На фоне резкого снижения спроса в массовых сегментах элитные новостройки выглядят тихой гаванью в бушующем море кризиса. Спрос, цены, предложение – там все растет, несмотря на зашкаливающую ключевую ставку. Однако на самом деле элитный рынок зависит от монетарной политики Центробанка не меньше массового. Только для «элитки» важна не стоимость ипотеки, а уровень ставок по вкладам.
По данным ГК «Галс-Девелопмент», за 10 месяцев 2024 г. спрос на высокобюджетную недвижимость в Москве вырос более чем в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По итогам 2024 г. NF Group прогнозирует 1800 сделок с элитными новостройками и апартаментами, что на треть превышает значение прошлого года (1 360 сделок) и на 10% – показатель ранее рекордного 2021 г. (1 620 сделок). Суммарная стоимость сделок составит 200 млрд руб. – это тоже рекорд за все время существования рынка недвижимости, отмечает Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group.
У Kalinka Ecosyctem еще более оптимистичные прогнозы: по мнению специалистов компании, суммарная выручка от продаж элитного жилья в 2024 г. составит 259,2 млрд руб., что на 17% превысит показатель 2023 г. и на 7% - рекордный показатель 2021 г.
«Востребованность дорогой недвижимости выросла за счет репатриации капиталов и необходимости вложения средств в понятный продукт на фоне сохраняющейся экономической нестабильности», - комментирует ситуацию на рынке Алексей Чумалов, генеральный директор Kalinka Russia.
Почти в тех же выражениях объясняет ажиотаж Екатерина Батынкова, директор департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент»: «На фоне сохраняющейся экономической турбулентности элитная недвижимость была и остается одним из самых стабильных инструментов для вложения и сохранения средств».
В общем, состоятельные граждане в связи с санкциями выводят деньги из-за границы и вкладывают их в элитный бетон, чтобы спасти от обесценивания в период высокой инфляции. Или даже просят отечественных застройщиков реализовать принадлежащий им, покупателям, заграничный бетон, чтобы купить московский. По словам Ольги Зыблой, директора по продажам и маркетингу клубных домов Turandot Residences & Artisan, примерно 15% от общего числа обращений в офис девелопера поступают от клиентов, владеющих иностранной недвижимостью, которые предлагают продать их зарубежную квартиру, чтобы приобрести жилье в московском проекте. И застройщик идет им навстречу - с помощью зарубежных брокеров-партнеров.
Конечно, здесь можно возразить, что потребность в репатриации капиталов возникла не в 2024 г., а в 2022-м, но тогда элитный рынок не рос, а падал. Однако в 2022 г. доллар стоил 60 руб., поэтому при пересчете на твердую валюту, в которой мыслят потенциальные покупатели дорогого жилья, «элитка» в Москве стоила как в Монако. А так как Москва не Монако, то спросом она не пользовалась. Но как только курс рубля опустился до 90 руб. за доллар, продажи активизировались. И с тех пор растут, вместе с инфляцией (а рубль, соответственно, падает).
Правда, если рассматривать динамику спроса поквартально, а не в годовом разрезе, то выяснится, что рекордные продажи обеспечило I полугодие 2024 г., прежде всего II квартал, а с июля наметился некоторый спад покупательской активности. По данным NF Group, за III квартал 2024 г. в Москве было продано только 470 элитных квартир и апартаментов, тогда как за II – 510.
Нет, дело, конечно, не в завершении ипотеки с господдержкой под 8% - на элитном рынке доля ипотечников крайне невелика, а в конкуренции со стороны депозитов с невиданно высокими ставками, которые предложили банки в ответ на повышение ключевой ставки ЦБ.
«Сейчас мы видим, что процесс покупки лотов замедлился, а логика принятия решения у клиента изменилась, - рассказывает Михаил Груничев, CEO ENGEO Development (девелопер проекта «Большая Дмитровка IX»). - Депозиты стали привлекательнее и перетягивают на себя инвестиционных клиентов, и тех, для кого покупка не является срочной необходимостью. Многим выгоднее и проще положить сбережения на депозит более 20%, хорошо заработать на текущем капитале, взвесить все за и против покупки квартиры и вернуться к этому вопросу через год-полтора, когда, по их мнению, рынок недвижимости просядет из-за низкого спроса, а девелоперы будут охотнее торговаться. Конечно, есть клиенты, которые считают, что качественная недвижимость в центре Москвы всегда будет расти, а вклады на депозит не принесут большого дохода, поскольку рост инфляции его обгонит, но таких меньшинство».
По словам руководителя «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, спрос сместился в пользу готовых или почти готовых проектов. А в проектах на ранних стадиях строительства, особенно от несистемных застройщиков, продажи снизились очень существенно.
«Часть покупателей приостановили активный поиск, особенно в сегменте строящегося жилья, с тем чтобы положить деньги на депозит и года через два, с учетом дохода по депозиту, переложить их в жилье на более высокой стадии. С экономической точки зрения это намного выгоднее, чем закапывать деньги в строящееся жилье сейчас», - поясняет Калюжнова.
Единственный способ привлечь покупателей в такой ситуации – это рассрочки. «Вкладываться в стройку интересно только при условии очень выгодных программ рассрочки, когда ты платишь минимум сейчас, фиксируя цену и выплачиваешь большую часть суммы в конце строительства. Тогда у тебя есть возможность ту сумму, которую ты не внес за квартиру сразу, положить под высокий процент на депозит», - отмечает руководитель «ИРН-Консалтинг».
Михаил Груничев согласен: «Рассрочка может оказаться эффективным решением и для тех, кто уже готов купить, и для тех, кто только думает».
Собственно, именно по пути рассрочек и пошли элитные застройщики Москвы. По словам Алексея Чумалова, в большинстве проектов в настоящее время предлагается беспроцентная рассрочка на определенный период времени с первоначальным взносом от 30% до 50% от стоимости лота. И, похоже, это сработало: в IV квартале NF Group ожидает на элитном рынке 490+ сделок – на 4% больше, чем в III квартале. Kalinka Ecosyctem тоже прогнозирует не менее 450-490 сделок на сумму 67,5 млрд руб.
Несмотря на рост ключевой ставки и, соответственно, стоимости финансирования застройщики продолжали активно пополнять рынок новыми элитными проектами. «Те проекты, которые выводились на рынок в 2024 г., задумывались два-три года назад в совершенно другой экономической ситуации. У застройщика нет возможности не выводить проект. Затормозить – да, но не остановить», - объясняет высокий уровень девелоперской активности при «ключе» выше 20% Андрей Соловьев из NF Group.
По данным Kalinka Russia, с начала года на первичном рынке элитной недвижимости Москвы вышло 17 новых проектов классов premium и deluxe суммарной площадью 350 тыс. кв. м. Наибольшее количество проектов пришлось на класс deluxe: 9 новых комплексов на 89 тыс. кв. м жилья. В сегменте стартовали как крупные проекты - первая очередь ЖК «Фрунзенская набережная» от Sminex на 36,3 тыс. кв. м, Phantom от Sense Development в Мещанском районе на 14 тыс. кв. м, ЖК Kami от Mono в районе Якиманка на 11 тыс. кв. м, «Никитский 6» от R4S в районе Арбат на 12 тыс. кв. м, так и комплексы клубного формата - Annabel's от Palladio, «Империум» от Vesta Development и др. В целом рынок пополнился 500 новыми лотами.
В сегменте premium с начала года вышло 8 комплексов на 262 тыс. кв. м. Наиболее крупные новые проекты в premium - Vesper Кутузовский в Дорогомилово на 85 тыс. кв. м, а также «Татарская 35» от «Донстроя» на 57 тыс. кв. м, «Тишинский бульвар» от Sminex в Пресненском районе на 41 тыс. кв. м. В новых проектах этого класса заявлено порядка 2,3 тыс. лотов.
«Элитка» не первый год растет в объемах. По информации «Галс-Девелопмент», в структуре предложения за неполных три года (к октябрю 2024 г.) делюкс-сегмент прирос более чем вдвое – на 118%, премиальный – на 61%. «Это один из показателей спроса на высокобюджетную недвижимость», - подчеркивает Екатерина Батынкова.
Помимо активного выхода новых проектов, Батынкова также отмечает тенденцию к росту их масштаба, «что также позволяет расширить линейку предложения и опции собственной инфраструктуры проектов».
В результате, по данным NF Group на ноябрь 2024 г., на первичном элитном рынке выставлено на продажу 2 900 лотов (+30% за год) – это исторически максимальный объем предложения. Kalinka Russia оценивает объем элитной экспозиции более чем в 4,1 тыс. лотов площадью 594 тыс. кв. м, что на 21% и 27% выше показателей годом ранее.
По предварительным данным NF Group, к концу 2024 г. средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке элитной жилой недвижимости достигла 1,9 млн руб., увеличившись на 4% за квартал и на 17% за год. В премиум-классе средняя стоимость метра в предложении составила 1,3 млн руб./кв. м (+3% за квартал и +13% за год), а в классе делюкс – 2,8 млн руб./кв. м (+3% за квартал и +20% за год).
«Это связано как с выходом проектов в топовых локациях, где уровень цен сам по себе высокий, так и с ростом себестоимости строительства», - говорит Алексей Чумалов, генеральный директор Kalinka Russia.
И, конечно, с активным спросом – на фоне рекордных продаж девелоперы оперативно пересматривали ценники. Более того, новые проекты, которые пополняли элитный рынок в этом году, выходили по достаточно высоким стартовым ценам, отмечают в NF Group.
Впрочем, есть и еще одна, не самая очевидная, причина подорожания «элитки» в последние годы. Стремясь получить максимальные объемы проектного финансирования, девелоперы проектируют как можно больше уникальных и максимально дорогих квартир в своих ЖК для повышения средней цены продажи квадратного метра, говорит Дмитрий Халин, генеральный директор и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость».
По данным компании, за последние пять лет предложение элитных квартир в новостройках стоимостью более 1 млрд рублей увеличилось в 17 раз, а на вторичном рынке – только в 1,5 раза. Сейчас в экспозиции находятся 135 таких квартир – 85 на первичном рынке и 50 – на вторичном.
Цены на элитные новостройки и апартаменты, скорее всего, будут расти, считают участники рынка. Ведь спрос, хоть и в рассрочку, в среднем по рынку остается достаточно высоким, а предложение будет снижаться на фоне высокой ключевой ставки.
Как поясняет Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг»), базовые ставки по проектному финансированию обычно равняются ключевой ставке, увеличенной на 4 п.п. Они снижаются до минимума, если эскроу-счета наполнены на уровне или больше выборки по кредиту, но «элитка» вообще продается медленно, а на ранних стадиях строительства и в нынешних условиях – тем более.
«Застройщики оказались в ситуации, когда они платят огромные деньги по кредиту, потому что продаж меньше, чем ожидалось. И даже по проданным объектам объем поступления средств на эскроу ниже запланированного, потому что это рассрочки. А если продажи не соответствуют ковенантам, прописанным в кредитном договоре, банк начинает принимать жесткие меры. В результате экономика проектов претерпевает серьезную трансформацию», - отмечает Татьяна Калюжнова.
Системные застройщики, давно работающие на рынке, находятся в лучшем положении, считает Калюжнова: они имеют обширную базу лояльных клиентов, хорошую репутацию, а главное – прибыль от реализации предыдущих проектов, которую могут вложить в текущие, снизив тем самым зависимость от супердорогого банковского финансирования. В наихудшей ситуации – маленькие компании с одним-двумя проектами, решившие стать девелоперами на волне ажиотажного спроса в 2020-2023 гг.
Но в любом случае – спешить со строительством и, соответственно, выводом новых объемов на рынок девелоперам сейчас не выгодно. Конечно, дефицит рынку в ближайшем будущем не грозит – в надежде на скорое снижение ключевой ставки застройщики даже в 2023 - первой половине 2024 гг. активно инвестировали в площадки под строительство жилья, в том числе высокобюджетного. И так как большинство участков было куплено с документами, отложить старт новых проектов на пару лет, до возвращения ключевой ставки на уровень ниже 10%, девелоперы не смогут. Однако реализовывать они их будут предельно осторожно, что неизбежно скажется на объемах предложения.
«Мы ожидаем замедления предложения из-за высокой ключевой ставки - никто не готов выводить проекты стоимостью 3-4 млн руб. за метр (чтобы оправдать стоимость финансирования – прим. ред.)», - говорит Андрей Соловьев (NF Group).
Запрет на возведение новых апарт-комплексов тоже негативно отразится на объемах элитного предложения, где доля таких проектов, по данным ГК «Стилобат», составляет 30%. В лотах доля апартаментов значительно меньше - 14%, но все равно существенна.
При этом еще сравнительно недавно доля этого типа недвижимости в «элитке» достигала 50%, напоминает Михаил Груничев, CEO ENGEO Development. Однако последние три года разрешения на строительство апартаментов в Москве почти не выдавались, из-за чего застройщики все реже входили в сделки по приобретению земли с расчетом на реализацию апартаментов, что, естественно, привело к снижению их доли на рынке.
Справедливости ради отметим, что доля апартаментов в спросе тоже сокращается. Причем даже быстрее, чем в предложении: по данным «Галс-Девелопмент», в текущем году около 90% реализованного элитного жилья представлено квартирами.
«При практически аналогичной стоимости по сравнению с квартирами у апартаментов много правовых ограничений. Средняя цена апартаментов на рынке сегодня порядка 2,2 млн руб. за кв. м, у квартир – 2,3 млн руб. за кв. м. Но в отличие от квартир апартаменты имеют статус коммерческого помещения, что означает отсутствие постоянной прописки, льгот, более высокий размер коммунальных платежей и имущественного налога», - говорит Екатерина Батынкова, директор департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент».
А так как квартир сейчас на рынке в избытке, люди не видят необходимости приобретать апартаменты, добавляет Татьяна Калюжнова.
Проблема в том, что в центре Москвы, где сосредоточена элитная недвижимость, крайне мало площадок под жилье с официальным статусом. Поэтому во многих локациях апартаменты безальтернативны. «Решающее слово в этом вопрос за комплексом градостроительной политики и строительства города. Если они пересмотрят критерии к земельным участкам и разрешат девелоперам строить жилые объекты там, где это ранее было невозможно, то динамика выхода новых проектов сохранится. Если же критерии останутся неизменными, то предложение будет меньше и меньше», - уверен Михаил Груничев.
| Проект | Расположение | ГК | Комнатность |
|---|---|---|---|
| Большая Дмитровка IX | Москва, Центральный округ, район Тверской, м. Театральная | Сдан | 2-5-комнатные апартаменты площадью 45 - 244 м2 |