3 года назад разразился санкционный кризис, ставший реакцией стран Запада на начало СВО. Многочисленные рестрикции, введенные против РФ действительно создали сложности ряду отраслей экономики, например, банковской системе. Но при этом российский рынок недвижимости, скорее стал бенефициаром этого кризиса, только выиграв от него. С одной стороны, многие бросились спасать свои сбережения в недвижимости, а с другой, санкционное давление стало хорошим предлогом для сохранения льготных ипотечных программ. В результате даже 2022 год оказался для рынка недвижимости лучше среднего, а 2023-й и вовсе стал рекордным. Вот и возникает риторический вопрос – а следует ли вообще считать те события кризисом для рынка недвижимости?
Минувшие недели, наоборот, ознаменовались геополитическим позитивом – произошло потепление во взаимоотношениях с США благодаря приходу новой администрации Трапма, а также появились реальные перспективы для завершения СВО и снятия, по крайней мере, части санкций. Финансовые рынки отреагировали на это стремительным ростом, что нельзя сказать про рынок недвижимости – здесь, напротив, давление продолжают оказывать высокие ставки, а большинство льготных программ ушло в историю.
Какие события следует считать кризисом, а какие – нет, вопрос философский. На рынке всегда имеют место те или иные сложности и ограничения, но с другой стороны, открываются и новые возможности. А потому для осмысления этой темы будет полезно вспомнить какие кризисы имели место в истории современной России и как они затрагивали рынок недвижимости.
Специалисты аналитического центра www.irn.ru насчитали 5 таких кризисов, если не считать кризисом нынешнее положение рынка. Наиболее тяжелыми, пожалуй можно считать реакцию рынка недвижимости на события 1998 и 2014 годов, после которых восстановление сферы недвижимости продолжалось дольше всего – около 3 лет. При этом рынок недвижимости, скорее выиграл не только от санкционного, но и от ковидного кризиса, но обо всем по порядку.
Кризис 1998 года: Дефолт и почти три года снижения и стагнации цен на жилье
Первый кризис – кризис 1998 года, который стал результатом сложной эпохи 90-х. Тогда государство объявило дефолт по своим обязательствам, так как в казне не было денег. Это привело к банкротству ряда банков и существенному ослаблению рубля примерно в 4-5 раз: курс скакнул с 6 до 25-30 рублей за $1. Соответственно, это ввело в ступор всю финансовую систему, а цены на недвижимость, которые тогда были исключительно в долларовом выражении, просели на треть. И это снижение тянулось на протяжении последующих двух – трех лет.
Нормализовалась ситуация на рынке недвижимости вместе с нормализацией политической ситуации в стране в течение 2000-2001 годов, а на докризисный уровень стоимость жилья вышла лишь к 2002 году.
Кризис 2008 года: Классический финансовый кризис из-за океана
Следующий кризис был в 2008: фактически он пришел к нам из США, где все «нулевые» активно выдавались рискованные ипотечные кредиты. Американский рынок перегрелся, раздувшийся пузырь лопнул и «потянул» за собой ряд крупных банков мирового масштаба. И поскольку на американскую экономику и финансовую систему многое завязано, кризисная волна распространилась на весь мир.
Нашу страну это затронуло обвалом на финансовых рынках – существенно рухнул рынок акций, Центробанк повысил ключевую ставку, произошло ослабление рубля, правда, гораздо менее ощутимое, чем в 1998-м – примерно с 24 рублей за $1 курс ушел на 36 рублей. Фактически, это был классический финансовый кризис – все рынки перегрелись (акции, нефть, золото, недвижимость) в процессе активного роста 2000х и им потребовалась коррекция, чтобы продолжить расти. Снижение цен на жилье в Москве тогда было менее ощутимым, чем в 1998 году и рынок недвижимости достаточно быстро нормализовался, восстановившись уже к 2010 2011 гг.
Кризис 2014 года: Трансформация к новой реальности, а не классический кризис
В 2014 году кризис был связан с первым конфликтом на Украине и первыми санкциями. Более того, возможно эти события следует даже считать не кризисом для рынка недвижимости, а некой трансформацией к новой реальности.
Тогда произошло бегство капитала из страны и существенное ослабление рубля: курс «улетел» с 30-35 на 7080 рублей за $1 – в два с половиной раза. Также очень сильно рухнули цены на нефть: в 2014 2016 гг. они опускались ниже $30 за баррель, что было связано с активным развитием в США сланцевой технологии добычи нефти и ее перепроизводством. В целом же первый опыт санкций внес неопределенность после беззаботных 2000х и необходимость трансформации экономики.
Для рынка недвижимости эта трансформация длилась несколько лет: снизились объемы строительства, просели цены на жилье, причем не только в валютном выражении, но и в рублевом – сползание вниз продолжалось вплоть до 2018 года. Также имело место банкротство некоторых крупных застройщиков, что ускорило переход на систему эскроу-счетов. То есть произошла постепенная трансформация к новым реалиям, связанная с оптимизацией и повышением эффективности бизнес-процессов, сокращением ненужных расходов и т.п. Тогда застройщики не надеялись перекладывать дополнительные расходы в цены в условиях падающего рынка, а повышали эффективность своей работы, а результате чего доступность жилья в тот период достигла, пожалуй, наивысшего уровня и потом только снижалась.
Кризис 2020 года: Пандемия, от которой отделались легким испугом
Потом пришел Covid-19, но серьезным кризисом для рынка недвижимости его вряд ли можно считать. Возможно опасность этих событий была переоценена, так как смертность в случае коронавируса была менее 1% - это меньше, чем от многих других традиционных заболеваний. Период локдауна длился чуть больше месяца, что вообще не критично для рынка недвижимости, где затягивание сроков строительства на полгода-год является нормальной практикой.
Скорее, ковидный период стал кризисом в силу того, что именно на его фоне перестарались с мерами поддержки. В частности, как раз тогда была запущена массовая льготная ипотека, которую теперь все чаще считают избыточной мерой, которая перекосила рынок впоследствии.
Кризис 2022 года: Рынок недвижимости – бенефициар геополитики
В целом следует отметить и пятый кризис, связанный с началом СВО и вводом новых беспрецедентных санкций против РФ. Но нельзя сказать, что это был кризис рынка недвижимости. Скорее, наоборот, рынок недвижимости оказался бенефициаром всех негативных событий, имевших тогда место.
С одной стороны, рынок недвижимости уже был адаптирован к санкциям и макроэкономическим качелям после событий 2014-го, он уже приобрел иммунитет. В частности, работала система эскроу-счетов, так что банкротств застройщиков уже не случилось. С другой стороны, события 2022 года позволили продлевать все льготные ипотечные программы, вместо того, чтобы завершить их вовремя. Более того, недвижимость оказалась той самой тихой гаванью на фоне качелей фондового рынка и валютного курса. Поэтому и 2022, и 2023 и 2024 годы оказались для рынка недвижимости благоприятными, несмотря на все внешние шоки.
Влияние всех перечисленных событий на московский рынок недвижимости удобно посмотреть на графике индекса стоимости жилья, рассчитываемого аналитическим центром IRN.RU.
Наши дни: не кризис, а новая трансформация
Сегодня тоже можно говорить о кризисе на рынке недвижимости, хотя с другой стороны все не так плохо. За последние несколько лет на фоне широкого распространения льготных ипотечных программ, которые в 2023 году, например, занимали до 90% рынка, и различных «схематозов» со стороны застройщиков, объемы продаж зашкаливали, а цены на новостройки за последние годы выросли примерно вдвое, оторвавшись от вторичного рынка.
Рынок недвижимости подсел на ипотечный «допинг». Благодаря как раз этому «допингу» вот так на «ура» он прошел и ковидный кризис 2020 года, и санкционный кризис 2022 года. Да, кризисы в эти годы были, но, скорее, для других отраслей, и в меньшей степени для рынка недвижимости.
Но теперь доступной всем ипотеки нет, ставки по рыночным кредитам на фоне взлетевшей ключевой превышают в некоторых банках 25% годовых, цены на жилье высокие, продажи упали… На рынке недвижимости сложилась патовая ситуация, которую можно описать известным афоризмом: «Низы не могут, верхи не хотят», понимая под «низами» покупателей, обычных людей. Они сегодня не могут приобретать квартиры по завышенным ценам, сложившемся в условиях крайне дешевых ипотечных кредитов. А «верхи», застройщики, не хотят снижать стоимость жилья в отличие от периода 2014-2018 годов. Вместо проявления гибкой ценовой политики и оптимизации издержек они зациклились на себестоимости и считают, что все свои издержки, в том числе и ошибки и просчеты, они имеют право перекладывать в цены, а покупатели должны это все оплачивать. Наверное, можно сказать, что за последние годы действия «допинга» застройщики сильно оторвались от народа. И это просто не может не закончиться какими-то структурными сдвигами и трансформацией отрасли.
Текущую ситуацию на рынке недвижимости многие, наверняка, назовут «кризисом», особенно в ретроспективе. Если понимать под кризисом сложную ситуацию, то, возможно, в этом будет правда. Но называть сегодняшнюю реальность классическим кризисом точно нельзя. Рынок сам загнал себя на слишком высокие уровни по ценам, которые сейчас не может «переварить». Все это сопровождается довольно большими объемами строительства, которые как-то надо распродавать. Поэтому, скорее всего, рынок ждут структурные изменения и обновление. Застройщикам придется придумать, как продавать квартиры нормальной площади и без ипотеки. В принципе, это вполне возможно – почти все 2000е ипотеки тоже почти не было, но квартиры неплохо продавались, а объемы строительства били рекорды. Правда, тогда цены на квартиры были другие…