Где купить квартиру: самые экологичные локации Москвы
Экология, конечно, модное слово. Не курить, бегать по утрам и выбирать квартиру окнами на парк считается для современного человека хорошим тоном. Да в общем-то люди всегда хотели жить в благоприятных зеленых районах, дышать свежим воздухом. Однако нынче в пределах «старой» Москвы новостройки рядом с зелеными зонами по карману далеко не всем - строят в таких привлекательных местах в основном комплексы бизнес-класса. Новая Москва – другое дело, там жилье гораздо доступнее.
О том, как экология влияет на предпочтения покупателей и девелоперов, какие районы Москвы считаются наиболее благоприятными для жизни и что там строится, редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» поговорила с экспертами рынка.
Некоторые готовы доплатить
Благоприятная экология - значимый параметр для выбора будущего жилья. Согласно исследованиям компании ПИК, экологичность района входит в десятку важных для покупателей факторов, но всё-таки занимает не первые места. Этот критерий уступает характеристикам квартиры и качеству отделки, цене, транспортной доступности, благоустройству. При этом «согласно опросу наших жителей, треть из них считают важными прогулки на свежем воздухе и близость парков», - отмечают эксперты ПИК.
По оценке Людмилы Герлиц, директора департамента аналитики Nikoliers, экология района входит в топ-10 факторов при выборе жилья покупателям и находится 7-9 строчках. Но если проанализировать этот параметр через призму дополнительных факторов, то экология войдет уже в топ-3. «Все клиенты без исключения отмечают, что им важен район, в котором расположен дом. Практически каждый второй клиент предпочтет дом, расположенный в зеленой зоне вблизи парков или водоемов. Каждому третьему важно быть в отдалении от шумных транспортных магистралей», - поясняет Герлиц.
Не так давно портал «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» тоже проводил на эту тему опрос. У читателей спрашивали: «Что для вас важно при выборе квартиры, кроме цены и транспортной доступности?». Ответ «экология района» оказался на втором месте.
По наблюдениям Александра Дрягина, директора по развитию сети «Миэль», за последние 10 лет критерий «экология» стал более весомым для покупателей жилья в крупных мегаполисах, и риелторы стали получать в среднем на 30% больше запросов на подбор недвижимости с учетом эко-параметров.
Эксперт выделяет следующие категории покупателей, которые чаще других обращают внимание на этот фактор:
- семьи, которые ценят безопасность и здоровье детей (эта категория встречается чаще всего, около 50%);
- молодые люди и семьи, ведущие активный и здоровый образ жизни (тренд, набирающий обороты, около 25%);
- покупатели, приобретающие жилье для пожилых родителей (важны чистый воздух, парк или лес для прогулок, около 15%);
- люди, имеющие проблемы со здоровьем, например, страдающие аллергией (10%).
Что касается именно семейных пар в возрасте 25-50 лет, то, как уточняет Юлия Воронина, акционер BMS Development Group, экология в локации — для них второй наиболее важный компонент (на первом — социально-бытовая инфраструктура). Это показало изучение компанией потенциальной аудитории первого проекта компании на проспекте Вернадского.
А представители поколений миллениалов и зумеров, по наблюдениям Александра Козлова, коммерческого директора компании Unikey, даже готовы доплатить за ЖК, который лучше отвечает их представлениям об экологичности, здоровье и благополучии.
Однако для массового покупателя квартир в новостройках «старой» Москвы сегодня экология стала слишком дорогой - из-за неподъемной ипотеки и ограниченного бюджета. Поэтому, как замечает Екатерина Ломтева, генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость», «покупатели комфорт-класса обращают основное внимание на другие параметры, такие как: транспортная доступность, этап строительства, цена и наличие отделки», а для покупателей премиум- и бизнес-сегмента «экология района является одним из важнейших параметров при подборе жилья».
«Чем больше покупатель готов платить за жилье, тем больше его заботят вопросы экологии», - формулирует Александр Дрягин.
Фактор экологии уже заложен в ценообразование проектов по округам, дополняет Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости». И это хорошо видно на карте Москвы в ее старых границах: престижные московские локации (за исключением центра) с дорогим жильем ориентированы на запад, где с экологией все более-менее хорошо, а территории с более дешевым жильем тяготеют к более «проблемному» востоку, где больше производств, очистных сооружений, мусоросжигательных заводов, полигонов ТБО.
Так, по информации Елены Чегодаевой, в структуре предложения по классам в ЗАО большая доля приходится на бизнес- и премиум-класс (67%), в СЗАО – 75,7%, ЮЗАО – 73,5%. Тогда как в неблагополучных округах большая часть экспозиции приходится на массовый сегмент: в ЮВАО – 73,1%, в ВАО – 57,7%.
Средние цены предложения новостроек Москвы в разрезе округов (классы бизнес, комфорт, Новая Москва), по данным на сентябрь:
Источник: NF Dom
Экология и престиж - почти синонимы
Запад, северо-запад и юго-запад традиционно считаются наиболее экологичными направлениями, а недавно к ним добавилась и Новая Москва. «В столице существует так называемый западный перенос воздушных масс, - объясняет Ирина Доброхотова, основатель «Бест-Новострой» и bnMAP.pro. - То есть ветер с запада преимущественно дует на восток во все времена года». Соответственно, на северо-западе, западе, юго-западе число вредных примесей в воздухе существенно меньше.
Поэтому, как напоминают эксперты, эти территории называют «легкими» Москвы. В целом же западное направление Москвы считается престижным для жизни благодаря уникальному сочетанию преимуществ близкой к центру локации с развитой инфраструктурой и одновременно живописной природой, комментирует Людмила Герлиц (Nikoliers).
Воробьевы горы, Тропаревский лесопарк, Битцевский лес, Москворецкий парк, парк Фили, Серебряный бор – это только самые крупные зеленые зоны на западных направлениях Москвы.
Запад выделяется историческими достопримечательностями и штаб-квартирами крупных компаний, юго-запад – ведущими вузами и престижными школами, северо-запад – водоемами Серебряного бора и принадлежностью к «Большому Сити», Новая Москва – относительно низкими ценами на жилье и активным развитием многих районов, отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»).
Экология и цены: разница до 30%
Итак, чем «зеленее» локация и чище воздух, тем дороже жилье. По данным Натальи Сазоновой, управляющего директора NF Dom, премия к цене домов, расположенных в шаговой доступности от парков и водоемов, может достигать 15-30% по сравнению с аналогичными объектами, у которых нет такого преимущества. Примерно такой же оценки придерживаются и другие эксперты.
Причем, как дополняет Александр Козлов (Unikey), цена на квартиры в двух разных комплексах может отличаться даже внутри одного района, если, например, один ЖК расположен рядом с парком, а второй — в нескольких кварталах от него. В отдельных случаях близость к зеленым зонам внутри квартала может повышать стоимость объекта на 7-10%.
Людмила Герлиц (Nikoliers) для сравнения приводит пример с двумя однокомнатными квартирами площадью 37,5 кв. м на одинаковой стадии готовности (срок сдачи 1 полугодие 2027 года) у одного и того же девелопера (с одинаковой методикой ценообразования), равноудаленные от МКАД. На востоке такую квартиру можно приобрести за 10,5 млн руб., на западе - уже за 14,4 млн руб. (разница 37%).
Таким образом, в экологически благополучных районах Москвы даже жилье массового сегмента дороже, чем в депрессивных, говорит Елена Чегодаева («НДВ Супермаркет Недвижимости»).
При этом в Москве есть районы, где имеются и бывшие промзоны, и зелень, и соответственно, очень разные цены. Яна Глазунова, генеральный директор VSN Group, выделяет Хорошево-Мневники, где средняя цена жилья, расположенного практически в Серебряном боре - 1,5 млн руб./кв. м., а на территории бывшей промзоны – 380 тыс. руб./кв. м.
Кто расскажет правду об экологии
Для того чтобы определить состояние окружающей среды, экологи проводят разные исследования, в частности исследуют состояние почвы, воды, воздуха, проводят замеры радиокативного загрязнения, количество вредных выбросов и т.д. Где можно познакомиться с этими исследованиями и кто их проводит?
Будущим покупателям, выбирающим место для жизни в Москве, эксперты советуют обратить внимание на экологическую интерактивную карту-рейтинг города от EcoStandard group. Компания проводит комплексное исследование 125 районов Москвы и 21 поселения ТиНАО.
Кроме того, экологические отчеты представляют и государственные ведомства, и специальные службы (департамент природопользования и охраны окружающей среды, Мосэкомониторинг, Росгидромет, Географический факультет МГУ).
Александр Дрягин («Миэль») напоминает, что Минздрав ведет статистику обращений в различных районах по определенным видам заболеваний. В форумах и чатах жителей районов Москвы тоже много интересной информации. Кроме того, как пояснил эксперт, сами риелторы предоставляют покупателю такую услугу, как экологический анализ в локациях поиска. И к слову, как сообщил Александр Козлов (Unikey), некоторые агентства недвижимости тоже проводят свои исследования, опираясь на информацию упомянутых источников.
Но как предупреждает Людмила Герлиц (Nikoliers), любые статистические данные об экологической обстановке, несмотря на повсеместную цифровизацию, публикуются с отставанием.
Тем не менее можно отметить и некую стабильность тоже: из года в год в районы с хорошими показателями удерживают высокие места рейтинга.
Итак, по сводным данным наших экспертов, в «старой» Москве лучшими по экологическим показателям следует назвать в Западном округе Крылатское, Раменки, Тропарево-Никулино, в Юго-Западном – Ясенево, Обручевский, Южное Бутово, Гагаринский, Академический. В Северо-Западном округе - Хорошёво-Мнёвники, Покровское-Стрешнево, Северное Тушино. Благодаря близости к большим паркам в список наших экспертов попали районы из менее благополучных округов: Измайлово, Сокольники, Метрогородок (ВАО), Кузьминки (ЮВАО).
В Новой Москве специалисты EcoStandard group (и с этим согласны наши комментаторы) лучшими признал поселения Троицкого округа: Вороновское, Киевский, Кленовское, Михайлово-Ярцевское, Новофедоровское, Первомайское и Роговское. Но в ТиНАО практически все районы за небольшим исключением очень зеленые, что, кстати, и отмечено в интерактивной карте.
Наиболее экологичные районы Москвы
| Рейтинг | Район | СВЦ, тыс. руб. |
|---|---|---|
| 1 | Строгино | 335,6 |
| 2 | Ясенево | 278,8 |
| 3 | Крылатское | 740,8 |
| 4 | Хорошево-Мневники | 559,3 |
| 5 | Раменки | 712,9 |
| 6 | Академический | 683,3 |
| 7 | Гагаринский | 795,7 |
| 8 | Обручевский | 454,6 |
| 9 | Покровское-Стрешнево | 417,6 |
| 10 | Северное Тушино | 250,5 |
Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»
Средние цены новостроек в экологичных районах, по данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», колеблются в рамках от 250,5 тысяч рублей (Северное Тушино) до 795,7 тысяч рублей (Гагаринский).
В Новой Москве, по информации Nikoliers, средняя стоимость новостроек в экспозиции составляет порядка 11,9 млн руб. без учета скидок от девелоперов, а средневзвешенная цена квадратного метра - 253,4 тыс. руб.
Что в экспозиции
Наиболее насыщенным по количеству новостроек районом Яна Глазунова (VSN Group) называет Раменки, здесь насчитывается 14 проектов. Это проекты преимущественно класса «бизнес» и «премиум» со стоимостью квадратного метра от 449 тыс. руб./кв. м до 1,5 млн руб./кв. м.
Среди них – клубные дома West Garden, «Река», квартал «Событие», ЖК «Настоящее», Legacy (дом из 9 секций 8-17 этажей).
По информации «НДВ Супермаркет Недвижимости», 11 комплексов представлено в Хорошево-Мневниках. Это тоже проекты бизнес- и премиум-класса – «Квартал Серебряный Бор», Crystal, «Level Звенигородская», Sydney Prime. Рядом в Хорошевском районе расположен проект «Прайм Парк».
Семь проектов экспонируется в Покровском-Стрешнево, среди них есть проекты комфорт-класса, это «Алиа» и Holland Park, окруженный водоемами и расположенный недалеко от парка «Покровское-Стрешнево».
В Обручевском районе эксперты отметили клубный квартал «AFI Park Воронцовский» и высотный проект Ever.
В Метрогородке - жилые комплексы рядом с Лосиным островом «Квартал Метроном», «Сиреневый парк» и «Открытый парк».
В Крылатском – новый проект премиум-класса «Дом горизонтов» и в Тропарево-Никулино – проект с апартаментами «City-комплекс Citimix».
С остальными жилыми комплексами можно ознакомиться в таблице:
Проекты и их стоимостные показатели в наиболее экологичных районах Москвы
| Рейтинг | Район | СВЦ района, тыс. руб. | Проекты | Тип жилья | Класс проекта | СВЦ проекта, тыс. руб. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Строгино | 335,6 | вторичный рынок | |||
| 2 | Ясенево | 278,8 | «Лес» | апартаменты | комфорт | 278,8 |
| 3 | Крылатское | 740,8 | «Дом Горизонтов» | квартиры | премиум | 741,0 |
| 4 | Хорошево-Мневники | 559,3 | «Вереск» | квартиры | бизнес | 400,3 |
| Wellton SPA Residence | апартаменты | премиум | 576,6 | |||
| JOIS | квартиры | бизнес | 518,3 | |||
| «Квартал Серебряный Бор» | квартиры | бизнес | 563,4 | |||
| Crystal | квартиры | бизнес | 449,3 | |||
| «Level Звенигородская» | квартиры | бизнес | 380,6 | |||
| «Level Причальный» | квартиры | бизнес | 624,7 | |||
| «Остров» | квартиры | бизнес | 602,0 | |||
| Sydney Prime | квартиры | премиум | 1 168,3 | |||
| Sydney City | квартиры | бизнес | 598,1 | |||
| EMOTION | апартаменты | бизнес | 416,5 | |||
| 5 | Раменки | 712,9 | West Garden | квартиры | бизнес | 712,7 |
| Will Towers | квартиры | бизнес | 449,2 | |||
| «Вишневый сад» | квартиры | премиум | 1 495,3 | |||
| Woods | квартиры | премиум | 1 252,5 | |||
| «Инноватор» | квартиры | бизнес | 509,6 | |||
| King & Sons | квартиры | премиум | 1 065,9 | |||
| Legacy | квартиры | бизнес | 629,1 | |||
| «Настоящее» | квартиры | бизнес | 557,4 | |||
| NOVA | квартиры | премиум | 779,8 | |||
| «РЕКА» | квартиры | премиум | 833,4 | |||
| «Событие-2» | квартиры | бизнес | 474,8 | |||
| «Событие-3» | квартиры | бизнес | 487,1 | |||
| «Событие-4» | квартиры | бизнес | 489,2 | |||
| «Событие-5» | квартиры | бизнес | 581,0 | |||
| Сторис | квартиры | бизнес | 613,4 | |||
| 6 | Академический | 683,3 | «Level Академическая» | квартиры | бизнес | 683,3 |
| 7 | Гагаринский | 795,7 | LUNAR | квартиры | премиум | 795,7 |
| 8 | Обручевский | 454,6 | «Архитектор» | квартиры | бизнес | 487,5 |
| «Afi Парк Воронцовский» | квартиры | бизнес | 529,3 | |||
| «VERY на Миклухо-Маклая» | квартиры | бизнес | 473,6 | |||
| «Мой адрес на Профсоюзной з/у 60/1» | квартиры | комфорт | 283,7 | |||
| EVER | квартиры | бизнес | 497,9 | |||
| 9 | Покровское-Стрешнево | 417,6 | АLIA | квартиры | комфорт | 469,9 |
| таун | комфорт | 593,5 | ||||
| Level Стрешнево | апартаменты | бизнес | 257,9 | |||
| «Город на реке Primavera | квартиры | бизнес | 633,5 | |||
| City Bay | квартиры | бизнес | 373,8 | |||
| Cityzen | квартиры | бизнес | 377,2 | |||
| Sky Garden | квартиры | комфорт | 374,8 | |||
| Holland Park | квартиры | комфорт | 402,2 | |||
| 10 | Северное Тушино | 250,5 | «Мой адрес на Вилиса Лациса 38» | квартиры | комфорт | 250,5 |
Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»
Наталья Сазонова (NF Dom) сообщила и о новых проектах на старте продаж. Два из них находятся в Западном округе: ЖК бизнес-класса в районе Давыдково у реки Сетунь и премиальный проект в парковом ландшафте в Можайском районе. Также был анонсирован проект бизнес-класса в Богородском районе ВАО (рядом Лосиный остров и парк Сокольники)
В Новой Москве в поселке Коммунарка строится ЖК «Новые смыслы». Район отделен от МКАД и Калужского шоссе полями и Бутовским парком, внутри него два небольших парка и три водоема. В самом жилом комплексе появится «двор-лес».
А около Валуевского лесопарка (охраняемая зелёная территория) возводится масштабный жилой комплекс «Середневский лес».
С остальными строящимися в ТиНАО проектами можно ознакомиться в таблице:
| «Академик» (Троицк) | Выбор |
|---|---|
| «Алхимово» | Самолет |
| «Андерсен» | Десна Лэнд |
| «Борисоглебское-2» | СК Юнити (с апр. 2022 - Лидер Групп) |
| «Бунинские кварталы» | А101 |
| «Бунинские луга» | ПИК |
| «Внуково Резиденс» | Primacom |
| «Воскресенское» | Евро-Старт |
| «Городские истории» | Центр Инвест |
| «Движение Говорово» | ФСК |
| «Деснаречье» | А101 |
| «Детали» | Plus Development |
| «Дзен-Кварталы» | А101 |
| «Испанские кварталы-2» | А101 |
| «Квартал Западный» | Самолет |
| «Квартал Марьино» | Самолет |
| «Квартал Румянцево» | МИЦ (Самолет) |
| «Крекшино» | НараСтрой |
| «Лесная сказка» (Троицк) | СК Лесная сказка |
| «Марьино Град» | РАСТ |
| «Новая Звезда» | Крост |
| «Новое Летово» | Инвесттраст (Рост) |
| «Новые Ватутинки Заречный» | Инвесттраст (Рост) |
| «Новые смыслы» | Unikey |
| «Ольховый квартал» | МИЦ (Самолет) |
| «Первый Ясеневский» | ДСК-1 (ФСК Лидер) |
| «Прокшино» | А101 |
| RDD | Родина |
| «Саларьево Парк» | ПИК |
| «Середневский лес» | ПИК |
| «Скандинавия Центр» | А101 |
| «Скандинавия Юг» | А101 |
| «Smart Garden» | Глоракс |
| «Форвиль» | 3S Development |
| «Шишкин лес» | Ройс Руд |
| «Эдельвейс (Рогозинино)» | ЦентрСтрой |
| «Эко Бунино» | МИЦ (Самолет) |
Источник: Nikoliers