Застройщики жилья ищут новые доходные ниши на рынке недвижимости

Запрос на трансформацию команд и охлаждение рынка

С начала июля мы фиксируем увеличение запроса от девелоперских компаний на подбор топ-менеджеров и команд по новым направлениям и на пересмотр компетенций существующих команд. Рост таких запросов составляет 50% по сравнению с началом года.

После отмены льготной ипотеки с 1 июля у многих девелоперов, у которых больше 50-70% продаж приходились на этот продукт, сейчас следующая ситуация:

Первое, что они начинают делать – это замедлять ввод объектов в эксплуатацию и в целом тормозить стройку, в связи с чем будет определенное охлаждение рынка, особенно в сегменте бизнес и комфорт-класса.

Второе – смотреть на новые сегменты недвижимости. Все привыкли к высокой маржинальности проектов и ищут новые ниши, которые дадут возможность ее поддерживать, - это строительство ЦОДов (в связи с развитием цифровизации и импортозамещением), технопарков формата light industrial (в связи с развитием ecommerce).

В премиум-сегменте эта проблема менее выражена, потому что репатриация капиталов в страну двигает продажи элитной или так называемой трофейной недвижимости. Сегодня перечень финансовых инструментов ограничен, поэтому многие продолжают качественные проекты в премиум-сегменте. У девелоперов, которые занимаются элитной недвижимостью, запрос на диверсификацию меньше, но тоже есть.

Инструменты по перестройке команд

Если девелопер замедляет стройку, то уже не нужны такие силы и ресурсы для того, чтобы работать быстро, вводить и продавать большое количество объектов. В связи с этим мы видим рост запросов на переоценку и трансформацию команд.

1. Растет запрос на такие сервисы, как оценка компетенций руководителей, рыночный бенчмаркинг вознаграждений. Владельцы компаний смотрят, смогут ли команды гибко подстраиваться под новые форматы бизнеса.
2. Растет запрос на поиск кандидатов из других отраслей, которые обладают компетенциями в новых направлениях.

Это сложный процесс, и многие понимают, что менять или ломать команды под другие направления сложно. Тем не менее это нужно делать, потому что в ближайшее время, особенно с такой высокой ключевой ставкой Центробанка, поддержать те объемы продаж, которые ранее были в классе бизнес, комфорт и, тем более, эконом, будет очень сложно.

Какие позиции переоцениваются в командах? Внедрение новых сегментов в компании

Во-первых, это другая бизнес-модель. Один девелопер говорит: мы хотим параллельно с нашим текущим бизнесом открыть направление по строительству ЦОДов. И там абсолютно другая модель работы. Почему? Потому что из стоимости строительства ЦОДа более 50-60% занимает оборудование, а еще 10% относится непосредственно к вопросам оформления земель, получения технических данных, проектирования, постройки и строймонтажа. Оставшаяся доля относится к закупке и логистике оборудования.

Строительный блок имеет свои наработанные базы подрядчиков, поставщиков, проектировщиков и других важных участников процесса. При перестройке команды на другой сегмент возникнут большие сложности, при некорректной отработке которых могут появиться серьезные последствия. Поэтому лучшим решением будет приглашение специалистов, которые понимают, какие поставщики надежные, какие подрядчики качественные, с кем надо работать и с кем не надо. Это определенная экспертиза, и в девелопменте она очень локальна.

Откуда девелоперам брать людей с такими компетенциями?

Найти специалистов можно по другим проектам. К примеру, достаточно посмотреть, какие компании строили ЦОДы. Так можно найти профессионалов по необходимым для проекта специализациям: и технических, и операционных, и финансовых, и инвестиционных, и других.

Куда уходят ещё, кроме ЦОДов и складов?

Еще одно направление — это так называемое light industrial. К нему относятся известные dark kitchen, склады, распределительные центры и другие проекты. Это направление активно развивается и, соответственно, специалисты в этих областях очень востребованы.

Последние три года город активно развивает проекты комплексного развития территории — КРТ. Они также подразумевают увеличение рабочих мест: как для офисных сотрудников, так и для производства и других.

Выход в новую нишу — это переход целых команд

Понимание возможности выхода на новую нишу дает оценка компетенций внутренней команды. Конечно, просто сократить штат подразделения нельзя — нужно проводить ревизию навыков и знаний и позволять хорошим специалистам повышать свою квалификацию, выходить на новое направление и успешно работать в новом сегменте. Таким образом можно не только удержать кадры, но и дать новый взгляд развитию проекта.

Ключевые руководители, которые понимают, как запустить направление, как выстроить структуру, наладить процессы внутри команд, могут быстро перенастроить специалистов на работу в новом сегменте.

Люди, которые все равно уйдут из компании, будут дрейфовать в другие отрасли?

Квалифицированные сотрудники не останутся без работы. Они могут перейти на работу с другим классом жилья. Поэтому вместо пересмотра эконом-проектов будет повышение класса на более высокий сегмент, потому что премиальное и элитное жилье в спросе не падает.