В статье «Заморозка вкладов vs заморозка строек: часть 1 – где рисков больше?» мы рассмотрели риски вложений в недвижимость в нынешних условиях и пришли к выводу, что панацеи не существует. У депозитов одни риски, у недвижимости – другие, особенно на стадии строительства. А потому и возникает вопрос: где золотая середина и как соблюсти баланс?
В этой статье приведены рекомендации руководителя IRN.RU Олега Репченко.
Важно понимать, что они не являются индивидуальной инвестиционной рекомендацией, поэтому вам следует принимать окончательные решения самостоятельно на основе вашей личной жизненной ситуации и ваших обстоятельств!
Если же говорить о наиболее общем принципе вложения или спасения денег в условиях высоких рисков и высокой неопределенности, каковые имеют место сейчас как в геополитике, так и в макроэкономике, то он звучит очень просто: диверсификация. А потому проще всего дать советы тем у кого денег много, а также тем, у кого их мало или почти нет. Сложнее всего с теми, кто находится посередине – когда деньги есть и казалось бы не так уж и мало, но меньше, чем нужно или хотелось бы: о таких ситуациях мы поговорим в конце.
1.Небольшая с точки зрения стоимости квартир сумма: в пределах 1 миллиона рублей или нескольких миллионов
Таким людям я бы вообще не рекомендовал сейчас рассматривать покупку квартиры с целью вложения средств. Что же касается срочного решения квартирного вопроса в условиях острой жизненной необходимости, то это уже другая история...
Факт состоит в том, что суммы порядка 1 или нескольких миллионов рублей на хорошее ликвидное жилье в хорошей локации, скорее всего, не хватит, причем не только в Москве, но и во многих крупных городах России. А покупать неликвид – более дешевое жилье с существенными недостатками я не рекомендую. Не рекомендую также брать ипотеку под 25% годовых – скорее всего это будет кабальный кредит, требующий отдавать банку больше половины дохода или вообще почти весь доход.
Самое правильное в нынешних условиях не лезть в ипотеку на пределе возможностей, а увеличить накопления на начальный взнос за счет хороших процентов по депозитам. Если уж проценты в экономике улетели в «космос», то зачем выплачивать их банку, пусть лучше банк платит такие проценты вам!
При этом, достаточно очевидно, что пока ставки остаются высокими дорожать недвижимости не с чего, даже несмотря на инфляцию. Отмечу, что инфляция на самом деле работает против недвижимости и других крупных покупок: удорожание товаров первой необходимости отъедает все больше денег от доходов людей и копить на квартиру или платить по ипотечному кредиту становится труднее. Цены на недвижимость разгоняет не высокая, а низкая инфляция, когда за счет низких ставок и дешевого кредитования возрастает ипотечное плечо, как мы наблюдали в 2020-2021 гг. Поэтому за ближайший год цены на квартиры, скорее всего, сползут вниз или останутся на прежнем уровне, а ваши сбережения прирастут.
О перспективах цен на жилье смотрите также прогноз рынка недвижимости на 2025 год от IRN.RU.
Также в качестве иллюстрации: на 8,7% упали цены на квартиры в Москве за 2024 год в реальном выражении благодаря инфляции.
Но как тогда быть с риском заморозки вкладов?
Думаю, что этот риск существует только для тех, у кого на депозитах лежит относительно много – десятки, сотни миллионов рублей и более. Всем очевидно, что отъем денег у населения чреват недовольством и ростом протестных настроений, которые властям сейчас не нужны от слова «совсем», особенно массовые. Поэтому если и будут морозить вклады, то очевидно выше некоторой суммы, не затрагивающей основную часть населения.
Образ мышления чиновников в этом направлении можно хорошо продемонстрировать на примере недавней реформы НДФЛ, связанной с переходом к прогрессивной шкале налога. Один из основных тезисов звучал так: повышение налогов затронет лишь небольшой процент населения, а для большинства ничего не изменится. Первая ступень для повышения налога выше 13% была выбрана на уровне 2,4 млн. рублей. Эта отметка позволяет судить о том с каких сумм могут начать морозить вклады.
Другая давно существующая отметка в банковской сфере – порог страхования банковских вкладов, равный 1,4 млн. Можно сказать проще – до 1,4 млн рублей в России иметь можно! Поэтому даже если и дойдет до заморозки вкладов, я считаю маловероятным, что заморозка затронет суммы до 1,4 млн. Государство ведь само обязалось гарантировать эти суммы! А на полный подрыв доверия власть, очевидно, не пойдет.
Еще отмечу, что совсем недавно в России уже была заморозка вкладов, которая также позволяет судить о параметрах этой меры, если до нее дойдет. Речь идет о заморозке валютных вкладов в марте 2022 года, когда по причине санкций государство по вполне объективным причинам оказалось неспособным раздать всем наличные доллары или евро с их счетов. При этом по 10.000$ всем желающим с их валютных вкладов выдали (отмечу, что эта сумма соответствовала примерно 1 млн. рублей, даже чуть больше, по курсу марта 2022 года, достигавшему 120 рублей за доллар). Примечательно, также, что по 10.000$ можно было получить не в 1, а в каждом банке, где у вас был открыт валютный счет и имелись сбережения.
Все эти примеры позволяют утверждать следующее. Если есть сумма в пределах 10 млн. рублей или около того, то ее вполне реально разложить в несколько банков по 1,4 млн. в каждый под высокие проценты и сильно не беспокоиться о риске заморозки вкладов. По 1,4 млн. скорее всего вернут и не заморозят, по крайней мере здесь приведены аргументы почему есть основания так полагать. Хотя конечно каждый сам должен принимать собственное решение!
Также отмечу для полноты картины, что сейчас банковские вклады – не единственный способ положить деньги под процент. Вообще есть 3 способа, сопоставимых, на мой взгляд, по уровню риска и относимых экспертами к низкорискованным:
-Депозиты и накопительные счета (те самые банковские вклады)
-Облигации, в первую очередь государственные (ОФЗ)
-Фонды денежного рынка
При желании вы можете подробнее изучить все эти инструменты, что также может повысить диверсификацию ваших сбережений.
2.Относительно большая сумма порядка 100 миллиона рублей и больше
При значительных суммах даже в большей мере важна диверсификация. А потому, если есть 100 миллионов рублей и более, то какая-то часть в недвижимости обязательно должна быть.
Какая – сильно зависит от многих обстоятельств, в том числе от личных предпочтений и приоритетов. Для мобильных людей, скажем айтишников, готовых к переездам и кочевому образу жизни может быть достаточно небольшой «якорной» квартиры или апартаментов, с весом порядка 10-20% от всех активов. Для консервативных людей, скажем старшего возраста, не планирующих никуда переезжать это может быть до 80-90% в виде жилья под сдачу в аренду.
Не следует только вкладывать в недвижимость все 100% средств, чтобы не оказаться в ситуации кассового разрыва, когда на жизнь потребовались деньги, а быстро и выгодно продать квартиру проблематично. При этом, как было отмечено выше, если держать во вкладах в пределах 10 млн. рублей, разложенных по разным банкам, то риск заморозки этих средств представляется минимальным.
Также при существенных суммах важна и диверсификация внутри доли, выделенной на недвижимость. Менее рискованной и более гибкой является схема, когда вместо 1 квартиры за 100 млн. рублей куплено 2-3-4 более дешевых. В этом случае снижается риск юридических чистоты (вы вполне можете пропустить проблемы у 1 квартиры, но вряд ли они обнаружатся у всех ваших квартир), риск простоя или порчи имущества при сдаче в аренду, а также всегда остается возможность продать одну из квартир если понадобились деньги или появились более выгодные ниши для инвестиций. А продавать большую и дорогую квартиру всегда дольше и сложнее, чем более ликвидную меньшей площади и стоимости.
3.Средняя с точки зрения стоимости квартир сумма: от 10 миллионов рублей до нескольких десятков миллионов
С одной стороны, к такой ситуации по прежнему применимо все сказанное выше для других диапазонов цен: важна диверсификация и не следует лезть в кабальную ипотеку под высокий процент, а лучше пока под него же поднакопить, положив часть денег под процент. Но с другой стороны, здесь возникает и немало сложных развилок, на которых каждый должен выбирать свой путь самостоятельно:
-Чем больше сумма, тем выше риск, что ее постараются заморозить или отобрать в случае наступления «черного дня». И если 5-10 млн. рублей несложно разложить в разные банки по 1,4 млн., то вот 30-50 млн. разложить таким образом будет уже сложнее. С другой стороны, можно формировать диверсифицированный портфель из низкорискованных альтернатив – облигаций и денежных фондов. Тут уже каждый должен решать сам какой банковский или финансовый риск он готов на себя взять. Ну и конечно же чем больше сумма, тем сильнее становятся аргументы в пользу того, что часть в любом случае должна быть в недвижимости.
-С суммой от 10 млн. рублей уже можно купить квартиру без ипотеки даже в Москве, а в других городах возможностей будет еще больше. Но все-таки, это довольно ограниченная сумма, и скорее всего, вы столкнетесь с тем, что на желаемую квартиру не хватает, а к тем вариантам, на которые хватает, есть много вопросов... Например, хватает на вторичку в старом фонде, но его перспективы туманны. А в хорошей новостройке хватает только на небольшой пенал под названием «студия», который тоже так себе «жилье».
-С суммой 10-20 млн. рублей, скорее всего, не получится разложиться в несколько объектов, а покупая 1 квартиру вы рискуете с ней всеми деньгами, как в плане юридической чистоты на вторичке, так и в плане возможной заморозки стройки на первичке. Более того, будет велик соблазн купить объект получше, вложив в него все 100% имеющихся средств, а возможно даже заняв немного в ипотеку, ведь небольшой кредит даже под высокий процент выглядит не таким уж страшным. Но в таком случае вы рискуете остаться без возможностей для маневра – без ликвидной денежной «подушки» пусть даже на небольшую долю ваших средств.
При этом, некоторой лазейкой остается возможность взять льготную ипотеку по одной из остающихся программ: семейная, ИТ, военная, сельская, дальневосточная, для северных регионов и т.д., если конечно вы имеете права на какую-то из них. В этом случае даже имея собственные средства на покупку жилья выгоднее положить их на депозит под более высокий процент, а жилье купить на льготный кредит. Если же собственных средств хватит только на первоначальный взнос, то важно наличие стабильного ежемесячного дохода. Но экономия на процентах при возможности взять льготный кредит, скорее всего, сделает плату по кредиту комфортной. Если это так, то покупать целесообразно. При этом льготные программы распространяются как правило на первичный рынок и здесь не рекомендую покупать «котлованы» - ищите готовые новостройки!
Если же прав на льготные кредиты нет, то брать ипотеку под 25% годовых все-таки никому не рекомендую. На мой взгляд, если квартирный вопрос не стоит остро, то самое правильное в нынешней ситуации – увеличить сбережения за счет хороших процентов по депозитам. За это время цены на квартиры, скорее всего, сползут вниз хотя бы за счет торга на вторичке и скидок в новостройках – пока ставки остаются высокими, а ипотека практически умерла, такой тренд, на мой взгляд, будет преобладать. Заходить на рынок недвижимости будет целесообразно когда ставки уверенно пойдут вниз, но уже с большей суммой денег и, скорее всего, при более привлекательных ценах.