В Москве не хватает доступного предложения жилья в новостройках, при этом в дорогих сегментах начинается формироваться затоваренность: на квартиры бизнес-класса и выше приходится уже больше половины текущего объема строительства. При этом распроданность таких квартир оставляет желать лучшего, отмечают специалисты Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Так, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) на 11 февраля 2025 года, в Москве строится 17,4 млн кв. м жилья. Большая часть из этого объема – 6,4 млн кв. м (около 36,7%) – приходится на бизнес-класс. Еще 4,9 млн кв. м (28,1%) – это жилье комфорт-класса, около 3,3 млн кв. м (18,9%) – элитный сегмент и только 2,6 млн кв. м (14,9%) – типовое жилье.
То есть более половины строящегося сегодня жилья в Москве приходится на дорогой сегмент – бизнес-класс и выше. Этого много. Как отмечают специалисты www.irn.ru, в предыдущие десятилетия доля элитного жилья, например, обычно была в пределах 5%, а в совокупности с бизнес-классом не превышала 20-30% рынка. В то время как сегодня дорогое жилье в столице колосится огромными объемами. И строятся в этом сегменте уже не маленькие камерные клубные дома, как было в прежние годы, а целые кварталы, нередко повышенной этажности.
А вот найти эконом- и комфорт-класс в столице все сложнее, разве что в Новой Москве. Более того, проекты с прицелом на бизнес- и премиум-класс возникают в совершенно непрестижных спальных районах города, в том числе, возле МКАД, среди промзон и на пересечениях сразу нескольких оживленных магистралей, а также на востоке и юге Москвы. В районах, которые традиционно были «народными» и неясно почему вдруг эти локации приобрели «элитный» статус.
Нередко имеет место просто необоснованное завышение застройщиками класса жилья. Как можно считать, скажем, премиум-классом, очень плотную застройку, когда на стесненном участке построено 5-7-10 высотных башен по 30-40-50 этажей, а на каждом этаже – по 20-30 квартир? Нередко, такие дома не обеспечены паркингами – предусмотрено всего 100-200 машино-мест у домов на 500-1000 квартир. Отдельный вопрос к лифтам – если в обычных советских домах 1 лифт приходится на 20-30 квартир, то в современных бизнес-премиуме-элитке 1 лифт приходится уже на 50-100 квартир при условии, что все они будут работать. Такое жилье скорее напоминает гостиницу с большим числом номеров, по сути «общагу», «муравейник». Вот и получается, что от бизнес-премиум классов в таких ЖК есть только цена, а по всем остальным параметрам это скорее эконом-комфорт класс.
Даже самая дорогая «элитка» порой имеет массу недостатков и ей больше подошло бы определение «квази-элита». Например, запросто можно встретить «элитные» дома за пределам Садового кольца, а если они и расположены в историческом центре, то представляют собой очень стесненные площадки с явным превышением плотности застройки, а также этажности. Плюс все та же проблема обеспеченности паркингами.
А потому и неудивительно, что распроданность такого дорогого жилья в Москве отстает от его строительной готовности.
Распроданность и стройготовность жилья в Москве в зависимости от класса недвижимости
| Объем жил. строительства | Распроданность | Стройготовность | Отношение распроданность к стройготовности | |
|---|---|---|---|---|
| Типовой | 2 645 231 | 54% | 55% | 99% |
| Комфорт | 4 999 954 | 48% | 47% | 102% |
| Бизнес | 6 472 465 | 45% | 48% | 94% |
| Элитный | 3 289 980 | 30% | 40% | 74% |
Источник: данные ЕИСЖС
Нормальное состояние рынка, когда распроданность объектов соответствует их строительной готовности: по мере того, как жилье строится, оно и продается. И как раз в эконом- и комфорт-классе эти величины примерно равны, их отношение составляет около 100%, по данным ЕИСЖС. Но в дорогих сегментах есть отставание: отношение распроданности к стройготовности даже в бизнес-классе уже 94%, в элитном – 74%.
Скорее всего, в ближайшие годы будет происходить переосмысление классности нового жилья в сторону его понижения – отмечают специалисты www.irn.ru. В условиях ажиотажа последних лет люди часто покупали квартиры в строящихся домах, нередко на стадии котлована и могли ориентироваться лишь на красивые рендеры и обещания «городов-садов». Было и немало инвесторов, которые могли инвестировать в новостройки вообще не глядя, в том числе, вкладывать деньги удаленно.
Но теперь тем, кто приобретал жилье в бизнес-премиум-элит классе для себя предстоит пожить в этих домах и понять насколько они соответствуют заявленному классу. А инвесторам – постараться перепродать это жилье и желательно с прибылью. Вот тогда и станет понятно насколько такое жилье соответствует своему классу и насколько адекватна его заявленная стоимость.