Элитные новостройки в Москве конкурируют с депозитами

На фоне резкого снижения спроса в массовых сегментах элитные новостройки выглядят тихой гаванью в бушующем море кризиса. Спрос, цены, предложение – там все растет, несмотря на зашкаливающую ключевую ставку. Однако на самом деле элитный рынок зависит от монетарной политики Центробанка не меньше массового. Только для «элитки» важна не стоимость ипотеки, а уровень ставок по вкладам.

Спрос бьет рекорды

По данным ГК «Галс-Девелопмент», за 10 месяцев 2024 г. спрос на высокобюджетную недвижимость в Москве вырос более чем в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По итогам 2024 г. NF Group прогнозирует 1800 сделок с элитными новостройками и апартаментами, что на треть превышает значение прошлого года (1 360 сделок) и на 10% – показатель ранее рекордного 2021 г. (1 620 сделок). Суммарная стоимость сделок составит 200 млрд руб. – это тоже рекорд за все время существования рынка недвижимости, отмечает Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group.

У Kalinka Ecosyctem еще более оптимистичные прогнозы: по мнению специалистов компании, суммарная выручка от продаж элитного жилья в 2024 г. составит 259,2 млрд руб., что на 17% превысит показатель 2023 г. и на 7% - рекордный показатель 2021 г.

«Востребованность дорогой недвижимости выросла за счет репатриации капиталов и необходимости вложения средств в понятный продукт на фоне сохраняющейся экономической нестабильности», - комментирует ситуацию на рынке Алексей Чумалов, генеральный директор Kalinka Russia.

Почти в тех же выражениях объясняет ажиотаж Екатерина Батынкова, директор департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент»: «На фоне сохраняющейся экономической турбулентности элитная недвижимость была и остается одним из самых стабильных инструментов для вложения и сохранения средств».

В общем, состоятельные граждане в связи с санкциями выводят деньги из-за границы и вкладывают их в элитный бетон, чтобы спасти от обесценивания в период высокой инфляции. Или даже просят отечественных застройщиков реализовать принадлежащий им, покупателям, заграничный бетон, чтобы купить московский. По словам Ольги Зыблой, директора по продажам и маркетингу клубных домов Turandot Residences & Artisan, примерно 15% от общего числа обращений в офис девелопера поступают от клиентов, владеющих иностранной недвижимостью, которые предлагают продать их зарубежную квартиру, чтобы приобрести жилье в московском проекте. И застройщик идет им навстречу - с помощью зарубежных брокеров-партнеров.

Конечно, здесь можно возразить, что потребность в репатриации капиталов возникла не в 2024 г., а в 2022-м, но тогда элитный рынок не рос, а падал. Однако в 2022 г. доллар стоил 60 руб., поэтому при пересчете на твердую валюту, в которой мыслят потенциальные покупатели дорогого жилья, «элитка» в Москве стоила как в Монако. А так как Москва не Монако, то спросом она не пользовалась. Но как только курс рубля опустился до 90 руб. за доллар, продажи активизировались. И с тех пор растут, вместе с инфляцией (а рубль, соответственно, падает).

Правда, если рассматривать динамику спроса поквартально, а не в годовом разрезе, то выяснится, что рекордные продажи обеспечило I полугодие 2024 г., прежде всего II квартал, а с июля наметился некоторый спад покупательской активности. По данным NF Group, за III квартал 2024 г. в Москве было продано только 470 элитных квартир и апартаментов, тогда как за II – 510.

Нет, дело, конечно, не в завершении ипотеки с господдержкой под 8% - на элитном рынке доля ипотечников крайне невелика, а в конкуренции со стороны депозитов с невиданно высокими ставками, которые предложили банки в ответ на повышение ключевой ставки ЦБ.

«Сейчас мы видим, что процесс покупки лотов замедлился, а логика принятия решения у клиента изменилась, - рассказывает Михаил Груничев, CEO ENGEO Development (девелопер проекта «Большая Дмитровка IX»). - Депозиты стали привлекательнее и перетягивают на себя инвестиционных клиентов, и тех, для кого покупка не является срочной необходимостью. Многим выгоднее и проще положить сбережения на депозит более 20%, хорошо заработать на текущем капитале, взвесить все за и против покупки квартиры и вернуться к этому вопросу через год-полтора, когда, по их мнению, рынок недвижимости просядет из-за низкого спроса, а девелоперы будут охотнее торговаться. Конечно, есть клиенты, которые считают, что качественная недвижимость в центре Москвы всегда будет расти, а вклады на депозит не принесут большого дохода, поскольку рост инфляции его обгонит, но таких меньшинство».

По словам руководителя «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, спрос сместился в пользу готовых или почти готовых проектов. А в проектах на ранних стадиях строительства, особенно от несистемных застройщиков, продажи снизились очень существенно.

«Часть покупателей приостановили активный поиск, особенно в сегменте строящегося жилья, с тем чтобы положить деньги на депозит и года через два, с учетом дохода по депозиту, переложить их в жилье на более высокой стадии. С экономической точки зрения это намного выгоднее, чем закапывать деньги в строящееся жилье сейчас», - поясняет Калюжнова.

Единственный способ привлечь покупателей в такой ситуации – это рассрочки. «Вкладываться в стройку интересно только при условии очень выгодных программ рассрочки, когда ты платишь минимум сейчас, фиксируя цену и выплачиваешь большую часть суммы в конце строительства. Тогда у тебя есть возможность ту сумму, которую ты не внес за квартиру сразу, положить под высокий процент на депозит», - отмечает руководитель «ИРН-Консалтинг».

Михаил Груничев согласен: «Рассрочка может оказаться эффективным решением и для тех, кто уже готов купить, и для тех, кто только думает».

Собственно, именно по пути рассрочек и пошли элитные застройщики Москвы. По словам Алексея Чумалова, в большинстве проектов в настоящее время предлагается беспроцентная рассрочка на определенный период времени с первоначальным взносом от 30% до 50% от стоимости лота. И, похоже, это сработало: в IV квартале NF Group ожидает на элитном рынке 490+ сделок – на 4% больше, чем в III квартале. Kalinka Ecosyctem тоже прогнозирует не менее 450-490 сделок на сумму 67,5 млрд руб.

…И предложение тоже

Несмотря на рост ключевой ставки и, соответственно, стоимости финансирования, застройщики продолжали активно пополнять рынок новыми элитными проектами. «Те проекты, которые выводились на рынок в 2024 г., задумывались два-три года назад в совершенно другой экономической ситуации. У застройщика нет возможности не выводить проект. Затормозить – да, но не остановить», - объясняет высокий уровень девелоперской активности при «ключе» выше 20% Андрей Соловьев из NF Group.

По данным Kalinka Russia, с начала года на первичном рынке элитной недвижимости Москвы вышло 17 новых проектов классов premium и deluxe суммарной площадью 350 тыс. кв. м. Наибольшее количество проектов пришлось на класс deluxe: 9 новых комплексов на 89 тыс. кв. м жилья. В сегменте стартовали как крупные проекты - первая очередь ЖК «Фрунзенская набережная» от Sminex на 36,3 тыс. кв. м, Phantom от Sense Development в Мещанском районе на 14 тыс. кв. м, ЖК Kami от Mono в районе Якиманка на 11 тыс. кв. м, «Никитский 6» от R4S в районе Арбат на 12 тыс. кв. м, так и комплексы клубного формата - Annabel's от Palladio, «Империум» от Vesta Development и др. В целом рынок пополнился 500 новыми лотами.

В сегменте premium с начала года вышло 8 комплексов на 262 тыс. кв. м. Наиболее крупные новые проекты в premium - Vesper Кутузовский в Дорогомилово на 85 тыс. кв. м, а также «Татарская 35» от «Донстроя» на 57 тыс. кв. м, «Тишинский бульвар» от Sminex в Пресненском районе на 41 тыс. кв. м. В новых проектах этого класса заявлено порядка 2,3 тыс. лотов.

«Элитка» не первый год растет в объемах. По информации «Галс-Девелопмент», в структуре предложения за неполных три года (к октябрю 2024 г.) делюкс-сегмент прирос более чем вдвое – на 118%, премиальный – на 61%. «Это один из показателей спроса на высокобюджетную недвижимость», - подчеркивает Екатерина Батынкова.

Помимо активного выхода новых проектов, Батынкова также отмечает тенденцию к росту их масштаба, «что также позволяет расширить линейку предложения и опции собственной инфраструктуры проектов».

В результате, по данным NF Group на ноябрь 2024 г., на первичном элитном рынке выставлено на продажу 2 900 лотов (+30% за год) – это исторически максимальный объем предложения. Kalinka Russia оценивает объем элитной экспозиции более чем в 4,1 тыс. лотов площадью 594 тыс. кв. м, что на 21% и 27% выше показателей годом ранее.

Цены не отстают

По предварительным данным NF Group, к концу 2024 г. средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке элитной жилой недвижимости достигла 1,9 млн руб., увеличившись на 4% за квартал и на 17% за год. В премиум-классе средняя стоимость метра в предложении составила 1,3 млн руб./кв. м (+3% за квартал и +13% за год), а в классе делюкс – 2,8 млн руб./кв. м (+3% за квартал и +20% за год).

«Это связано как с выходом проектов в топовых локациях, где уровень цен сам по себе высокий, так и с ростом себестоимости строительства», - говорит Алексей Чумалов, генеральный директор Kalinka Russia.

И, конечно, с активным спросом – на фоне рекордных продаж девелоперы оперативно пересматривали ценники. Более того, новые проекты, которые пополняли элитный рынок в этом году, выходили по достаточно высоким стартовым ценам, отмечают в NF Group.

Впрочем, есть и еще одна, не самая очевидная, причина подорожания «элитки» в последние годы. Стремясь получить максимальные объемы проектного финансирования, девелоперы проектируют как можно больше уникальных и максимально дорогих квартир в своих ЖК для повышения средней цены продажи квадратного метра, говорит Дмитрий Халин, генеральный директор и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость».

По данным компании, за последние пять лет предложение элитных квартир в новостройках стоимостью более 1 млрд рублей увеличилось в 17 раз, а на вторичном рынке – только в 1,5 раза. Сейчас в экспозиции находятся 135 таких квартир – 85 на первичном рынке и 50 – на вторичном.

Что дальше?

Цены на элитные новостройки и апартаменты, скорее всего, будут расти, считают участники рынка. Ведь спрос, хоть и в рассрочку, в среднем по рынку остается достаточно высоким, а предложение будет снижаться на фоне высокой ключевой ставки.

Как поясняет Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг»), базовые ставки по проектному финансированию обычно равняются ключевой ставке, увеличенной на 4 п.п. Они снижаются до минимума, если эскроу-счета наполнены на уровне или больше выборки по кредиту, но «элитка» вообще продается медленно, а на ранних стадиях строительства и в нынешних условиях – тем более.

«Застройщики оказались в ситуации, когда они платят огромные деньги по кредиту, потому что продаж меньше, чем ожидалось. И даже по проданным объектам объем поступления средств на эскроу ниже запланированного, потому что это рассрочки. А если продажи не соответствуют ковенантам, прописанным в кредитном договоре, банк начинает принимать жесткие меры. В результате экономика проектов претерпевает серьезную трансформацию», - отмечает Татьяна Калюжнова.

Системные застройщики, давно работающие на рынке, находятся в лучшем положении, считает Калюжнова: они имеют обширную базу лояльных клиентов, хорошую репутацию, а главное – прибыль от реализации предыдущих проектов, которую могут вложить в текущие, снизив тем самым зависимость от супердорогого банковского финансирования. В наихудшей ситуации – маленькие компании с одним-двумя проектами, решившие стать девелоперами на волне ажиотажного спроса в 2020-2023 гг.

Но в любом случае – спешить со строительством и, соответственно, выводом новых объемов на рынок девелоперам сейчас не выгодно. Конечно, дефицит рынку в ближайшем будущем не грозит – в надежде на скорое снижение ключевой ставки застройщики даже в 2023 - первой половине 2024 гг. активно инвестировали в площадки под строительство жилья, в том числе высокобюджетного. И так как большинство участков было куплено с документами, отложить старт новых проектов на пару лет, до возвращения ключевой ставки на уровень ниже 10%, девелоперы не смогут. Однако реализовывать они их будут предельно осторожно, что неизбежно скажется на объемах предложения.

«Мы ожидаем замедления предложения из-за высокой ключевой ставки - никто не готов выводить проекты стоимостью 3-4 млн руб. за метр (чтобы оправдать стоимость финансирования – прим. ред.)», - говорит Андрей Соловьев (NF Group).

Запрет на возведение новых апарт-комплексов тоже негативно отразится на объемах элитного предложения, где доля таких проектов, по данным ГК «Стилобат», составляет 30%. В лотах доля апартаментов значительно меньше - 14%, но все равно существенна.

При этом еще сравнительно недавно доля этого типа недвижимости в «элитке» достигала 50%, напоминает Михаил Груничев, CEO ENGEO Development. Однако последние три года разрешения на строительство апартаментов в Москве почти не выдавались, из-за чего застройщики все реже входили в сделки по приобретению земли с расчетом на реализацию апартаментов, что, естественно, привело к снижению их доли на рынке.

Справедливости ради отметим, что доля апартаментов в спросе тоже сокращается. Причем даже быстрее, чем в предложении: по данным «Галс-Девелопмент», в текущем году около 90% реализованного элитного жилья представлено квартирами.

«При практически аналогичной стоимости по сравнению с квартирами у апартаментов много правовых ограничений. Средняя цена апартаментов на рынке сегодня порядка 2,2 млн руб. за кв. м, у квартир – 2,3 млн руб. за кв. м. Но в отличие от квартир апартаменты имеют статус коммерческого помещения, что означает отсутствие постоянной прописки, льгот, более высокий размер коммунальных платежей и имущественного налога», - говорит Екатерина Батынкова, директор департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент».

А так как квартир сейчас на рынке в избытке, люди не видят необходимости приобретать апартаменты, добавляет Татьяна Калюжнова.

Проблема в том, что в центре Москвы, где сосредоточена элитная недвижимость, крайне мало площадок под жилье с официальным статусом. Поэтому во многих локациях апартаменты безальтернативны. «Решающее слово в этом вопрос за комплексом градостроительной политики и строительства города. Если они пересмотрят критерии к земельным участкам и разрешат девелоперам строить жилые объекты там, где это ранее было невозможно, то динамика выхода новых проектов сохранится. Если же критерии останутся неизменными, то предложение будет меньше и меньше», - уверен Михаил Груничев.