В нынешней ситуации многие ждут снижения ключевой ставки и, как следствие, удешевления ипотеки. Но для того, чтобы это снижение действительно повлияло на рынок недвижимости, оно должно быть существенным. А пересмотр ставок по ипотеке на несколько процентных пунктов, когда вместо 30% банки предлагают ставку 27-28% – ситуацию на рынке жилья не изменит вообще никак. Более того, иллюзии тех, кто надеется, что банки работают на опережение, и снижение ипотечных ставок говорит о скором пересмотре ключевой ставки, могут развалиться, как карточный домик, считает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Во вторник, 4 марта, впервые за долгое время о снижении рыночных ставок по ипотеке первым из банков сообщил Сбер: базовые ставки по ипотечным кредитам понизились на 1,0 – 1,5 п.п. в зависимости от размера первоначального взноса. Теперь при размере первоначального взноса выше 50%, например, минимальная ставка на первичную недвижимость составит 28,2%, на вторичную – 27,6%. Возможность корректировки условий по рыночной ипотеке рассматривают и в ВТБ, рассказали позже в банке.
Казалось бы, лед тронулся, но праздновать пока рано. По наблюдениям специалистов www.irn.ru, заградительной становится ставка по ипотеке от 12% и выше. А ставка выше 20% - это уже суперзаградительный уровень. Поэтому снижение ставок по ипотеке с 30% до 28-27% – для рынка недвижимости как мертвому припарка, просто ни о чем. Ставки, даже несмотря на анонсированные снижения в ряде банков, остаются заградительными, переплаты по кредитам при таких ставках все равно огромные.
Другое дело, что многие могут усмотреть в этом начале снижения ставок предпосылки для пересмотра «ключа» и даже строить «теорию заговора», что, видимо, крупные банки имеют инсайд о скором снижении ключевой ставки и на опережение начинают пересматривать ипотечные ставки. Но здесь все не так просто.
Последние месяцы все ставки были завышены относительно ключевой. Обычно банки привлекают деньги населения через депозиты или накопительные счета по ставкам «ключевая минус несколько процентов», а выдают кредиты по ставке «ключевая плюс несколько процентов». То есть абсолютно нормальная ситуация, когда при ключевой ставке, скажем 10%, ставки по депозитам и накопительным счетам будут на уровне 7-8%, а ипотека – процентов 12-13% и больше в зависимости от качества заемщика.
Но в последние несколько месяцев на рынке явно образовался очередной перекос, когда впервые в истории банки привлекали деньги по ставке «ключевая+»: по депозитам и по накопительным счетам при ключевой ставке 21% банки предлагали 22-23-25%. Впрочем, такие условия, как правило, распространяются на короткий срок, первые 2-3 месяца и обычно на «новые деньги», которых ранее не было на счетах этого банка вообще или на протяжении последних нескольких месяцев. И понятно, почему банки это делали – не хватало ликвидности, спрос на кредиты, несмотря на высокие ставки, оставался достаточно высоким. Собственно, поэтому Центробанк продолжал повышать ключевую ставку, потому что никак не удавалось победить перегретое кредитование, в том числе, и корпоративное, где до последнего был довольно сильный рост – бизнес кредитовался даже под высокий процент.
Аналогичная ситуация в ипотеке: при ключевой ставке 21% ипотека выдавалась не под «ключевая плюс 2-3%», как это обычно было раньше, а под «ключевая плюс все 10%». Потому что при ключевой ставке 21%, банки выдавали ипотеку под 30%.
Видимо, сейчас наступает нормализация, связанная с замедлением кредитования, прежде всего, корпоративного, где, как отмечала ранее глава Центробанка Эльвира Набиуллина, замедление началось еще в ноябре 2024-го, хотя по году рост составил значительные 18%. «В этом году рост корпоративного кредитования будет более умеренным – по нашей оценке, в диапазоне 8–13%», – отмечала глава регулятора на встрече Ассоциации банков России 27 февраля 2025 года (цитата по сайту Банка России).
В том числе поэтому, Центробанк остановил повышение ключевой ставки. И, соответственно, вот этот спред между стоимостью привлечения денег и их продажей начал выправляться. Тот же Сбер с марта 2025-го снизил на 2 п.п. ставки по накопительным счетам, которые раньше достигали уровня ключевой (для премиальных клиентов и при выполнении некоторых условий). И поэтому симметрично банк снижает и ставки по ипотеке.
То есть рынок возвращается к привычному состоянию: ставки по депозитам или накопительным счетам рассчитываются по формуле «ключевая ставка минус какая-то дельта», а соответственно, по кредиту – «ключевая ставка плюс дельта». Эта «дельта» для кредитов сейчас и стала ниже: смещенные вверх спреды возвращаются обратно ближе к ключевой ставке. Поэтому снижение банками ставок по ипотеке совершенно не означает, что в скором времени непременно стоит ждать снижение ключевой ставки.