Заморозка вкладов – чем пугают?
Главной пугалкой последних месяцев остается тема возможной заморозки вкладов населения в банках. И сколько бы власти и представители банковского сообщества ни пытались опровергнуть эти слухи и называть их абсурдными, страхи продолжают будоражить население. Что вполне понятно – в истории нашей страны был и 1991 год, и дефолт 1998 года, когда накопления людей фактически сгорели.
Основные аргументы в отношении возможной заморозки банковских вкладов в нынешних условиях таковы: похоже высокую инфляцию никак не получается победить высокой ставкой, которая может скорее угробить экономику и производство, чем обуздать ту самую инфляцию. По крайней мере о таком повороте политики заставляет задуматься неожиданное решение ЦБ от 20 декабря 2024 года, когда ставку не повысили вопреки всем ожиданиям. А значит стерилизовать избыточную ликвидность, осевшую на руках у населения, придется как-то иначе, чтобы она не выплеснулась на рынок и не разогнала инфляцию еще больше. При этом объем денег населения в банках действительно огромен – более 50 трлн. руб, что превышает бюджет страны на 2025 год. Явный «непорядок» – народ жирует в условиях сложной геополитической и экономической обстановки, а значит как раз и пришло время «стричь овец» – считают сторонники теории заговора.
В общем, все риски в отношении банковских вкладов вполне понятны и очевидны даже обывателям, поэтому вряд ли нужно останавливаться на них еще подробнее. При этом в качестве альтернативы и даже панацеи от грядущих бед обычно преподносится бегство в недвижимость. Если вклады могут заморозить, а то и вообще отобрать, рубль может обесцениться, а валюту могут запретить и опять же отнять, то вот квартира точно останется. При этом мало кто вообще осознает, что при вложениях в недвижимость рисков сейчас не меньше, чем у банковских депозитов, а потому интересно поговорить именно о них.
Риски инвестиций в недвижимость
1.Котлованы самые рискованные
Тезис о том, что вложения в недвижимость самые надежные, во многом действительно верен в отношении той недвижимости, которой можно пользоваться. Если мы говорим о жилых домах и квартирах, то это построенные дома, введенные в эксплуатацию и заселенные, т.е. те, где есть жизнь. Еще в большей степени этот тезис верен для загородки: например, коттеджный поселок может быть даже полностью построен, но если в нем никто не живет, особенно зимой, и не подключены коммуникации, то ценность и ликвидность такой недвижимости оказывается под большим вопросом.
При этом сейчас большинство покупателей смотрят именно на новостройки, что вполне понятно – как для себя, так и для инвестиций лучше брать новое и перспективное жилье, нежели бабушкино старье в советском фонде. Именно на рынке новостроек представлены и всевозможные финансовые инструменты для покупки от семейной ипотеки (и других оставшихся льготных программ) до рассрочек, трейд-ин и иных схем. Более того, будучи профессионалами своего дела застройщики преподносят в рекламе каждый новый объект как настоящее чудо футуристической архитектуры и «космических» технологий будущего – как тут не возбудиться!
В то же время покупатели новых квартир часто не осознают главного – приобретаемые ими новостройки как правило имеют срок сдачи в эксплуатацию в 2026, 2027, 2028 годах. То есть на рынке новостроек люди покупают вообще не недвижимость, не квартиры, а по сути фьючерс – некую ценную бумагу, договор долевого участия в строительстве (ДДУ), лишь обязательство застройщика когда-то в будущем предоставить взамен этой бумаги квартиру. Исключением является только покупка квартиры в уже готовых, сданных новостройках, впрочем в таких домах ассортимент квартир оставляет желать лучшего: хороших планировок, с хорошим видом и т.п., как правило уже не осталось. Более того, интересные скидки и условия покупки застройщики нередко предлагают именно в домах со сдачей в 2026-2028 годах.
Вот и получается, что покупатели квартир в новостройках на ранних стадиях строительства, вкладываются вовсе не в самый надежный актив – недвижимость. Фактически они ввязываются в покупку будущей вещи, которой пока еще нет, приобретают по сути фьючерс на свою будущую квартиру. А любой финансовый эксперт скажет, что фьючерс – это как правило самый высокорискованный инструмент и не идет ни в какое сравнение с банковскими депозитами, имеющими статус низкорискованных.
2.ДДУ и эскроу-счета – не панацея...
Но многие скажут, что все эти риски с покупкой новостроек были раньше, до перехода рынка на ДДУ и до введения эскроу-счетов, деньги на которых застрахованы и надежно защищены государством. Во многом это действительно так пока не произошло серьезных форс-мажоров и система функционирует как задумано. В частности, благодаря эскроу-счетам застройщики теперь лишены возможности растратить деньги покупателей на свои нужды, а банки, которые кредитуют застройщиков, дополнительно контролируют весь процесс стройки. Если же застройщик все-таки умудрится обанкротиться, то покупатель сможет либо вернуть свои деньги с эскроу-счета, либо дождаться пока дом достроит другой застройщик.
Но даже на этом этапе возникают вопросики... Например – а хватит ли суммы, внесенной сегодня на эскроу-счет для покупки желаемой квартиры, на такую же квартиру через некоторое время, когда станет ясно, что застройщик оказался несостоятельным и дом, который вроде бы неплохо строился какое-то время, достроен не будет? Если исходить из гипотезы высокой инфляции по примеру 1990х, то на эскроу-счете деньги могут также обесцениться, как и замороженные на банковском депозите.
Можно конечно дождаться, когда дома обанкротившегося застройщика достроит другой застройщик. Но надо понимать, что этот процесс может растянуться на годы, особенно в условиях нынешней непростой геополитики и макроэкономической обстановки. Более того, когда проблемные дома все же будут достроены, они могут оказаться вовсе не футуристически продвинутыми с «космическими» технологиями, как обещалось изначально в рекламе, а куда боле приземленным вариантом, соответствующим определению «по минимуму».
Но даже все это не самое главное. Большинство сторонников пугалки о заморозке банковских вкладов соглашаются с тем, что власти пойдут на эту меру в крайней случае, если случится тот самый «черный день». Но если такой день все же настанет и речь зайдет о национализации вкладов населения в банках, то почему мы полагаем, что деньги на эскроу-счетах это не затронет?
Система ДДУ и эксроу-счетов является хорошей защитой от рисков, связанных с опрометчивыми действиями отдельных застройщиков, вроде растраты средств дольщиков, двойных продаж квартир и т.п. Но если некий серьезный форс-мажор вроде эскалации боевых действий или обрушения мировых цен на нефть и т.п. приведет к изменению привычной реальности, что потребует заморозить или национализировать банковские вклады населения, то это, скорее всего, затронет и эскроу-счета, т.к. строительство жилья в условиях геополитических или макроэкономических форс-мажоров станет далеко не главным приоритетом государства. Проще говоря, в случае наступления «черного дня» риски заморозки на неопределенный срок как банковских вкладов, так и гражданских строек вместе с эскроу-счетами представляются примерно одинаковыми.
3.Риски готового жилья – юридическая чистота, ликвидность, вложения в ремонт
Впрочем, не только у новостроек, но и у покупки готового жилья, рисков хватает. Квартира на вторичке или даже готовая новостройка по переуступке – это квартира с историей и требует проверку юридической чистоты, что является отдельной темой для обсуждения. Конечно опытные юристы могут эти риски минимизировать, но панацеи тут все равно нет.
Другой не менее важный риск бегства с инвестиционными целями даже в готовую квартиру – это ее ликвидность. Сейчас цены на квартиры перегреты и что еще важнее – увеличился спрэд между ценами покупки и продажи. Если при нормальном состоянии рынка вы можете перепродать квартиру примерно за ту же цену, что и купили (за минусом умеренного дисконта и транзакционных издержек), то сейчас цены покупки и продажи ощутимо разошлись.
Базы объявлений нынче переполнены предложениями с завышенными ценами, так сказать с ценами «на вырост». Скажем, вам предлагают купить некую квартиру (или ее аналоги) за 20 млн. рублей, при этом перепродать эту квартиру в тот же день вы не сможете не только за уплаченные 20 млн, но и даже за 19,5 или 19 млн, потому что ее «красная цена», за которую она уйдет – ближе к 15 млн. Нечто подобное каждый из нас наблюдал с курсами валют: если в нормальных условиях скажем доллар вам продают по 102, а покупают по 98, то при возникновении нестабильности цена продажи взлетает до 110 или 120, а цена покупки падает до 80-90, т.е. возникает большой спрэд. Именно такая ситуация сейчас характерна для рынка недвижимости – вход в квадратные метры и выход из них может быть связан с потерей 10-15-20% стоимости, а иногда и больше.
Еще интереснее озадачиться вот каким вопросом: а почему мы верим в то, что в случае заморозки банковских вкладов цены на квартиры будут расти? Ипотека сейчас фактически умерла и даже если ставку начнут снижать, то вряд ли это будет происходить резко и быстро. А брать ипотеку что под 25% годовых, как сейчас, что под 20% или даже 15% в случае снижения ставок все равно будут немногие. Поэтому 85% квартир на вторичке сейчас продаются за «живые» деньги. Так вот, не получится ли, что если банковские вклады все-таки заморозят, то одновременно умрет и рынок недвижимости, т.к. не останется людей с «живыми» деньгами и продать квартиру станет просто некому даже с хорошим дисконтом?
Но квартиру можно вовсе не перепродавать, а сдавать в аренду и так получать регулярные деньги на жизнь – отметят многие. Да, все верно, но для выгодной сдачи в аренду квартира должна иметь хороший современный ремонт, быть в хорошем состоянии. А большинство новостроек сейчас сдаются в «бетоне» и в них придется еще прилично вложиться, чтобы начать получать отдачу. Львиная доля квартир на вторичке в старом фонде также оставляет желать лучшего в плане своего внутреннего состояния... Также следует отметить, что как сами ремонтные работы, так и стройматериалы, и мебель с бытовой техникой являются одними из самых подорожавших за последние годы. Вот и получается, что деньги на ремонт тоже нужно еще иметь (или предусмотреть на это соответствующую сумму), а также первые несколько лет квартира будет приносить вовсе не прибыль, а лишь отбивать вложения.
Даже при инвестициях в низкорискованную готовую недвижимость важно не оказаться нищим миллионером. Так имея даже несколько квартир можно попасть в ситуацию когда их будет невозможно продать, особенно если государство пойдет по пути стерилизации лишней ликвидности через заморозку банковских вкладов. А получение дохода от недвижимости через сдачу в аренду связано с дополнительными вложениями в современный ремонт, а также с администрированием арендаторов, т.е. по сути представляет собой отдельный бизнес, связанный со своими рисками и трудозатратами, нежели просто размещением денег на депозите.
Резюме
Все сказанное выше вовсе не означает, что надо держать деньги исключительно в банке и не связываться с недвижимостью. Нет, конечно! Но следует понимать, что вложения в недвижимость связаны с немалым числом рисков и важно отдавать себе отчет, что недвижимость – не панацея. У банковских вкладов одни риски, у недвижимости – другие, причем в ряде случаев, как например на «котловане» в условиях нестабильности, недвижимость может быть куда рискованнее всего остального. И идеально когда есть возможность составить диверсифицированный портфель, разложив «яйца» по разным корзинам. А о том как это сделать читайте рекомендации руководителя IRN.RU Олега Репченко в статье Заморозка вкладов vs заморозка строек: часть 2 – как спасти сбережения с учетом рисков?