очередную квартиру. Но этот вопрос крайне сомнительный: даже если ставки немного снизятся, все равно они будут сильно выше, чем доходность от аренды, которая составляет в лучшем случае порядка 5% годовых. Плюс сдача в аренду всегда требует участия: нужно искать ответственных арендаторов, взаимодействовать с ними, делать ремонт, решать другие бытовые сложности и прочее. По сути, это отдельный бизнес, которым надо заниматься, но немногие это хотят делать. Тем более при текущей доходности. Поэтому даже если банки будут предлагать по депозитам не 20% годовых, а 15% или 10%, все равно многие из состоятельных людей не побегут скупать квартиры этажами и подъездами.
Переходить с депозитов в недвижимость с целью получения дохода за счет ее последующей перепродажи в текущих условиях – тоже идея сомнительная. Кому перепродавать? Если у основной массы конечных потребителей денег нет и ипотека дорогая, то как перепродать с прибылью? Уже сегодня нередко квартиры по переуступке продают дешевле, чем продает застройщик в том же доме. См. также «Заморозка вкладов vs заморозка строек. Часть 1 – где рисков больше?».
Получается, что 99% вкладчиков, кому квартира, действительно, нужна, на нее не хватит сбережений, максимум – на первоначальный взнос, и они все равно будут ждать удешевления ипотеки. Что касается 1% состоятельного населения, то очевидно, что жилье для себя у них уже есть, а вопрос инвестиций в квадратные метры представляется гораздо менее целесообразным, нежели инвестиции в финансовые инструменты или акции. См. «Заморозка вкладов vs заморозка строек. Часть 2 – как спасти сбережения с учетом рисков?».
Так что не стоит ждать, что накопленные на депозитах средства потекут рекой в недвижимость и решат все проблемы застройщиков. Скорее, это сейчас выглядит как некая иллюзия, которая вполне может и не реализоваться.