Продажи новостроек стабилизируются не только в «старой», но и в Новой Москве

Огромные дисконты и новые лимиты по семейной ипотеке в ноябре подстегнули спрос на бюджетные квартиры. Поэтому если в октябре продажи новостроек стабилизировались в «старой» Москве – за счет рассрочек, то в ноябре спрос начал восстанавливаться в Новой Москве и в области.

Спрос

За ноябрь продажи новостроек в московском регионе в среднем выросли на 14,8% относительно октября, подсчитали специалисты «НДВ Супермаркет Недвижимости». Отставание от прошлого года составило почти 36%, но в ноябре 2023 г. действовала льготная ипотека под 8%, а рыночную ипотеку банки предлагали под 16%, а не под 30%, как сейчас. Поэтому интереснее месячный рост спроса, а не годовой обвал, который в нынешних условиях неизбежен.

Продажи новостроек в московском регионе

Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»

Особенно динамично набирала обороты Новая Москва. «В ноябре здесь многие застройщики приросли на 20% и более относительно октября. В декабре видим похожую динамику», - комментирует Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development.

Продажи новостроек в московском регионе

Источник: Est-a-Tet

По словам Светланы Комиссаровой, руководителя направления аналитики Est-a-Tet, свою роль в активизации спроса сыграли и активно развивающиеся программы рассрочек, и корректировка цен в отдельных проектах, и различные акции / программы дисконта, которые предлагали застройщики.

Но основных факторов было два, считает Елена Тарасова: на семейную ипотеку выделили дополнительные деньги, а застройщики стали предлагать новогодние скидки. По словам Тарасовой, дисконт в ряде случаев мог достигать 25-30%. Или даже 35%, по данным IRN.RU. В декабре размер скидок на квартиры увеличился до 40%.

Так как максимальные скидки предлагаются в масс-маркете, к тому же наиболее зависимом от ипотеки, больше всего в ноябре выросли продажи бюджетных новостроек, которые в основном сосредоточены за МКАД. По данным компании «Метриум», в массовом сегменте «старой» Москвы покупательская активность в ноябре 2024 г. увеличилась на 13,3% относительно октября, в Новой Москве – на 25,5%, в бизнес-классе – на 2,9%, в премиум-классе – на 8,9%. А в элитном сегменте показатель просел на 26,1%.

Сделки с новостройками «старой» Москвы по классам

Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»

Доли классов новостроек «старой» Москвы в сделках

Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»

«Покупателей массовых новостроек и проектов в Новой Москве привлекли скидочные акции и новые лимиты по семейной ипотеке, в связи с чем наблюдается отложенный спрос. Стоит отметить, что граждане активно оформляют семейные кредиты, в том числе из-за опасений очередного ужесточения параметров программы в 2025 г. Кроме того, клиенты не откладывают решение о покупке, ожидая очередное повышение ключевой ставки в декабре. В принципе, уже сегодня покупатели редко берут рыночную ипотеку, но пока доступными остаются субсидированные займы от застройщиков и банков», - поясняет Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».

Девелоперы комплексов бизнес-класса лишь с конца ноября стали предоставлять крупные дисконты, поэтому число сделок в сегменте за месяц выросло незначительно, добавляет Сырцов. К тому же квартиры бизнес-класса значительно дороже, особенно просторные, поэтому редко укладываются в кредитные лимиты по семейной ипотеке даже в рамках комбо-программ.

Рост спроса на новостройки премиум-класса обусловлен, прежде всего, ослаблением рубля. «На этом фоне состоятельные клиенты предпочитают снимать средства с депозитов и приобретать надежные недвижимые активы. В элитном сегменте в ноябре наблюдался спад продаж по ДДУ, но темпы просели лишь относительно очень успешного октября, а не год к году. Отчасти волатильность спроса на элитное и делюкс-жилье объясняется тем, что клиенты периодически переориентируются на готовые проекты», - говорит Руслан Сырцов.

В декабре спрос по-прежнему сосредоточен в масс-маркете. «На квартиры массового сегмента с минимальной ценой продолжает оставаться спрос. Активно рассматривают семейную ипотеку. Часть клиентов заняла позицию ожидания и сбережения денежных средств на депозитах до тех пор, пока не снизится ключевая и ипотечная ставки. Но большинство покупателей недвижимости активно рассматривают льготную семейную ипотеку, в том числе и рассрочку», - рассказывает Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Ипотека

Благодаря увеличению лимитов по семейной ипотеке доля сделок с привлечением кредитов немного выросла в «старой» и Новой Москве:

Источник: Est-a-Tet

При этом количество ипотечных сделок в месячном выражении увеличилось во всех локациях московского региона, но больше всего – в Новой Москве:

Источник: Est-a-Tet

А в «старой» Москве лидером по приросту ипотечных сделок стал комфорт-класс:

Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»

«Перераспределение лимитов по семейной ипотеке привело к оживлению спроса, поскольку многие заемщики, успевшие подать заявки ранее, столкнулись либо с периодом «простоя» по семейке, либо с повышением первоначального взноса. Заявления финансовых институтов о том, что лимитов по семейной ипотеке не хватит до конца года, также подстегнули спрос», - отмечает Светлана Комиссарова, руководитель направления аналитики Est-a-Tet.

Почти вся ипотека выдается в рамках госпрограмм, то есть – семейной ипотеки, так как IT-ипотека Москве уже не работает. Из общего количества кредитов на новостройки, оформленных через платформу TYMY, в Москве на госпрограмму пришлось 92%, в Московской области – почти 99%.

«Высокий процент ипотеки по государственным программам связан с тем, что далеко не все сегодня могут соответствовать требованиям банков для получения ипотеки на стандартных условиях и на фоне очень дорогой ипотеки ищут способы получить субсидии, - поясняет Александр Перевозников, руководитель TYMY.Realty. - Средняя ставка по ипотеке на новостройки в Москве по стандартным программам в ноябре составила 25,5%, а в Московской области — 24,1%. Позволить себе такую ипотеку могут люди с высоким и стабильным доходом. Эта же категория заемщиков в принципе уже имеет возможность и оплачивать дорогую аренду, и купить квартиру в рассрочку, или вовсе полностью оплатить покупку наличными. Поэтому основной спрос сейчас сосредоточен в сегменте новостроек по госпрограммам, которые позволяют заемщикам снизить долговую нагрузку».

Без ипотеки

Несмотря на оживление ипотечного спроса, количество сделок без ипотеки в ноябре тоже продолжало расти. По данным Est-a-Tet, в старых границах Москвы показатель за месяц увеличился на 8,2% до 2 614 шт., в Новой – на 16,1% до 766 шт., в Московской области – на 25,4% до 907 шт.

«Такая динамика говорит, во-первых, о сохранении платежеспособного спроса, во-вторых, о перераспределении этого спроса на Новую Москву и область, так как в первые месяцы после отмены льготной ипотеки мы видели, что платежеспособный спрос фактически был сосредоточен в «старой» Москве», - отмечает Светлана Комиссарова (Est-a-Tet).

Одновременно увеличивается и доля продаж новостроек в рассрочку. В реализуемых Est-a-Tet проектах доля рассрочки в ноябре 2024 г. составила 20,8%, в октябре на рассрочку приходилось 17,8% сделок.

По оценке «НДВ», доля рассрочки в «старой» Москве, особенно в бизнес-классе, достигает фактически 35-45% в сделках. В комфорт-классе - 15-20%, «но здесь рассрочки только начинают развиваться, прогнозируем возможное увеличение этой доли. Все будет зависеть от условий, на которые застройщики будут готовы пойти», считает Елена Чегодаева.