Спрос на вторичном рынке жилья продолжает падать в годовом выражении, однако по сравнению с сентябрем покупателей стало ощутимо больше. Риелторы связывают активизацию продаж с реализацией отложенного спроса и миграцией спроса с первичного рынка на вторичный.
В октябре управление Росреестра по Москве зарегистрировало максимальное с начала 2024 г. число вторичных сделок - 13 629. По сравнению с октябрем 2023 г. спрос сократился на 20,4%, но зато относительно сентября 2024 г. подскочил сразу на 19,6%.
Риелторы подтверждают: «Всплеск активности на вторичном рынке действительно есть. Мы практически точно попали в статистику октября 2023 г.», - комментирует Екатерина Бережнова, главный аналитик «Миэль». В «Инкоме» количество авансов и сделок за октябрь увеличилось на 15% к сентябрю, в сравнении с показателем октября 2023 г. спрос отстает на 10%, притом что с июля по сентябрь разрыв составлял 15–20%, рассказывает Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость».
При этом, поясняет Александр Москатов, управляющий директор «Миэль «Сущёвский», «активизация спроса началась еще в сентябре, что нашло отражение в количестве авансов, объем которых вырос на 20%. Именно этот сентябрьский спрос реализовался в октябрьских сделках. В целом же октябрь, сам по себе, не сильно отличался по уровню спроса от предыдущего месяца».
Благодаря росту покупательской активности сократились сроки реализации квартир. По данным «Миэль», в октябре 2024 г. доля объектов, находящихся в рекламе до месяца, достигла 60% против 33% в сентябре. «То есть, если объект выставляется по рыночной стоимости, он продаются действительно быстро», - подчеркивает Екатерина Бережнова.
А вот предложение продолжает стагнировать. Согласно статистике аналитического центра компании «Инком-Недвижимость», в «старой» Москве предложение вторичного жилья насчитывает 99,28 тыс. лотов, за месяц оно увеличилось на 0,5%, за год прирост составил 10,8%. В Новой Москве на продажу выставлено 8,94 тыс. лотов, за месяц –0,2%, за год +2,7%.В Подмосковье покупателям предлагаются 74,15 тыс. объектов, за месяц –0,2%, за год +1,2%.
Основных причин активизации две. Во-первых, переток спроса с первичного рынка на вторичный, который, по словам Москатова, начался еще в третьем квартале 2024 г., на фоне резкого сокращения ипотечной поддержки рынка новостроек со стороны государства. «Вторичка» значительно дешевле новостроек. По данным аналитического центра www.irn.ru, вторичный «квадрат» в «старой» Москве по итогам октября в среднем стоит 271 900 руб., тогда как на первичном рынке даже в комфорт-классе средняя цена превысила 353 000 руб., а в целом по рынку, с учетом «элитки», достигла 562 300 руб., согласно подсчетам bnMAP.pro. Пока власти накачивали первичный рынок льготными кредитами, этот фактор нивелировался более низким ежемесячным платежом за квартиру в новостройке, но в условиях заградительных ставок по ипотеке стоимость недвижимости имеет первостепенное значение.
По оценкам Сергея Шломы, примерно 10% покупателей, изначально нацеленных на приобретение первичной квартиры, переключаются на «вторичку», «учитывая, что нет льготной ипотеки, ограничены лимиты на выдачу кредитов по семейной программе, что нужно платить огромный первоначальный взнос, и объективно цены на новостройки существенно выше».
К тому же «далеко не во всех районах Москвы доступна подходящая «первичка», а если и есть, то она дороже на 25% и требует ожидания окончания строительства», добавляет Екатерина Бережнова.
Анатолий Пысин, генеральный директор агентства недвижимости ЦДН («Центральный Департамент Недвижимости»), в качестве примера приводит кейс, который наглядно демонстрирует миграцию покупателей с первичного на вторичный рынок: «Мы не могли достаточно долго продать квартиру в районе станции метро «Бульвар Дмитрия Донского», так как локация рядом активно застраивается новыми ЖК. Предложения от застройщиков при наличии льготной ипотеки перебивали покупательскую активность. Однако начиная с сентября ситуация изменилась, интерес к объекту сильно вырос, и все идет к завершению сделки по его продаже».
Вторая причина всплеска продаж на «вторичке» - отложенный спрос. В конце концов, потребность в улучшении жилищных условий не исчезает даже при ипотечных ставках от 25%. «Активизацию вторичного рынка мы объясняем тем, что накапливается нереализованный спрос, люди постепенно адаптируются к новым экономическим условиям, и, после сезона отпусков, в октябре многие вступили в активную фазу принятия решений о покупке», - говорит Сергей Шлома.
«На рынок вышли покупатели, которые откладывали покупку в надежде на более доступную ипотеку. Однако длительный период высокой ключевой ставки, которую пока снижать не планируют, вынуждает участников рынка решать свои жилищные проблемы здесь и сейчас, не дожидаясь лучших времен», - соглашается главный аналитик «Миэль».
Кроме того, по мнению Анатолия Пысина, в октябре активизировались даже инвесторы: «Некоторые инвесторы, ранее переложившие деньги на депозиты по высоким ставкам, которые сегодня предлагают банки, на фоне слухов о том, что крупные суммы на счетах могут заморозить, возвращаются на рынок недвижимости и начинают искать объекты для покупки, чтобы потом сдавать их в аренду». На отдельную причину октябрьского всплеска инвесторы не тянут, но какой-то вклад в общую статистику внесли.
В ноябре, по оценкам агентств недвижимости, уровень спроса примерно соответствует октябрьскому. «По нашим цифрам (авансы, сделки) мы идем «ноздря в ноздрю». Да, это чуть больше, чем было в конце лета, но текущий уровень спроса нельзя сравнить с 2023 г., тут отставание примерно на четверть», - говорит Александр Москватов («Миэль «Сущёвский»).
«С точки зрения покупательской активности в ноябре в нашем агентстве мы идем примерно по графику октября, - подтверждает Анатолий Пысин из ЦДН. - …Не думаю, что это приведет к еще большему росту количества сделок, так как покупатели начали более основательно подходить к выбору. Они начали смотреть большее количество квартир, затем сравнивают все варианты и только потом не спеша принимают решение о выходе на сделку.
Основным ограничивающим фактором остается недоступная ипотека, констатирует главный аналитик «Миэль» Екатерина Бережнова. По данным «Инкома», доля ипотеки в октябре составила 21% в общем объеме сделок. «В течение всего этого года доля ипотечных сделок была на уровне 20% – плюс-минус 1–3 п.п., и примерно в два раза меньше, чем в прошлом году», - поясняет Сергей Шлома.
Как же люди покупают квартиры без ипотеки? «В абсолютном большинстве случаев проходят альтернативные сделки, когда люди реализуют свою недвижимость и тут же приобретают другую. Также покупки совершают те, кто раньше что-то продал», - поясняет Анатолий Пысин.
Но все же большинство потенциальных покупателей недвижимости зависят от кредитов. «Сегодня мы видим существенный рост интереса покупателей: число обращений и запросов постоянно растет: по итогам октября оно всего на 7% меньше, чем в октябре активного 2023 г. То есть количество желающих изменить свою жилищную ситуацию в годовом выражении почти не уменьшилось, но в авансы и сделки этот спрос сегодня не переходит полностью. Потому что часть клиентов, уже выбрав для себя вариант, начинают обсуждать ситуацию с финансированием и выясняют, что она не соответствует их ожиданиям», - комментирует Сергей Шлома.