Рассрочка от застройщиков набирает обороты

Спрос на рынке новостроек оставляет желать лучшего: цены высокие, от госипотеки в Москве осталась только семейная программа, а ставки по рыночной – заградительные. В погоне за покупателем застройщики наращивают предложение рассрочек, изобилие вариантов которых сегодня поражает воображение.

Рассрочки уходят в массы

После завершения массового субсидирования ипотечных ставок и ужесточения условий выдачи семейной ипотеки в Москве начала расти популярность рассрочек. Если в начале года доля таких сделок составляла 15-20%, то теперь – 35-40%, отметили в риелторской компании «Этажи». Причем если раньше рассрочки преобладали в проектах бизнес-класса, то теперь они тотально распространились и на массовый сегмент, обратила внимание заместитель руководителя ипотечного департамента компании Татьяна Решетникова.

Приблизительно такой же процент рассрочек сегодня наблюдают и в компании «Метриум»: «В мае доля рассрочек в структуре сделок по ДДУ на рынке новостроек бизнес- и премиум-класса Москвы составляла 18%. В июне, когда наблюдался ажиотажный спрос на первичное жилье накануне сворачивания и ужесточения льготных госпрограмм, показатель просел до 11%. Однако уже к августу доля рассрочек выросла более чем в три раза – до 35%, а сейчас превышает 40%», - поделился управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

По его словам, это связано с существенным снижением активности ипотечных заемщиков на фоне роста ключевой ставки, прекращения действия льготной и IT-ипотеки в Москве, изменения параметров семейной ипотеки.

По оценке департамента консалтинга bnMAP.pro, за последние полгода доля рассрочек существенно выросла – с 4-8% до 50%, и теперь они применяются во всех классах. Ранее это была история в основном для премиальных новостроек. При этом в целом рассрочка не так выгодна застройщику, как ипотека или наличные, говорят в компании. Ведь деньги он получает не сразу, поэтому тормозится наполнение эскроу-счетов. Однако сейчас, при практически полном отсутствии других финансовых инструментов, рассрочка востребована.

В итоге сегодня на первичном рынке квартир «старой» Москвы различные программы рассрочек предлагают порядка 55% застройщиков, подсчитала руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.

Под запросы покупателей

В погоне за покупательским спросом застройщики сегодня предлагают десятки различных форм и вариантов рассрочек. Причём, как отмечает Татьяна Решетникова из компании «Этажи», застройщики стали очень гибко их подбирать под запросы потенциальных покупателей.

Есть рассрочки с фиксированной ежемесячной выплатой до сдачи дома в эксплуатацию, есть с минимальным первоначальным взносом от 10%, перечисляет эксперт. Есть краткосрочные рассрочки на период строительства и есть долгосрочные на несколько лет, которые могут выдаваться, в том числе, и без перспектив конвертации в ипотечный кредит в будущем.

Хотя большинство рассрочек, говорит Татьяна Решетникова, выдаются на срок строительства дома в расчете на получение покупателем ипотеки в будущем. Есть даже варианты для беременных с перспективой оформления семейной ипотеки после рождения ребёнка. Встречаются и варианты, когда застройщики готовы оформлять рассрочку сроком на 8-10 лет, но это скорее единичные варианты.

Стандартный срок рассрочки, по данным bnMAP.pro, - до того момента, как корпус получит РВЭ (срок предоставления рассрочки может заканчиваться на 1-2 месяца раньше, обычно не превышает 24 месяцев). Есть как беспроцентные, так и процентные варианты. Платежи обычно вносятся ежеквартально или ежемесячно. Размер платежа – или общая сумма делится на равные части, или небольшая сумма вносится сразу, а остаток – в конце периода.

Вообще, существуют две стратегии, которые влияют на время и период погашения рассрочки, говорит Елена Чегодаева из НДВ. Первая – для тех, кто берет новую квартиру в рассрочку до продажи своего старого жилья. Они погашают долг в среднем за 67 месяцев. После продажи своего старого жилья, как правило, переходят в ипотеку. Вторая – покупатели берут квартиру в рассрочку и кладут свои денежные средства на депозит, благодаря которому они покрывают проценты по рассрочке. Эта стратегия предполагает длинные рассрочки, которые даются от 1012 месяцев до полутора двух лет. Она работает именно на выжидании снижения ключевой ставки и снижении ипотечных ставок.

Ипотека после рассрочки

Сегодня клиенты редко переходят на ипотеку после рассрочки, отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Но широко распространенным стало оформление опции с такой возможностью. Вероятно, этот сценарий будет актуальным через 2-3 года, когда ключевая ставка значительно снизится, не исключает эксперт.

Впрочем, «пересидеть» на рассрочке период высокой ключевой ставки может не получиться: покупатели могут просто не дождаться желаемого снижения ставок в ближайшее время. Речь идет и о тех, кто покупает квартиру для себя, и об инвесторах. И в результате окажется, что огромное количество квартир, проданных в последние годы, вновь вывалится на рынок. Потому что на самом деле эти квартиры не были проданы – они были «зарезервированы» с помощью небольшой суммы в надежде, что завтра появятся деньги. И если они не появятся, рынок ждут очень непростые времена, считают в Аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». См. «Длительный период дорогой ипотеки может привести к тому, что пузырь на рынке жилья лопнет».

Рисковое дело?

Риски в случае рассрочек остаются те же, что и при ипотеке: можно в будущем столкнуться со снижением доходов, получить проблемы со здоровьем, потерять трудоспособность и так далее. Но в случае с ипотекой риски невыплат оценивают банки, которые сейчас серьезно перестраховываются, отметая даже качественных заемщиков из-за высоких требований к размеру дохода, напоминает управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова. А в случае с рассрочкой столь тщательной проверки нет, поэтому покупателю жилья важно самому верно оценить свою будущую платежеспособность.

Вообще, риски для покупателей зависят от формы и условий договора о рассрочке, который он подписал с застройщиком, говорит Татьяна Решетникова из компании «Этажи». Эксперт рекомендует внимательно читать договор. Особое внимание следует обратить на права и обязанности сторон, условия расторжения договора в случае невыплаты и санкции за просрочку платежей, наличие пени и штрафов.

«При расторжении договора застройщик может удерживать существенную сумму, есть варианты, когда внесенные деньги вообще могут не возвращаться. Фактически размерштрафных санкций сейчас ничем не регулируется, и это нужно учитывать и договариваться с застройщиком. Еще один немаловажный момент: при оформлении рассрочки и невозможности исполнения своих обязательств по оплате одобрить ипотеку под залог этого же объекта будет крайне проблематично», - предупреждает эксперт.

Дополнительные риски возникают, если рассрочка распространяется на период после окончания строительства, а такие схемы встречаются все чаще. «В этом случае, как правило, оформление собственности происходит только после погашения всего долга,- предупреждает руководитель направления «Аналитика» Est-a-Tet Светлана Комиссарова. - То есть получается схема: ДДУ-ПДКП (предварительный договор купли-продажи), ДКП (договор купли-продажи). И в случае возникновения проблем у застройщика слабым звеном в этой схеме как раз является период после окончания действия ДДУ и до заключения договора купли-продажи. Ключевой вопрос, как будет защищен покупатель в случае расторжения договора ПДКП или отказа застройщика от заключения ДКП».

Риски несут и застройщики, но выбора нет

При длительных рассрочках на период после ввода дома риск, связанный с периодом до заключения договора купли-продажи, актуален и для застройщика. Ведь покупатель также может отказаться от заключения договора ПДКП или ДКП, обращает внимание Светлана Комиссарова.

Еще один риск – возможная неплатежеспособность дольщика, в результате которой возникают юридические риски для застройщика в плане расторжения договора, добавляет Елена Чегодаева из «НДВ Супермаркет Недвижимости». Вероятно, поэтому сейчас застройщики при продаже жилья в рассрочку стали требовать от покупателей оформление страхования жизни и здоровья, аналогично страхованию по ипотеке.

По словам коммерческого директор Optima Development Дмитрия Голева, риск невыплат рассрочек клиентами девелоперы закладывают в финансовую модель, так что серьезных негативных последствий смогут избежать. При этом само действие рассрочек сохраняет многие компании на плаву, обеспечивая стабильным спросом в непростых экономических условиях.

«На самом деле, по текущему базовому сценарию ЦБ рыночные ставки могут снизиться ниже заградительных значений в 2026 году. Но, даже если процесс замедлится, заемщики все равно смогут брать ипотеку, рассчитывая на скорое рефинансирование, ведь речь об остатках от стоимости жилья, то есть сравнительно небольших суммах», - считает эксперт.

Дальше – больше

С учетом снижения доступности рыночной и льготной ипотеки опрошенные эксперты в ближайшее время ожидают роста доли рассрочек на рынке жилья. В том числе на фоне введения ипотечного стандарта ЦБ, который станет обязательным в следующем году.

«После введения ипотечного стандарта ЦБ рассрочки и отсрочки оплаты от застройщиков станут основным инструментом стимулирования продаж на рынке жилья московского региона. Такая ситуация продлится до тех пор, пока ключевая ставка не будет снижена до приемлемых уровней. Возможно, сами программы будут скорректированы в соответствии с актуальными требованиями регулятора, но как инструмент рассрочки останутся востребованы рынком», - считает управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова.

По оценке заместителя руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяны Решетниковой, доля рассрочек может вырасти до 50-60%. Конечно, если не произойдет никаких законодательных ограничений в этой сфере.

«Безусловно более жесткие требования по ипотечным программам будут способствовать тому, что покупатели чаще будут обращать внимание на программы рассрочек с более гибкими условиями, - отметила в свою очередь Светлана Комиссарова из Est-s-Tet. – Но неоднократно звучали заявления, что рассрочка должна предоставляться с участием банков, если это произойдет, то вполне вероятно, что и программы рассрочек начнут ужесточать и «подгонять» под ипотечный стандарт».

Также по теме:

• Элитные новостройки в Москве конкурируют с депозитами