О перспективных направлениях Москвы и области для покупки жилья генеральный директор компании Key Capital Ольга Гусева рассказал во время онлайн-конференции «Где купить квартиру? Доступные и перспективные районы Москвы и области» на www.irn.ru.
Какой город ближнего Подмосковья вы считаете наиболее удачным для покупки квартиры с точки зрения цены-качества и транспортной доступности?
Если останавливаться только на одном варианте, я бы посоветовала Реутов. Сейчас в этом наукограде, городе-спутнике Москвы на первичном рынке реализуется всего один проект, и квадратный метр в нем дешевле, чем, например, в новостройках Коммунарки. При этом Реутов гораздо ближе к центру Москвы. На территории города находится станция метро «Новокосино», а минимальное расстояние от МКАД составляет менее 50 м. В городе хорошо развита социальная и коммерческая инфраструктура. Местные школы входят в число лидирующих по качеству образования в Подмосковье, а выпускники поступают в ведущие столичные вузы. В Реутове есть несколько фитнес-клубов с бассейнами, два ТРЦ с кинотеатрами, дом культуры с большим концертным залом, картинная галерея, стадион «Старт», ледовая арена, два храма, три парка, причем на территории одного из них расположен действующий пляж. Город отличается неплохой экологической обстановкой, несмотря на работу крупных предприятий, включая градообразующее НПО «Машиностроение», так как местные производства работают в соответствии с передовыми «зелеными» стандартами. Собственно, наличие большого числа рабочих мест на различных предприятиях (НПО «Машиностроение», «У Палыча», «Кром-маркет», «Центрстрой», «Жилсервис» и др.) – еще одно серьезное преимущество Реутова.
Какие районы Москвы вы советуете вообще не рассматривать для жизни? Что в них не так? Бирюлево и Капотня традиционно самые активные участники всевозможных антирейтингов столичных районов. Или это, возможно, уже предрассудки?
Капотня, увы, действительно остается одним из самых неподходящих для жизни районов Москвы. Здесь до сих пор наблюдается крайне неблагоприятная экологическая обстановка. Огромный нефтеперерабатывающий завод занимает большую часть площади района. Также есть проблема с транспортной доступностью. До ближайшего метро на автобусе добираться дольше 30 минут. Из-за рынка «Садовод» в локации живет много мигрантов. Уровень преступности здесь средний, ближе к высокому – 896 случаев на 100 тысяч жителей. И все-таки в Капотне сложились подходящие условия для покупки жилья клиентами с невысоким уровнем дохода. Квадратный метр здесь недорогой, район обжитой, при этом есть немало рабочих мест в пешей доступности от дома.
Насколько сегодня растут цены на квартиры после открытия рядом метро, учитывая, что цены на квартиры и так завышенные?
Текущие цены на новостройки некорректно называть завышенными. Девелоперы в основном работают в условиях довольно невысокой маржинальности (в среднем 15%). Рост цен на первичное жилье в последние годы обусловлен целым рядом объективных факторов. На динамику повлияло не только внедрение льготных госпрограмм, но и переход отрасли на проектное финансирование, увеличение платы за смену ВРИ, удорожание строительных материалов, дефицит кадров в строительной отрасли, проблемы с логистикой.
Квадратный метр новостроек в районах новых станций метро с открытием в 2024 году стоит в среднем 325 тысячи рублей. За минувший год этот показатель вырос на 50 тысяч рублей, то есть на 18,2%. В свою очередь, в Москве в целом средняя цена первичного жилья за минувшие 12 месяцев увеличилась на 18,1%. Соответственно, показатели абсолютно сопоставимы. Это связано с тем, что, как правило, жилая недвижимость дорожает повышенными темпами после объявления о начале строительства близлежащих станций метро и уже после их открытия. Кроме того, темпы роста цен на жилье зависят и от других внешних факторов, в частности, развития социальной и коммерческой инфраструктуры района, которое может отставать от совершенствования транспортной сети.
Полагаю, в перспективе года после открытия цены на новостройки в Обручевском районе, Коньково и «Мосрентгене» вырастут на 12-15% (против 8-10% по рынку в целом). Медленнее будут темпы роста в Коммунарке, где разветвленная сеть станций уже есть. Стоимость аренды квартир, расположенных непосредственно у метро, после открытия станций вырастет в среднем на 15-20%. На 5-10% подорожают арендные ставки на жилье в радиусе 2-3 км от новых станций. При этом, несмотря на удорожание, долгосрочная аренда в этих локациях точно станет востребованнее.
Насколько квартиры у метро в Новой Москве дороже тех, где метро пока нет и не планируется? А если метро в планах 3-5-7 лет – насколько квартиры в таком районе изначально дороже?
В ближайшие годы провести метро планируется практически во все районы Новой Москвы, где ведется интенсивное жилое строительство. В этом плане ТиНАО будет превосходить, в частности, Зеленоград. Поэтому новостройки здесь дорожают опережающими темпами. В перспективе жители большинства населенных пунктов Новой Москвы получат сплав хорошей транспортной доступности и благоприятной экологии. При этом не всем жителям ТиНАО необходимо есть на работу в центр, ведь здесь также активно создаются места приложения труда.
Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Где купить квартиру? Доступные и перспективные районы Москвы и области».
Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru!