Рассрочки на рынке новостроек – это мина замедленного действия
К концу 2024 года продажи новостроек в Москве полностью восстановились, несмотря на отмену массовой льготной ипотеки и высокую ключевую ставку. По крайне мере об этом свидетельствует статистика: по данным Росреестра число сделок на рынке новостроек столицы в декабре (9 938 ДДУ) оказалось сопоставимо с рекордным июнем (10 469 ДДУ), когда на рынке царил ажиотаж желающих запрыгнуть в последний вагон уходящей льготной ипотеки. Но все не так просто: восстановление продаж во 2 половине 2024 года связано с широким распространением рассрочек – такие сделки не предполагают полную оплату квартиры сразу, а являются по сути «квазипродажами» или резервированием. Однако они тоже попадают в общую статистику сделок и искажают реальную картину рынка, становясь миной замедленного действия, считает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Возникает риск, что подобные резервирования квартир через рассрочку так и не превратятся в конечные продажи с полной оплатой, а снова вернутся на рынок.
Динамика продаж новостроек в столице в 2024 году по данным Управления Росреестра по Москве выглядит так:
Рекорд по продажам был достигнут в июне перед отменой массовой льготной ипотеки, регистрация части сделок июня, по всей видимости, перетекла также на июль, а вот в августе падение продаж составило примерно вдвое от максимума. Впрочем, уже с сентября наметился четкий тренд на восстановление объемов продаж, главным драйвером которого выступили рассрочки.
Долю рассрочек в новостройках Москвы участники рынка оценивают по разному. Наиболее скромные цифры озвучивает ЦИАН – на начало ноября 2024 года в Московском регионе через рассрочки продавалось 17–20% от всех квартир, сообщал Forbes со ссылкой на данные компании. Оценки в 20-25% приводят некоторые застройщики, но наиболее часто оценка доли рассрочек оказывается в диапазоне 30-40%, доходя до 50%.
Например, по данным компании «Этажи» на конец ноября, доля рассрочек на первичном рынке Москвы составляла 35-40%. Такие же данные приводили и в «Метриум» – более 40%, и в «Инком», по подсчетам которой в ноябре 40% клиентов на рынке новостроек Москвы выбрали покупку с рассрочкой платежа. А по статистике bnMAP.pro, доля таких сделок и вовсе достигала на конец ноября 2024 года 50% – см. «Рассрочка от застройщиков набирает обороты».
Так вот, если из продаж новостроек последних месяцев убрать 30-40% сделок, связанных с рассрочками, то мы получим, что никакого восстановления продаж, вообще говоря, нет! К примеру, если из статистики ноября (7 229) вычесть 30%, то мы получим чуть больше 5 000 сделок, что соответствует уровню провального августа и т.д. То есть на самом деле, роста числа реальных продаж на рынке новостроек последних месяцев фактически нет, а восстановление носит формальных характер, связанный с распространением рассрочек.
Но почему сделки с рассрочками нельзя считать полноценными продажами? Дело в том, что в этом случае покупатель вносит относительно небольшой аванс, нередко 5-10-20% от цены квартиры, обязуясь остальное выплатить позже. И если в прежние годы рассрочки тоже были, правда в относительно небольшом объеме и распространялись они обычно на умеренный срок в пределах года, то сейчас рассрочки растянулись на срок до 5 лет, а иногда и более. Вот и получается, что вся эта схема по сути уже не покупка квартиры, а скорее ее резервирование, то есть «квазипродажа», а не полноценная продажа.
Здесь следует отметить, что рассрочки принципиально отличается от ипотеки. При ипотеке покупатель тоже вносит только первоначальный взнос, но важно, что всю остальную сумму за него добавляет банк, выдавая ипотечный кредит. В результате застройщик получает всю сумму за квартиру сразу, а риски на случай возникших проблем у заемщика берут на себя банки. Но в случае с рассрочкой все риски, связанные с неоплатой квартиры, остаются у застройщика. И рисков здесь немало...
С одной стороны, какая-то часть сделок с использованием рассрочек приходится на дисциплинированных покупателей, которые осознают из каких средств они собираются потом оплачивать оставшуюся часть квартиры. Например, это может быть продажа другого имущества, скажем квартиры на вторичке, или же окончание срока депозита. И рассрочка в данном случае – возможность зарезервировать понравившуюся квартиру и зафиксировать цену. Но с другой стороны, может оказаться, что немалая доля пользователей рассрочек – это люди, действующие на авось или же под влиянием ажиотажа или страхов.
Одна из наиболее популярных схем поведения потенциальных покупателей за минувший год – это попытка переждать период высокой ключевой ставки, чтобы позже, когда она снизится, перейти на ипотеку с комфортной ставкой. Но опустится ли ставка до приемлемого для ипотечников уровня в обозримой перспективе? Так в начале 2024 года многие были уверены, что ставку начнут снижать уже летом 2024, но вместо этого мы получили лишь увеличение ставки.
По текущему прогнозу ЦБ, в 2025 году ключевая ставка будет на уровне 17-20%, в 2026-м – 12-13% и только в 2027-м опустится до 7,5-8,5%. И это если не случится новых форс-мажоров, вероятность которых в условиях нынешней геополитики и непростой макроэкономический ситуации велика как никогда. Вполне может оказаться, что эпоха высоких ставок и фактически отсутствие ипотеки с нами всерьез и надолго, а это накладывает серьезный риск и на покупателей квартир в рассрочку, и на застройщиков, которые остаются с неоплаченными зарезервированными квартирами.
Не менее интересный вопрос – а захотят ли пользователи рассрочек платить по ним даже если им будут позволять финансовые возможности? Так одним из ключевых аргументов взять квартиру в рассрочку является фиксация цены, что подразумевает неизбежный рост цен в обозримой перспективе. Следует отметить, что поддавшись таким страхам люди собственно и покупают сейчас квартиры, несмотря на неадекватные цены и заоблачные ставки. Но если этого роста не случится? По крайней мере можно привести немало аргументов в пользу такого сценария, см. например Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2025 год от IRN.RU. Так вот, в этом случае будет выгоднее просто отказаться от купленной в рассрочку квартиры даже с уплатой некоторых штрафных санкций, и взять дешевле другую новостройку, застройщик которой вместо игр в рассрочки выбрал стратегию скидок и более привлекательных цен для покупателей.
Также не следует забывать, что в числе покупателей новостроек всегда присутствуют инвесторы. Так вот, благодаря рассрочкам за некую сумму денег можно купить не 1 квартиру, а фактически зарезервировать 5-10 квартир, внеся по 10-20% за каждую. И если согласно исследованию Счетной палаты было выявлено немало людей, которые набрали более 5 льготных ипотек в одни руки (рекордный покупатель взял 26 ипотек...), то что мешает сейчас «горячим головам», верящим в непременный рост цен набрать по 5-10 рассрочек? Причем у таких людей нет ни возможности, ни желания оплачивать потом эти квартиры полностью – они рассчитывают выгодно их перепродать через какое-то время, используя эффект плеча. Но если ощутимого прироста цен не случится, то они попадут в ситуацию маржин-кола, а все такие квартиры, которые уже вошли в статистику продаж, неожиданно для всех окажутся на самом деле не проданными.
Подводя итоги можно сказать следующее: широкое распространение рассрочек в конце 2024 года «нарисовало» радужную картину восстановившегося рынка новостроек. Но это «восстановление» может оказаться не только иллюзией, но и таить в себе мину замедленного действия. Есть риск, что немалая доля купленных сейчас в рассрочку квартир так и не будет оплачена полностью, не превратится в конечные продажи, а вновь вернется на рынок. Это может стать неожиданным и неприятным сюрпризом как для самих застройщиков, так и для властей.
По всем параметрам рассрочки являются более рискованными чем обычная ипотека. Более того, если ипотека контролируется государством в лице ЦБ (в частности, параметры кредитов, уровень просрочки и т.д.) и на нее распространяется ипотечный стандарт, то рассрочки представляют собой айсберг непонятного размера и консистенции, стихийно возникший на рынке буквально за несколько месяцев.