Что изменится в законодательстве о недвижимости в 2025 году

Согласно общедоступным сведениям, в России насчитывается около 80 миллионов собственников квартир, земельных участков и нежилых объектов. Поэтому любые грядущие изменения в этой сфере вызывают живой интерес у большинства граждан нашей страны. О том, какие же законы в сфере недвижимости вступят в силу в 2025 году, адвокат Олег Сухов рассказывает в новой обзорной статье.

Изменения в законодательстве о земле

1 марта 2025 года вступит в силу Федеральный закон от 08.08.2024 г. № 307-ФЗ. Этот нормативный акт дополнил Земельный кодекс РФ статьей 85.1. В данной статье дается полное определение понятию «освоение земельного участка из состава земель населенных пунктов». Согласно новой норме, освоение участка — это совершение правообладателем земли одного или нескольких мероприятий, в результате которых надел становится пригодным для эксплуатации в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. При этом общий срок освоения земель составит три года. Однако если земля требует рекультивации, то срок освоения может быть и более трех лет. Это сделано для того, чтобы штрафовать, а в ряде случаев и изымать участки у нерадивых правообладателей.

Интересно, что точно такие же требования к освоению будут предъявляться еще и к садовым земельным участкам и огородным земельным участкам независимо от их принадлежности к определенной категории земель (ч.5. ст.23 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Эта норма также вступит в силу с 1 марта 2025 года.

Изменения в Градостроительный кодекс

Федеральный закон от 22.07.2024 № 187-ФЗ дополнил часть 1 статьи 51.1 ГрК РФ пунктом 7.1., обязывающим застройщика, осуществляющего возведение или ремонт индивидуального жилого или садового дома, указывать в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта, подаваемом в органы власти, сведения о договоре строительного подряда с использованием счета эскроу, включая сведения о лице, выполняющем работы по строительству объекта индивидуального жилищного строительства на основании такого договора. Данная новелла вступает в силу с 1 марта 2025 года.

Изменения в сфере регистрации недвижимости

С 1 января 2025 года вступят в силу поправки, касающиеся срока осуществления государственного кадастрового учета и регистрации прав на объекты. Федеральный закон от 22.07.2024 № 207-ФЗ дополнил статью 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» частью 1.1. и внес в часть 1 пункт 15. В соответствии с этими нормами с нового года граждане и юридические лица смогут поставить недвижимость на учет и/или зарегистрировать свои права на нее в срок не более 1 рабочего дня. Правда, согласно пункту 1.1. статьи 333.33 НК РФ в новой редакции, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав станут осуществляться в срок не более одного рабочего дня, следующего за днем приема УФРС необходимых документов при условии уплаты государственной пошлины в двойном размере и неприменении льгот, установленных НК РФ. Таким образом, за такое удовольствие придется заплатить двойную пошлину без льгот.

Далее, после 5 февраля 2025 года чиновники Росреестра откажутся принимать на бумажных носителях при личном обращении документы для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости от иностранцев или лиц без гражданства, которые незаконно находятся (проживают) на территории РФ (то есть включены в реестр контролируемых лиц (п. 3 ч. 15. ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ в будущей редакции). Таким образом, нелегальные мигранты, а также лица, включенные в реестр, лишаются права личной подачи документов в УФРС.

С 1 марта будущего года вступят в силу положения Федерального закона № 187-ФЗ от 22.07.2024 года. Данный закон предоставил подрядчику, построившему объект ИЖС на основании договора строительного подряда с использованием счета эскроу, обратиться в Росреестр с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на возведенное здание. Если, конечно, заказчик предоставил такое право подрядчику (пункт 1 части 1 статьи 15 закона № 218-ФЗ в будущей редакции). Как можно легко понять, эта новелла напрямую связана с поправками, внесенными в ГрК РФ о полномочиях застройщика, осуществляющего возведение индивидуального дома по договору подряда с использованием эскроу.

Изменение налогового законодательства в сфере недвижимости

Начиная с 1 января 2025 года в России появится новая госпошлина. Она будет уплачиваться за осуществление государственного кадастрового учета (Федеральный закон от 22.07.2024 № 207-ФЗ). При этом за ГКУ созданных (образованных) объектов недвижимости без одновременной государственной регистрации прав с граждан будет взиматься пошлина в размере 2000 рублей, а с организаций – 22 000 рублей.

Согласно статье 214.10 НК РФ, если налогоплательщик продал недвижимость и указал, что получил в результате сделки доход, оказавшийся меньше произведения кадастровой стоимости этой недвижимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, то ИФНС в целях налогообложения сегодня применяет сумму, полученную в результате умножения кадастровой стоимости объекта на понижающий коэффициент 0,7.

Федеральный закон от 12 июля 2024 № 176-ФЗ дополнил статью 214.10 НК РФ пунктом 9. В соответствии с этим пунктом субъект РФ будет вправе принять закон и увеличить понижающий коэффициент до 1 включительно. И думается, что многие субъекты воспользуются этим правом.

Кроме того, изменения коснулись и статьи 380 НК РФ. В ней появился пункт 1.3. В соответствии с данным пунктом региональные власти получат право поднять ставку по налогу на конкретную недвижимость до 2,5%, если ее кадастровая стоимость составляет более 300 миллионов рублей. Не оставил без внимания закон № 176-ФЗ и владельцев дорогих земельных участков. С нового года регионы получат право вводить ставку 1,5% по земельному налогу для наделов с кадастровой стоимостью более 300 миллионов рублей. Это в 5 раз превышает существующий лимит в 0,3%.

Впрочем, государство сохранило пониженный лимит для земель, ограниченных в обороте, а также для участков, которые используются в сельском хозяйстве, для нужд обороны, безопасности и таможенных органов.

Начиная с 1 января 2025 года государство всё-таки установило расширенную прогрессивную шкалу НДФЛ для резидентов и нерезидентов. Это напрямую скажется на уплате налогов при продаже и дарении недвижимости. Ставка налога теперь будет зависеть от размера полученного дохода. Так, для резидентов минимальная ставка в 13% станет применяться к части суммы налоговых баз, не превышающей 2,4 миллиона рублей, ставка в 15% к части суммы налоговых баз, которая больше 2,4 млн. руб., но не превышает 5 миллионов рублей, ставка в 18% к части суммы налоговых баз, которая больше 5 миллионов рублей, но не превышает 20 миллионов рублей, ставка в 20% к части суммы налоговых баз, которая больше 20 миллионов, но не более 50 миллионов рублей и, наконец, ставка НДФЛ 22% к части суммы налоговых баз, которая превышает 50 миллионов рублей.

Налогообложение доходов физлиц при продаже недвижимости будет осуществляться по двум ставкам, указанным в новой редакции пункта 1.1. статьи 224 НК РФ. В частности, с 1 января 2025 года ставка при продаже недвижимости будет составлять 13%, если сумма налоговых баз (доходов) за налоговый период составит не более 2,4 миллиона рублей.

Если же сумма дохода при продаже объекта превысит 2,4 миллиона рублей, то продавец заплатит в казну 312 тысяч рублей и 15% от суммы доходов, превышающих 2 400 000 рублей.

При этом законодатель сохранил льготу в виде освобождения доходов от продажи имущества физлица при соблюдении минимальных сроков владения (ст. 217.1 НК РФ). Иными словами, человеку не нужно будет платить НДФЛ и отчитываться в налоговую, если недвижимость была в собственности дольше 5 (3-х для некоторых случаев) лет.

Ставки для нерезидентов, как можно легко догадаться, больше и указаны они в пункте 3.1. статьи 224 НК РФ. Прогрессивная шкала, несомненно, приведет к увеличению поступления в бюджет налогов от реализации недвижимости.

Наряду с этим с 2025 года власти кратно увеличили размеры госпошлины при совершении сделок с объектами недвижимости (ст. 333.26, 333.33 НК РФ). Так, за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если цена недвижимости не превышает 20 000 000 рублей, гражданин должен будет заплатить 4000 рублей (сегодня – 2000 рублей). В свою очередь юридические лица за регистрацию права и сделок с объектами, стоимость которых не превышает 22 000 000 рублей, будут вносить в казну 44 000 рублей (сегодня – 22 000 рублей).

Еще большие пошлины законодатель предусмотрел за регистрацию прав и сделок с дорогими объектами. Так при регистрации юридическим лицом права/сделки с недвижимостью стоимостью больше 22 миллионов рублей ставка госпошлины составит 0,2% от кадастровой стоимости (но не менее 0,2% от суммы сделки). При этом максимальный размер госпошлины составит 1 миллион рублей. Если же право или сделку с недвижимостью, стоимость которой превышает 20 миллионов рублей, зарегистрирует гражданин, то ставка госпошлины также составит 0,2% от кадастровой стоимости (но не менее 0,2% от суммы сделки). Однако предельный размер госпошлины для физического лица будет равняться 500 000 рублей.

Кроме того, в два раза (с 350 рублей до 700 рублей) вырастут государственные пошлины за регистрацию права собственности физического лица на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, за внесение изменений в записи ЕГРН о правах, об ограничениях прав и обременениях недвижимого имущества и так далее.

Законы, находящиеся на рассмотрении в Государственной думе

В настоящее время Государственная дума работает над несколькими проектами в сфере недвижимости. Конечно, не факт, что они станут законами и будут приняты в 2025 году. В то же время вероятность того, что эти законопроекты вступят в силу в будущем году, составляет (по моему мнению, конечно) не менее 80%.

Прежде всего, это проект № 498549-8, внесенный в Думу правительством РФ. Данный законопроект предусматривает обязательное внесение в ЕГРН сведений о проживающих в жилом помещении бывших членах семьи собственника приватизированного жилого помещения, отказавшихся от права на приватизацию, лицах, включенных в ордер на жилое помещение, предоставленное на основании решения общего собрания членов ЖСК, а в случае отсутствия ордера - на основании решения суда. Эта норма направлена на сведение к минимуму числа случаев покупки объекта с лицами, имеющими право постоянного в нем проживания.

Особый интерес представляет и проект № 633966-8, также внесенный в Думу правительством РФ. Согласно цифрам, приведенным в служебной записке к этому проекту, в России от 1 до 5 тысяч индивидуальных жилых домов не стоят на кадастровом учете и на них не оформлено право собственности. Однако владельцы спокойно проживают в этих домах и не платят налоги на имущество. В связи с этим законопроект вводит обязанность для собственников после завершения строительства ставить свои дома на кадастровый учет и оформлять на них право собственности. За невыполнение этой обязанности будет предусмотрен административный штраф.

Также этим законопроектом предлагается внести в Градостроительный кодекс Российской Федерации изменения, которые закрепят обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать (эксплуатировать) объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках, в соответствии с установленным для таких земельных участков целевым назначением и видом разрешенного использования. Кстати, когда этот закон примут, то можно будет передать большой «привет» застройщикам, которые переделывают нежилые помещения под апартаменты на землях, не предназначенных для возведения подобных объектов. Такая недвижимость со 100% гарантией пойдет под снос (или переделку в прежнее состояние) и никакие суды здесь уже не помогут.

Выводы

На первый взгляд, можно прийти к выводу, что 2025 год не принесет глобальных изменений в законодательство о недвижимости. На рассмотрении Думы находится только пара-тройка законопроектов, а количество уже принятых законов, которые вступят в силу в будущем году, невелико. Однако не стоит забывать, что львиная доля законов в нашей стране вносится, рассматривается и принимается в течение текущего года. Например, проект Федерального закона № 259-ФЗ о внесении изменений в НК РФ поступил в Думу 15.03.2024 года, а сам закон был принят уже 08.08.2924 года. Или другой пример, 28.02.2024 года Дума получила проект будущего закона № 211-ФЗ, а приняла его уже 22.07.2024 года. Так, что с абсолютной уверенностью перечислить законы, которые будут приняты в 2025 году в сфере недвижимости, мы сможем только в конце будущего года.