Длительный период дорогой ипотеки может привести к тому, что пузырь на рынке жилья лопнет

Если период заградительных кредитных ставок в экономике затянется, может оказаться, что квартиры, проданные застройщиками по очень популярной в последние полтора года схеме «купи сейчас – плати потом», на самом деле не проданы. А учитывая огромный объем такого жилья, ценовой и ипотечный пузырь, надувшийся на рынке недвижимости, может не просто сдуться, а лопнуть быстро и болезненно, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

25 октября Центробанк в очередной раз поднял ключевую ставку – на этот раз сразу на 2 п.п., с 19% до 21% годовых, то есть выше рекордного уровня февраля 2022 г., и не исключил ее дальнейшего увеличения.

Сам по себе рост «ключа» не окажет существенного влияния на рынок недвижимости с точки зрения спроса на жилье. Ипотечные ставки достигли заградительных значений еще в прошлом году, и для заемщиков нет принципиальной разницы между ипотекой под 20% и 25% - в любом случае она недоступна.

Более важно новое ужесточение среднесрочного прогноза ЦБ. В пресс-релизе по итогам заседания совета директоров Центробанк предупреждает, что «для возвращения инфляции к цели и ее стабилизации вблизи 4% потребуется значительно более высокая среднесрочная траектория ключевой ставки, чем прогнозировалось в июле».

Если в июле регулятор предполагал, что в следующем году «ключ» будет на уровне 16,9-17,4%, то теперь прогнозирует 17-20%. В 2026-м, согласно обновленному прогнозу, ключевая става должна опуститься только до 12-13% (ранее – 10-11%). При этом еще в феврале 2024 г. ЦБ ожидал, что по итогам 2024 г. средняя ключевая ставка составит 13,5-15,5% годовых, а в 2025 г. опустится до 8-10%.

Прогноз на 2027 г. пока не меняется: Центробанк по-прежнему считает, что по итогам 2027 г. ключевая ставка будем равняться в среднем 7,5-8,5%.

Однако учитывая нынешнюю траекторию ставки, уверенность в ее резком снижении через два года становится все более шаткой. С июля 2023 г. регулятор уже повысил ставку на 13,5 п.п., то есть почти в три раза, но инфляция до сих пор не только далека от целевого уровня в 4%, но и по-прежнему растет. Поэтому есть далеко не нулевая вероятность, что и в 2027 г. ключевая ставка останется значительно выше 10%, а следовательно, ипотечные ставки будет далеки от психологически приемлемого уровня в 12%. И это уже чревато большими неприятностями для рынка недвижимости.

Дело в том, что на фоне роста ключевой ставки, начавшегося в прошлом году, на рынке получили большое распространение маркетинговые схемы продажи новостроек, в рамках которых застройщики и их партнёры-банки предлагают людям купить квартиру сейчас, а заплатить за нее потом. К таким схемам относится и субсидированная ипотека от застройщика со сниженной на небольшой срок ставкой, и траншевая ипотека, когда сначала выдается мизерная часть кредита, а все остальное – после ввода дома в эксплуатацию, и различные виды рассрочек, которые приобретают все большую популярность в связи с грядущим введением ипотечного стандарта, разработанного Центробанком.

Все эти схемы предполагают, что покупатель «пересидит» год-два дорогой ипотеки, а затем перекредитуется по нормальным ставкам или возьмет кредит с нуля (в случае рассрочек). И они действительно могли бы помочь рынку пережить период высоких ставок без тяжелых потрясений, если бы Центробанк начал снижать «ключ» уже в этом году – как рассчитывали застройщики и банки еще совсем недавно, ориентируюсь на траекторию ключевой ставки во время предыдущих кризисов.

Но, как неоднократно предупреждал IRN.RU, природа нынешнего кризиса другая и быстрого смягчения монетарной политики сейчас не будет. Более того, может случиться так, что, несмотря на все усилия ЦБ, инфляция еще долго не снизится и светлое будущее низких ставок не наступит ни через год, ни через два, ни через три. Смогут ли люди, которые брали «ипотеку за рубль в месяц», платить по 100-200 тыс. за обслуживание кредита по ставке 20-25% годовых – см. ипотечный калькулятор от www.irn.ru? Очевидно, что нет.

Более того, значительная часть таких покупателей в принципе не собираются ничего платить. Схемы «купи сейчас – плати потом» очень популярны среди инвесторов-спекулянтов, которые, вложив небольшую сумму, рассчитывают перепродать квартиру через год-два по двойной цене – ведь недвижимость, по их мнению, может только дорожать. Но через год-два они могут столкнуться с тем, что на фоне заградительных ипотечных ставок не в состоянии вернуть даже свои изначальные инвестиции.

О том, как могут развиваться события, если период высоких ставок затянется, свидетельствует динамика ипотечной просрочки. Если за весь 2023 г. объем неплатежей по ипотеке (накопленная просроченная задолженность с неплатежами более 90 дней подряд), по данным «Долгового консультанта», вырос на 4%, или 2,2 млрд рублей, то только за 8 месяцев 2024 г. - на 28%, или 16,9 млрд рублей. Таким образом, за 2024 г. объем неплатежей в денежном эквиваленте превысил прошлогодний период в 8 раз, в процентном — в 7 раз. Главная причина роста просрочек – заградительные ипотечные ставки, которые не позволяют должникам ни перекредитоваться, ни быстро продать жилье, чтобы погасить задолженность, подчеркивают коллекторы. И очень показательно, что лидирует по доле просрочек Москва (16%, или 12,6 млрд), где упомянутые схемы наиболее распространены.

Конечно, доля просрочек в общем кредитном портфеле пока остается незначительной за счет его быстрого роста в последние годы, поэтому дефолт ипотечному рынку в ближайшем будущем не грозит. Однако тенденция не может не настораживать.

В ближайшие годы все больше покупателей, рассчитывавших перекредитоваться по низкой ставке или продать жилье дороже, будут сталкиваться с тем, что ни того, ни другого они сделать не могут. И в результате окажется, что огромное количество квартир, проданных в последние годы, вновь вывалится на рынок. Потому что на самом деле эти квартиры не были проданы – они были «зарезервированы» с помощью небольшой суммы в надежде, что завтра появятся деньги. И если они не появятся, рынок ждут очень непростые времена.