Все впереди: недооцененные районы Москвы

Еще вчера – угрюмая окраина с заброшенной промзоной, а сегодня – отличный район со всеми прелестями столичной жизни. Когда-то в районе Раменки чуть ли не половину места занимали пустыри, по которым было небезопасно ходить по вечерам, и страшные гаражи, где обитали бродяги. Привередливые коренные москвичи считали Раменки непригодным для жизни местом. И что теперь? Супер-район, облюбованный девелоперами и обеспеченными покупателями недвижимости.

Остались ли в столице районы, которые могут повторить звездную судьбу Раменок? Об этом редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» поговорила с экспертами рынка.

«Недооцененный» - не значит «плохой». Недооцененными районами можно считать те, где цены на жилье ниже, чем у соседей, но есть потенциал для развития, строительства и спроса со стороны покупателей. Если купить там квартиру сегодня, то можно выиграть завтра – район, как говорится, может «выстрелить» и догнать по ценам окружающие локации.

Как замечает Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», с развитием транспортной сети и созданием крупных объектов социальной инфраструктуры в Москве недооценённых районов становится все меньше. Но все же такие районы имеются, их немало, и у них есть определенные признаки, основные из которых перечислили эксперты.

- В недооцененных районах мало новостроек. «Это локации, куда пока массово не пришли девелоперы. Поэтому рынок здесь еще окончательно не сложился, и в настоящее время нет достаточного количества предложений нового жилья», - поясняет Денис Герасимов, директор по продажам ЖК «Лайм». Зато потом, как дополняет Наталья Сазонова, управляющий директор NF Dom, с появлением новых проектов срабатывает большой накопленный отложенный спрос.

- Среди недооцененных много районов с промзонами. Сегодня «промки» осваиваются, и наиболее кардинальные положительные изменения, по оценке Анны Мурмуридис, директора по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers, происходят за счет механизма комплексного развития территорий (КРТ). КРТ позволяет создать новую среду для жизни и работы. Главное преимущество такого подхода - сбалансированность, когда поблизости от жилых комплексов есть вся необходимая инфраструктура и транспорт.

- Транспортная «недоступность» - еще один признак недооцененного района. Поэтому «значительным потенциалом обладают территории, где планируется строительство дорог, а также открытие новых станций метро и МЦД», формулирует Денис Герасимов. Открытие новых станций способствует активному развитию района, поднимает его статус и цены на квадратные метры. Как напоминает Наталья Сазонова, по заявлениям городских властей, к 2030 году 93% москвичей будут жить рядом со станцией метро или МЦД. Сегодня точками роста для первичного рынка Москвы выступают две новые линии метро: Троицкая (частично введена в эксплуатацию) и Рублево-Архангельская.

Также отсутствие удобных маршрутов общественного транспорта, транспортно-пересадочных узлов, удобных заездов и выездов в район сильно влияют на качество жизни в районе, дополняет Александр Разин, операционный директор экосистемы «Базис Недвижимость». Например, район может быть расположен ближе к центру города, нежели соседние районы, но заехать в него можно лишь через одну узкую улицу, которая по утрам и вечерам превращается в сплошную пробку. Такой район станет привлекательным, если будет реконструирована улично-дорожная сеть и запущены новые маршруты городского транспорта.

- Много старого жилья. Если район преимущественно застроен типовыми сериями малогабаритного жилья, то на звание престижного ему будет сложно претендовать. Но если в районе идет активно процесс реновации, строятся современные жилые комплексы и формируется новый городской ландшафт, то район из недооцененного превращается в очень перспективный, заключает Александр Разин.

- Привычка к «штампам». То есть район уже избавился от своих недостатков, а его продолжают считать неважным. «Зачастую недооценка районов носит инерционный характер, - объясняет Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». - Нередко возникают ситуации, когда по объективным причинам (развитие инфраструктуры, благоустройство, реновация промзон) меняется статус локации, а многие участники рынка продолжают воспринимать район с устаревших позиций, словно никаких изменений не произошло».

В качестве примера территории, которую по старинке продолжают считать неблагополучной, Ольга Гусева, генеральный директор компании Key Capital, приводит восток столицы, где было много промышленных зон, но в последние годы он активно преобразуется. Однако устоявшиеся представления меняются медленно.

Еще об одном стереотипе говорит Мария Богачкина, руководитель «Миэль «Пречистенка»: «Если соседний район имеет репутацию более престижного, это может затмить все похожие потребительские характеристики у другого. Яркий пример — Хамовники и Якиманка.

Девелоперы тоже могут недооценивать локации с точки зрения спроса. Это связано с тем, что застройщики часто при исследовании идут по шаблонным чек-листам, оценивая объем конкурентного предложения, формальные параметры социальной инфраструктуры и транспортной доступности, рассказывает Мария Богачкина. При этом упускают важные факторы, которые формируют «котлы» спроса: субъективное восприятие уровня жизни, тишина, качество рекреационных объектов, структура коммерческой недвижимости в локации. Примеры таких районов, «недооцененных» на старте продаж, — Сокол и Останкино.

Перспективы ближе к центру

Среди недооцененных районов «старой» Москвы есть вполне себе «обжитые» локации, расположенные между ТТК и МКАД. У них все более-менее в порядке и с транспортом, и с инфраструктурой, но в некоторых из них жилья строится мало, а где-то новостроек просто нет. «Их можно назвать недооцененными с точки зрения небольшого объема строительства, который ведется в этих районах», - замечает Елена Чегодаева («НДВ Супермаркет Недвижимости»). И если здесь будут строиться новые ЖК, то наверняка не ниже класса «бизнес», за исключением жилья по программе реновации.

Так, на юго-западе и Западе столицы эксперты выделили Гагаринский район (ЮЗАО), Академический (ЮЗАО), Фили-Давыдково (ЗАО), Крылатское (ЗАО). «Близость к центру, отличная транспортная доступность, зеленые зоны для отдыха и малый объем предложения способствуют накоплению большого объема отложенного спроса, который сработает в случае выхода новых проектов в указанных локациях», - считает Наталья Сазонова (NF Dom). Пока новостроек здесь действительно мало, например - по одному комплексу класса премиум в Крылатском (клубный «Дом горизонтов») и Гагаринском (ЖК Lunar с бизнес-центром).

Интересные перспективы есть у района Котловка (ЮЗАО). Здесь, в части бывшей промзоне «Черемушки», отмечает Анна Мурмуридис (Nikoliers), редевелопмент предполагает строительство нового квартала по реновации и необходимой инфраструктуры. Сейчас в Котловке продаются квартиры в высотных комплексах «Новые Академики» (премиум) и «Энитео» (бизнес-класс, комплекс построен).

На севере потенциал для развития есть у Тимирязевского (новостройки – ЖК «Большая Академическая 85», D1), на северо-востоке – у Марьиной рощи (ЖК Tate, «MirrorЗдание»), Марфино (ЖК Very, Дом «Достижение»), у Отрадного (комплекс с апартаментами «Аквилон Signal», «Сигнальный, 16», «Дом Malevich»).

На северо-востоке, как отмечает Анна Мурмуридис (Nikoliers), благодаря реорганизации участка на Дмитровском шоссе, а также части бывших промзон «Калибр», «Свиблово», «Северянин» и «Алтуфьевское шоссе» появятся деловые и жилые кварталы, в том числе по программе реновации.

На востоке (ВАО) комментаторы отметили Сокольники («Сокольнический вал 1», «Парк Плейс Сокольники») и Преображенское. В частности, «Преображенское у ряда игроков рынка ассоциируется с бюджетным жильем. Вместе с тем здесь уже несколько лет формируется полноценная премиальная локация», - говорит Руслан Сырцов («Метриум»). Этому поспособствовала реконструкция парка «Сокольники», набережной Яузы, строительство современных спортивных и досуговых центров, открытие станции БКЛ. Здесь строится жилой комплекс премиум-класса «Преображенская площадь».

На юго-востоке развиваются районы Печатники («Level Южнопортовый», Portland, «Квартал на воде», «Адмирал») и Южнопортовый («Метрополия», HighWay). Здесь осваивается бывшая промзона Курьяново, идет масштабная реконструкция Южного речного порта. По мнению Ольги Гусевой (Key Capital), если проект будет реализован, он превратит эту территорию во второй «Сити».

К перспективным локациям центрального пояса Южного округа Ольга Гусева относит Нагатинский затон, Москворечье-Сабурово, Даниловский район. Денис Коноваленко, управляющий партнер Прайм Лайф (ЖК «Первый Нагатинский»), добавляет к этому списку Нагатино-Садовники, который, как и вышеперечисленные «соседи», отличается близостью к набережным и рекреационным зонам и несколькими станциями метро. На территории этих районов и сейчас возводится довольно много жилья: в частности, на разных стадиях строительства находятся ЖК «Ривер Парк Коломенское», «Первый Нагатинский» (редевелопмент территории), «Второй Нагатинский», Dream Towers, Shagal, Now, Nagatino-i-Land.

Как вспоминает Ольга Гусева, на заброшенных территориях Нагатинского затона и Нагатинской поймы еще 10-15 лет назад сложно было представить жилье бизнес- и премиум-класса. Заводов больше нет, появились новые дороги и станции метро, благоустраиваются набережные. Однако устоявшиеся представления о престижных районах меняются медленно. «В результате возникает эффект недооцененных территорий – привлекательных по своим характеристикам, но пока не пользующихся заслуженным спросом», - делает вывод эксперт.

Ближе к МКАД и за МКАД

К отдаленным районам Москвы часто относятся с предубеждением не только покупатели жилья, но и эксперты рынка. Последние часто «склонны скептически оценивать перспективы периферийных локаций, даже если они обладают рядом очевидных преимуществ (обширные зеленые зоны, научные кластеры, крупные торгово-развлекательные комплексы)», - констатирует Руслан Сырцов («Метриум»).

На самом деле локации у МКАД и за МКАД довольно разные, среди них есть как очень хорошие – зеленые и обжитые, так и районы с большими промышленными территориями, которые не так давно стали осваиваться. Где-то оставляет желать лучшего транспортная доступность, где-то не хватает «социалки». Общая черта – удаленность от центра, куда большое число людей ездит на работу. Но благодаря этому здесь более низкие цены на жилье, которые могут подтянуться за счет развития и транспортной сети, и строительства новых полезных для людей объектов. «Покупка недвижимости в таких районах сейчас может стать выгодной инвестицией в будущее», - считает Ольга Гусева (Key Capital).

Эксперты перечислили перспективные удаленные районы – ближе к МКАД и за МКАД. На юго-западе Москвы Наталья Сазонова (NF Dom) называет район Ясенево, где практически отсутствует предложение на первичном рынке. Единственный комплекс апартаментов Les давно получил разрешение на ввод в эксплуатацию, остаются последние лоты. В локации нет конкуренции, а значит, следующий проект, который выйдет в продажу, соберет сливки отложенного спроса, полагает эксперт. Анна Мурмуридис (Nikoliers) обращает внимание на то, что район Ясенево экологически благоприятен, он также отличается развитой инфраструктурой и высокой транспортной доступностью.

Хороший вариант для жизни – Зеленоград, - округ с научной специализацией. В продаже представлено несколько проектов комфорт-класса с квартирами и апартаментами – в частности, Wellbe, «Зеленоград Ривьера», «Зеленый парк». Также в округе благодаря редевелопменту участка бывшей промзоны (с гаражами, автомастерскими и складами) будет создан многофункциональный квартал с общественно-деловыми и социальными объектами, а также жилье, в том числе в целях реновации, комментирует Анна Мурмуридис.

На северо-западе эксперты выделили два перспективных района - Южное и Северное Тушино. Здесь недостаточно новостроек – всего один уже сданный ЖК «Досфлота 10» с квартирами и апартаментами (бизнес-класс).

На северо-востоке Руслан Сырцов («Метриум») отмечает район Северный. Он довольно далеко от центра, но в 2023 году в здесь открыли станцию метро «Физтех» - недалеко от ведущего технического вуза страны МФТИ. Единственная новостройка в транспортной доступности (10-15 минут езды на автомобиле) от МФТИ – комплекс бизнес-класса «ФизтехСити». В Северном развивается «Физтехпарк», объединяющий крупные IT-корпорации и перспективные компании. «Сегодня здесь формируется единая экосистема, где будет место не только для науки, образования и работы, но и для комфортной жизни»,- заключает эксперт.

В Восточном округе Александр Разин («Базис Недвижимость») выделяет район Метрогородок, где идет активное строительство новых ЖК от нескольких крупных застройщиков. Это «Сиреневый парк», «Лосиноостровский парк», «Метроном», «Открытый парк».

На востоке и юго-востоке наши комментаторы назвали районы, где в данный момент не видно строительной активности: Вешняки, Измайлово («1-й Измайловский») и Кузьминки.

С остальными недооцененными районами у МКАД и за МКАД и локациями можно ознакомиться в таблице:

Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»

Новая Москва: метро подтянет Троицкий округ

Как отмечают эксперты, в Новой Москве перспективные районы определяет строящаяся (и частично функционирующая) Троицкая линия метро, а также трасса Минское шоссе-Троицк-Щаповское. Метро и шоссе «должны стимулировать более активное развитие ТАО. Пока этот округ значительно отстает по интенсивности застройки от Новомосковского», - говорит Руслан Сырцов («Метриум»)

Троицкая ветка, которая пройдет до города Троицка, откроет перспективы для развития периферийной зоны Новой Москвы. Вдоль Калужского шоссе будет формироваться жилищная, социальная и коммерческая инфраструктура, соглашается Ольга Гусева (Key Capital). В то же время, как предупреждает эксперт, перспективы отдаленных локаций Новой Москвы, где нет ни метро, ни крупных магистралей, не столь очевидны. Покупателям следует проявлять осторожность при выборе жилья в таких районах.

Сейчас же у покупателей очень популярно Сосенское, которое по обеспеченности станциями метро не уступает старомосковским районам. Напомним, здесь недавно открылись три новые станции - «Корниловская», «Коммунарка» (ранее «Бачуринская»), «Новомосковская» (бывшая «Коммунарка»). В Сосенском, как говорят эксперты, успехом пользуются ЖК «Прокшино», «Скандинавия», «Дзен-кварталы» и «Бунинские луга», «Новые Смыслы».

В Десеновском поселении по спросу лидируют «Новые Ватутинки» и «Деснаречье». Когда будет построен следующий участок Троицкой линии, они получат свои станции метро – «Десну», «Кедровую» и «Ватутинки».

С остальными недооцененными районами и проектами Новой Москвы можно ознакомиться в таблице:

Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»