2025 г. станет кризисным для строительной отрасли. На фоне значительного снижения продаж и резкого роста стоимости финансирования часть проектов по строительству жилья в Москве могут стать убыточными, рынок ждет перераспределение активов в пользу банков и финансово более устойчивых застройщиков, считают консультанты и сами девелоперы. В последние два месяца на рынок уже вывалилось много проектов, которые застройщики готовы отдавать с дисконтом, буквально за долг.
По итогам 2024 г. объем инвестиций в площадки под девелопмент в рамках всей страны составил 575 млрд руб. – это на 38% больше, чем в 2023 г., подсчитали специалисты Ricci. В Москве вложения в участки увеличились на 50,8% - с 319 млрд в 2023 г. до 481 млрд руб. в 2024 г. Причем 26% из этой суммы инвестировали в столичную землю региональные застройщики. Годом ранее их доля была намного меньше – 12%.
Другие крупные консалтинговые агентства приводят более скромные цифры, но все сходятся на том, что рост инвестиций в землю был рекордным. По данным Core.XP, в 2024 г. девелоперские площадки было вложено 330 млрд руб. – в 2,2 раза больше, чем в 2023 г. NF Group сообщает, что объем инвестиции достиг 413 млрд руб. (+57% к 2023 г.)
Учитывая постоянный рост ключевой ставки, которая за последний год увеличилась с 16 до 21%, и, соответственно, ставок по кредитам на землю, привязанных к уровню ключевой, инвестиционный бум не выглядит логичным.
Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group, объясняет парадокс тем, что до недавнего времени девелоперы ожидали смягчения монетарной политики Центробанка – по прогнозам крупнейших банков, «ключ» к концу 2024 г. должен был опуститься до 12%. Понимание того, что высокая ключевая ставка – это всерьез и надолго, к застройщикам начало приходить только недавно.
Перт Виноградов, директор, партнер Ricci, подтверждает: инвестиционный рынок начал буксовать только в последние полтора месяца. Причем интерес к площадкам не снижается, но банки не торопятся финансировать такие сделки. «В одном из крупных банков есть одобренных сделок на продукты, связанные с покупками участков, – бриджи и мезонины – более чем на 900 млрд, но выдач по ним нет, потому что вопрос в лимитах и в прогнозах – все ждут предновогодних итогов от Эльвиры Сахипзадовны (Набиуллиной, руководителя ЦБ – прим. ред.)», - рассказал эксперт на пресс-конференции Ricci 19 декабря.
Большинство консультантов прогнозируют снижение объемов инвестиций в площадки под девелопмент в 2025 г. Core.XP, например, ожидает спада на 40% в жилом сегменте, на который традиционно приходится львиная доля спроса на землю. Однако в Ricci не исключают даже роста показателей. Но структура сделок сильно изменится на фоне кризиса ликвидности. «Структура сместится в сторону партнерства, безденежных историй, сделок за долг – если мы говорим про жилые площадки. Ситуацию, когда происходит смена сторон договора, мы все равно регистрируем как сделку. Перераспределение земельных банков мы тоже считаем сделками. А объем сохранится за счет того, что будет несколько крупных историй», - пояснил Петр Виноградов.
Совладелец Level Group Кирилл Игнахин, однако, считает, что повторить рекордный объем инвестиций в денежном выражении будет сложно. «Но будет большое количество переходов активов и проектов в связи с их высокой закредитованностью, однако здесь решающую скрипку будут играть банки и их политика – что делать с заемщиками, которые не в состоянии обслуживать долг, - продолжил Игнахин, также участвовавший в пресс-конференции Ricci. - …Если банки будут двигаться в рыночном ключе и рассматривать слишком закредитованные проекты как потенциальную проблему, которую надо проактивно решать, то большое количество проектов сменит собственников. Уровень закредитованности некоторых игроков рынка точно потребует распродажи части проектов».
По мнению совладельца Level Group, многие площадки, купленные в 2023-2024 гг., будут менять владельцев с дисконтом, потому что их финансовые модели не способны выдержать тот рост процентной ставки и тот спад спроса, который сейчас происходит: «Эти проекты не могут быть реализованы в контексте ближайших лет, и если у владельцев и акционеров недостаточно капитала, чтобы переждать или обслуживать этот долг, достаточно высокий, то эти проекты окажутся в дефолте».
На рынке жилья идеальный шторм, считает Кирилл Игнахин: «Давление на маржу беспрецедентное, рост себестоимости строительства составляет 50%, цена в рублях стоит, объем спроса падает от 30 до 50%, финансовые меры поддержки точно не будут наращиваться, одновременно банки вводят комиссионное вознаграждение даже за льготную ипотеку – от 12 до 18%, а это примерно 10% от выручки для девелопера в комфорт- и бизнес-классе. В следующем году маржинальность сократится с 30-35% в среднем до 10%, а может, до 5% или нуля. Для большинства игроков это критический шаг в маржинальности, который точно не может пройти незамеченным для рынка».
Уже в ноябре-декабре на рынок «вывалилось много проектов, которые девелоперы, по сути, готовы отдавать партнерам за долг», в свою очередь рассказал Петр Виноградов, директор, партнер Ricci.
По его словам, уже в ближайшие недели будет объявлено о нескольких крупных сделках по приобретению площадок у больших структурных девелоперов, которые заинтересованы в привлечении ликвидности.
И это будут сделки с хорошим дисконтом. «Наверное, 30-35% к ранее заявленным ценам на эти площадки. Но надо понимать, что цены были чуть-чуть завышенными. То есть реальный дисконт окажется немного меньше», - отметил Виноградов.
Также по теме: