Инвестиции в недвижимость на падающем рынке: не только жилье

Когда ипотечные ставки стартуют с 25%, спрос на жилье падает, а цены смотрят вниз, инвестиции в недвижимость, казалось бы, не имеют смысла. Тем не менее инвесторы на рынке еще остались, хотя и немного. И инвестируют они теперь в другие объекты и сегменты и используют для этого иные финансовые инструменты.

Ушли, но не совсем

По данным октябрьского онлайн-голосования на www.irn.ru, недвижимость оказалась на последнем месте в рейтинге предпочтений потенциальных инвесторов - впервые за всю историю соответствующих наблюдений. Сегодня инвестировать в недвижимость гипотетически готовы только 8,3% участников голосования против 16,8% осенью 2023 г. – хотя тогда ключевая ставка уже начала расти.

При этом с точки зрения предпочитаемых объектов недвижимости для инвестирования ситуация за последний год существенно не изменилась. Если вкладывать деньги в недвижимость, то в квартиру в Москве, считают 30,1% ответивших (-3,9 п.п. к прошлому году).

Реальных инвесторов на московском рынке жилья, конечно же, намного меньше, чем гипотетических. Наталия Борзенкова, руководитель офисов «Митино» и «Крылатское» компании «Инком-Недвижимость», оценивает долю инвестиционного спроса в 5%. А в период невысокой ключевой ставки (с октября 2022 г. по июль 2023 г., когда «ключ» находился на уровне 7,5%, и ранее – до кратковременного скачка весной 2022 г.), инвесторов было 35%.

Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», считает, что инвесторов в жилье еще меньше, не более 2%. По ее словам, за год доля инвесторов сократилась в 3 раза, а количество – в 5 раз.

Существенного увеличения доли инвесторов на рынке жилья опрошенные IRN.RU эксперты в ближайшем будущем не прогнозируют. «Только при снижении ипотечных ставок можно будет говорить о возвращении инвесторов на рынок», - уверена Елена Чегодаева.

«Как только ключевая ставка придет в значение ниже 10%, большая часть инвесторов вернется на рынок недвижимости», - согласна с коллегой Наталия Борзенкова. Судя по прогнозу Центробанка, это случится не ранее 2027 г.

И только Наталья Сазонова, управляющий директор NF Dom, настроена более оптимистично: «Мы ожидаем притока новых инвесторов в новостройки ближе ко второй половине 2026 г., когда истекут сроки депозитов, открытых на волне резкого повышения ключевой ставки в конце 2024 г., и условия для покупки жилья вновь станут доступны широкой аудитории».

В фаворе - элитное жилье

Доля инвестиционных сделок сейчас значительно различается в зависимости от сегмента. На фоне отмены и/или ужесточения условий ипотечных госпрограмм и резкого роста рыночных ставок больше всего сократился инвестиционный спрос – да и спрос вообще – на квартиры массовых сегментов. По данным Елены Чегодаевой («НДВ»), в комфорт-классе доля инвесторов снизилась на 9 п.п.

«В эконом- и комфорт-классе уровень инвестиционного спроса минимален – по нашим оценкам, до 3%», - говорит Наталья Сазонова, управляющий директор NF Dom.

Квартиры массовых сегментов сейчас не рентабельно приобретать для инвестиций с точки зрения перепродажи, но, по мнению Натальи Сазоновой, их можно рассматривать для сдачи внаем, поскольку ставки аренды в массовых сегментах достигли пика. Если, конечно, объект покупается не в ипотеку со ставками от 25% - их никакая аренда никогда не окупит.

Как отмечает Елена Чегодаева, 90% оставшихся на рынке жилья инвесторов вкладываются в квартиры, преимущественно бизнес-класса. Доля инвестиций в этот сегмент даже выросла за год на 2 п.п.

В связи с этим изменились и предпочтения инвесторов в плане площади и квартирографии жилья. По словам Чегодаевой, сейчас инвесторы выбирают двушки и трешки с хорошими планировками. Напомним, ранее, в период инвестиционного бума, были популярны квартиры минимальной площади.

В бизнес-классе инвесторы покупают квартиры в ценовом сегменте 30–65 млн руб., говорит Наталия Борзенкова из «Инкома»: «Приобретается как «вторичка» в центре, так и новостройки в хороших локациях, с перспективой роста стоимости».

Еще лучше себя чувствует еще более дорогая недвижимость – доля инвестиций в премиум и элит-класс за год увеличилась до 4 п.п., говорит Елена Чегодаева. Как поясняет Наталья Сазонова, в элитном сегменте средние цены предложения растут, несмотря на обстоятельства. По данным NF Dom, с начала года они уже прибавили 18%.

Способствует популярности сегмента и рост объемов предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости - за год он увеличился на 44%, что является абсолютным рекордом и обусловлено стартом новых проектов (13 проектов за девять месяцев 2024 г.), отмечает Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group. «Такое разнообразие предложения позволяет сохранить интерес инвесторов и дает возможность «зайти» в проект на начальной стадии на привлекательных условиях», - поясняет эксперт.

Кроме того, элитной недвижимости помогают западные санкции. «Аудитория высокобюджетного рынка стала меньше инвестировать в зарубежную недвижимость и больше вкладываться в России», - говорит Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер клубного комплекса Quartier d’Or / «Золотой квартал»).

Впрочем, напоминает Екатерина Борисова, инвесторы на рынке высокобюджетного жилья есть всегда, так как они покупают дорогие объекты недвижимости для диверсификации портфеля активов, а также для сохранения определенного капитала для использования в будущем. «Конъюнктура депозитных ставок или дорогого кредита прямо не влияет на их планы. Порядка 5% клиентов стабильно приобретают объекты на рынке «элит» и «делюкс» в качестве сберегательного вложения», - отмечает Борисова.

По данным NF Group, порог входа в новостройки элитного сегмента по итогам III квартала 2024 г. начинался от 25 млн руб. Но большинство инвесторов в «элитку» выбирают объекты подороже. «В основном инвесторов интересуют наиболее ликвидные резиденции стоимостью от 70 млн до 150 млн рублей с максимально прагматичными планировками, полной или предчистовой отделкой от застройщика. Для покупателей таких покупателей важна локация, прежде всего они ищут объекты в наиболее популярных районах центра, хорошо известных для аудитории (Замоскворечье, Хамовники, Тверской и т. д.)», - рассказывает Екатерина Борисова (Rariteco).

В высокобюджетном сегменте востребованы дефицитные форматы квартир и апартаментов - объекты с террасами, уникальными видовыми характеристиками, особенно в исторических зданиях в центре Москвы. Однако такие предложения действительно редки, добавляет Наталья Сазонова.

Как покупают и на что рассчитывают

Еще недавно большая часть инвестиционной недвижимости приобреталась в ипотеку, в основном государственную. Но льготная ипотека для всех прекратила свое существование с 1 июля 2024 г., а ставки по рыночной в настоящее время стартуют от 25%. Поэтому доля инвесторов, желавших воспользоваться кредитными средствами, за год сократилась с 64% до 24,4%, рассказывает Елена Чегодаева («НДВ»).

В то же время, по наблюдениям Натальи Сазоновой из NF Dom, «растет доля покупателей, которые хотят сохранить свои накопления и используют для покупки собственные средства».

Впрочем, и «собственные средства» тоже не совсем свои. По словам Сазоновой, инвесторы предпочитают использовать рассрочку, лучше всего беспроцентную, с минимальным первым взносом и фиксированными платежами.

Рассрочки хорошо сочетаются с высокими ставками по депозитам. Часть средств можно положить на депозит, а покупку квартиры или апартамента оформить в длительную рассрочку. И покрывать платежи по рассрочке с помощью процентов по депозиту, говорит Елена Чегодаева.

Наталья Сазонова также отмечает увеличение инвестиционного цикла: «Сегодня инвестиции в недвижимость – это более долгосрочная перспектива: все меньше инвесторов рассчитывают на инвестиционный цикл в 1,5 года. Сейчас рекомендуется смотреть на перспективу от трех лет».

В зависимости от выбранного объекта, инвестиционная стратегия может быть разной, добавляет Сазонова:

• Перепродажа (цикл от двух лет и доходность от 40% годовых от вложенных средств) - сейчас встречается реже;
• Сдача в аренду (цикл от пяти лет и доходность от 7%);
• Флиппинг (цикл от двух месяцев и доходность от 10% за один цикл);
• Аренда + перепродажа: покупка на старте продаж с последующей сдачей в аренду и перепродажей (цикл от пяти лет и доходность от 50% на вложенные средства с перепродажи + дополнительный доход от сдачи в аренду от 7% годовых).

Однако в целом, что касается доходности, то инвесторы в жилье сейчас в основном надеются не на преумножение, а на сохранение капитала на фоне высокой инфляции, подчеркивает Андрей Соловьев (NF Group).

«Покупатель рассчитывает перепродать актив через 3-5 лет как минимум не дешевле цены приобретения. В реальности же инвесторы понимают, что прирост цены за этот период точно не будет ниже инфляции, а в наиболее ликвидных объектах – заметно выше, но на столь длительном промежутке времени в России его прогнозировать почти нереально», - добавляет Екатерина Борисова (Rariteco).

Те, кто желает получить максимальную доходность и при этом готовы рисковать, приобретают жилье «с историей». «Более смелые инвесторы, профессионально работающие на данном рынке, по-прежнему готовы покупать квартиры с большим дисконтом. Как правило, это жилье на вторичном рынке, у которого история не совсем простая. То есть, есть определенный риск: например, там может быть прописан бывший собственник, или имеются большие долги по ЖКХ, или невыплаченная ипотека, по которой банк уже начал судебное производство», - рассказывает Наталия Борзенкова из «Инкома».

В общем, если инвестировать с умом, то можно вкладывать средства в недвижимость и сейчас, уверена Борзенкова.

Как минимум, важно помнить, что в условиях кризиса динамика цен всегда разнонаправленная: этап, когда каждый объект рос в цене, уже пройден, подчеркивает Наталья Сазонова: «В настоящее время часть объектов вторичного рынка дешевеет, на рынке новостроек одна группа проектов – стагнирует, а другая – ликвидна и показывает положительную динамику».

И, по ее мнению, инвестиционную стратегию стоит выбирать не только на основе анализа имеющихся на рынке предложений, но и с учетом потенциальных новых строек. Также необходимо оценивать экономическую выгоду от использования отсрочек или рассрочек платежей, льготных или траншевых кредитов.

И обязательно сравнивать ожидаемую доходность с депозитными ставками, оценивая устойчивость выбранного бизнес-проекта, добавляет Ольга Гусева, генеральный директор компании Key Capital. И анализировать не только жилую, но и другие типы недвижимости.

Не только жилье

На жилье свет клином действительно не сошелся, особенно в нынешних условиях, считают эксперты рынка. И советуют потенциальным инвесторам в недвижимость, куда еще можно вложить некоторое количество миллионов рублей.

До 5 млн руб.

Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate, считает, что наиболее интересными вариантами для инвесторов с бюджетом 5 млн являются:

• Паркинги в действующих или строящихся ЖК. Порог входа от 1 млн руб., в зависимости от класса объекта объем вложений – от 1 до 5 млн руб.

«При правильном выборе объекта инвестор получит не только высоколиквидный актив, но в дальнейшем сможет рассчитывать на рост стоимости аренды ввиду возможного изменения в нормах строительства в новых жилых комплексах (в части сокращения обеспеченности машино-местами)», - отмечает Микаэл Казарян.

• Келлеры (кладовые) в действующих или строящихся ЖК. Порог входа от 0,7-1 млн руб. Также, как и в случае с машино-местами, инвестор, по мнению Казаряна, получит высоколиквидный актив. Однако при выборе такого объекта вложений необходимо проанализировать объем жилого фонда и объем предложения в конкретном ЖК.
• Самым «бюджетным» в этой группе вариантом инвестирования являются паи фондов недвижимости (ЗПИФ недвижимости и комбинированные ЗПИФ). Здесь порог входа для неквалифицированных инвесторов составляет от 300 тыс. руб., при этом на бирже возможно приобретение паев по биржевой стоимости и от 1 тыс. руб.

«Основным преимуществом данного вида инвестиций является повышенная доходность на фоне диверсификации рисков за счет профессионального управления зданием и контроля со стороны Банка России, - поясняет член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate. - К тому же это возможность приобретения долей в крупных объектах с качественным институциональным потоком при низком пороге входа».

5-10 млн руб.

• При бюджете 5-10 млн рублей целесообразнее рассматривать street retail в крупных жилых комплексах, считает Ольга Гусева, генеральный директор компании Key Capital: «Доходность от такой инвестиции, скорее всего, будет выше, чем от сдачи квартиры, так как окупаемость последней может занять более 10 лет. Если же цель – спекулятивная инвестиция с перепродажей, то следует учитывать риск, что цены не вырастут в условиях высоких депозитных ставок».

Микаэл Казарян тоже советует обратить внимание на небольшие помещения стрит-ритейла – 30-40 кв. м. в ЖК, а также варианты готового арендного бизнеса. «Однако при растущем многообразии проектов инвесторам необходимо очень внимательно подходить к выбору такого объекта для инвестиций – не везде вложения будут прибыльными. Важно учитывать и местоположение, и качественные характеристики проекта, и потенциальную конкуренцию – как в локации, так и внутри проекта», - подчеркивает эксперт.

• По мнению Наталии Борзенковой, руководителя офисов «Митино» и «Крылатское» компании «Инком-Недвижимость», в бюджете от 5 до 10 млн руб. можно рассмотреть земельный участок или квартиру в новостройке Новой Москвы.

20 млн руб.

• По мнению Микаэла Казаряна, при бюджете в 20 млн руб. по-прежнему актуальны инвестиции в помещения стрит-ритейла и ГАБ, но при этом инвестор может рассмотреть покупку активов большей площади – 40-70 кв. м.

Кроме того, располагая 20 млн руб., Казарян советует рассмотреть:

• Номера в апарт-отелях, где порог входа может быть до 20 млн руб. Гостиничные комплексы предлагают продажу номеров отдельным собственникам для будущей сдачи в аренду, при этом сохраняя единую управляющую компанию на объекте.
• Офисные блоки в строящихся бизнес-центрах. 20-25 млн руб. позволяют приобрести офис от 60 до 70 кв. м в качественном бизнес-центре класса А на этапе строительства. По мнению Микаэла Казаряна, такие вложения подходят для частных инвесторов с небольшим капиталом, которые обычно рассматривают квартиры как основной инструмент инвестиций в недвижимость.

По его словам, при правильном выборе проекта доход от сдачи в аренду офиса может более чем в два раза превышать доход от сдачи жилья. В большинстве строящихся офисных проектах заявлена окупаемость от 8 до 10 лет при сценарии сдачи в аренду. Для тех, кто рассматривает для себя вариант перепродажи на этапе ввода в эксплуатацию – рост цены квадратного метра на этапе строительства (примерно 3 года) может составить от 40% и выше, утверждает Казарян. Впрочем, есть нюансы – см. «Инвесторы уходят из квартир в московские офисы».

20-50 млн руб.

• При бюджетах от 20 млн до 50 млн рублей Ольга Гусева советует вкладываться в light industrial или другую коммерческую недвижимость для более быстрого возврата инвестиций.

Микаэл Казарян тоже предлагает обратить внимание на light industrial. В отличие от классического склада в light Industrial блоки небольшие и начинаются от 500 кв. м. Инвесторы могут получать доход как от сдачи объекта в аренду (в основе формата – ежегодно индексируемые долгосрочные неразрывные договоры аренды), так и прибыль в случае последующей продажи конечному пользователю – по данным IBC Real Estate, рост цен за период строительства на объекты light industrial составляет в среднем 20%.

• Также можно вложиться в новостройку в районе ТТК или ЦАО, полагает Наталия Борзенкова. Ольга Гусева согласна, что в таком бюджете можно рассматривать и жилую недвижимость, «но с учетом потенциальной перепродажи через год, не больше». При этом важен тщательный анализ выбранного проекта, чтобы убедиться в его потенциале роста.