Первые станции Троицкой линии метро открыты: какие новостройки выиграли

В Москве совсем недавно – в сентябре - открылись четыре станции первой очереди Троицкой линии и станция Потапово Сокольнической ветки. Несомненно, это событие положительно повлияло на новостройки поблизости – они стали интереснее для покупателей. Но практически не подорожали, так как сложившаяся ситуация на рынке не способствует росту цен на квадратные метры.

О том, как открытие новых станций сказалось на транспортной ситуации в городе и на маршрутах москвичей, в том числе настоящих и будущих жителей близлежащих новостроек, редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» поговорила с экспертами рынка недвижимости.

Итак, на сегодня открыто четыре станции Троицкой линии - «Новаторская», «Университет Дружбы Народов», «Генерала Тюленева» и «Тютчевская». Первые три станции находятся на территории «старой» Москвы и обслуживают юго-западные районы, в частности, Обручевский, Ломоносовский, проспект Вернадского, Коньково, Теплый стан. «Тютчевскую» построили у МКАД в поселке Мосрентген в Новой Москве.

Напомним, что Троицкая линия разбита на две очереди строительства. Первая, включающая 11 станций, пройдет от «ЗИЛа» до «Новомосковской», и пока заработал ее срединный участок. Строительство отрезка «Тютчевская» – «Новомосковская» планируется завершить в 2024 году, а «ЗИЛ - Новаторская» – в 2025-м.
И, как считают эксперты, наибольший эффект от работы Троицкой ветки мы почувствуем, когда полностью откроется первая очередь, не говоря уже о том, когда линия начнет функционировать целиком и метро придет туда, где его вообще никогда не было.

Конечно, открытие первого участка Троицкой линии – только начальный шаг в рамках большой работы по развитию шестнадцатой по счету ветки московского метрополитена, говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».

Тем не менее положительные последствия открытия новых станций уже очевидны. Районы, оказавшиеся в зоне влияния новых станций – деловые, студенческие, с активным и мобильным населением. И, по оценке Руслана Сырцова, в этих локациях изменился трафик - в частности, снизилась загрузка наземного общественного транспорта, курсирующего в секторе от Севастопольского проспекта до Вернадского. Кроме того, повысилась общая скорость передвижения по городу, уменьшились пробки. И, наконец, частично, разгрузились старые линии метро – Калужско-Рижская и Сокольническая.

Не тот момент для роста цен

Как пояснили наши комментаторы, особого влияния на цены расположившихся поблизости новостроек открывшиеся станции метро на сегодня не оказали.

Хотя, как уточняет Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101», от наличия станций метро рядом с девелоперским проектом на 10–15% растут или цена метра, или темпы продаж. Однако происходит это не в тот момент, когда станция открылась, а когда её начали строить. «Рынок реагирует именно на этой, ранней стадии. В случае новых станций на Троицкой ветке это уже произошло года два назад, когда начали эту ветку и Сокольническую тянуть дальше в Новую Москву» - заключает эксперт.

Руслан Сырцов («Метриум») подтверждает этот тезис статистикой. По данным «Метриум», квадратный метр новостроек в районах новых станций метро стоит в среднем 324 тысячи рублей. За минувший год этот показатель вырос на 50 тысяч рублей, то есть на 18,2%. В свою очередь, в Москве в целом средняя цена первичного жилья за минувшие 12 месяцев увеличилась на 18,1%. «Соответственно, показатели абсолютно сопоставимы».

Ирина Доброхотова, основатель «Бест-Новострой» и bnMAP.pro, допускает, что на фоне приближения открытия станций цены в проекте могут вновь пойти в рост, но он будет незначительным или вовсе отсутствовать в проектах, где метро было поблизости, пусть и не в шаговой доступности. В проектах, где метро вовсе не было и улучшение условий жизни в связи с открытием будет существенным – рост цены на фоне открытия может достигать 5-10% в зависимости от того, насколько корректным было исходное ценообразование.

Но сегодня не тот момент. «Сейчас, когда рынок в части спроса не самый активный, а ипотека дорогая, такое повышение может нести определенные риски для продавца, - считает Ирина Доброхотова. - Вряд ли сейчас можно ожидать значимого подорожания: стоимость новостройки определяется не только близостью к метро, но и большим количеством других факторов. Рынок сейчас далеко не в стадии бурного роста, ипотека дорогая, ключевая ставка растет – а именно ипотечные сделки составляют весомое большинство при покупке новостроек».

А вот арендные ставки, скорее всего, повысятся. «Стоимость аренды квартир, расположенных непосредственно у метро, после открытия станций вырастет в среднем на 15-20%. На 5-10% подорожают арендные ставки на жилье в радиусе 2-3 км от новых станций. При этом, несмотря на удорожание, долгосрочная аренда в этих локациях точно станет востребованнее», - говорит Руслан Сырцов.

Первые четыре станции

Теперь приглядимся к открывшемуся отрезку Троицкой линии повнимательнее. Даже если бы ситуация на рынке новостроек была обычной, с нормальной ипотекой и стандартным спросом, новые станции вряд ли оказали бы заметное влияние на цены, так как находятся в районах, уже обеспеченных метро.

Но, безусловно, выбор удобных маршрутов для жителей прилегающих районов и кварталов стал шире. А некоторые новостройки оказались в пешей доступности от новых станций.

«Станция «Новаторская» дублирует существующую на БКЛ, а «Университет дружбы народов» – улучшает транспортное сообщение для студентов и сотрудников РУДН, но в целом там и до того трафик пассажиров делился между станциями «Беляево», «Юго-Западная» и частично «Тропарево», - комментирует Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»). - Также в районе РУДН и прилегающих улиц развитая сеть маршрутов наземного транспорта. Таким образом, резидентам района и приезжим станет удобнее добираться, но вряд ли это повлечет сколько-то значимый рост цен».

В непосредственной близости от «Новаторской» новостроек нет, но в агентстве «Метриум» перечислили проекты, которые находятся от станции на некотором удалении (20-30 минут ходьбы). Это жилые комплексы бизнес-класса Prizma, Ever, «Afi Park Воронцовский» и премиальный проект «Архитектор».

В непосредственной близости от станции «Университет дружбы народов» (в 5 минутах пешком) расположен только один жилой комплекс – это проект Very на Миклухо-Маклая, а в получасе ходьбы – ЖК «Обручева, 30». Оба – проекты бизнес-класса.

«Станция «Улица генерала Тюленева» также увеличивает привлекательность района, создает дополнительные удобства для проживающих, но в целом сейчас большая часть будущих пассажиров этой станции пользуется станцией метро «Теплый Стан», - продолжает Ирина Доброхотова. - То есть серьезного влияния на цены на жилье в локации она не оказывает». А новостроек рядом со станцией нет.

Станция «Тютчевская», по мнению Ирины Доброхотовой, - существенное подспорье жителям локаций за МКАД, которые пользовались Калужским шоссе, чтобы добраться до «Теплого Стана». Они теперь смогут сокращать путь по автодороге и не въезжать внутрь МКАД, это уменьшит время в пути.

Станция «Тютчевская» в основном ориентирована на существующую застройку поселка Мосрентген. Но ею могут воспользоваться будущие жители новостроек, которые находятся от нее в транспортной доступности – крупных проектов «1-й Ясеневский» и Foreville.

Проекты рядом с новыми станциями метро Москвы

Источник: «Метриум»

Еще два участка

Как мы помним, на Троицкой линии остается завершить работу над двумя участками и в «старой» Москве, и в Новой. В «старой» Москве достраивают станции «ЗИЛ», «Крымскую», «Академическую» и «Вавиловскую».

Станция ЗИЛ – конечная (или начальная) станция Троицкой линии, с нее можно будет пересесть на МЦК, а потом и на будущую Бирюлевскую ветку. То есть здесь формируется крупный транспортный узел, по определению мэра Москвы Сергея Собянина, – «современный городской вокзал». По расчетам властей, с открытием станции ЗИЛ улучшится транспортное обслуживание 105 тысяч жителей Даниловского района, где застраивается и реконструируется территория промзоны.

В пешей доступности от будущей станции «ЗИЛ» находятся масштабные проекты бизнес-класса «Парк Легенд», «Зиларт», Shagal, а также ЖК Forst.

«Крымской» смогут воспользоваться жители Котловки, Нагорного, Академического, Донского районов. Это пересадочная платформа – с нее можно будет перейти на одноименную станцию МЦК. Жители ЖК Eniteo и The Five смогут дойти до станции за 20 минут.

«Академическая» также станет переходной станцией – на Калужско-Рижскую линию. Ее открытие коснется жителей Академического, Гагаринского районов, Черемушек и Котловки с общим населением свыше 360 тысяч человек. «Порядка 96 тысяч москвичей получат дополнительную станцию метро в пешей доступности, а больше шести тысяч студентов РГУ нефти и газа имени Губкина — новые варианты поездок по городу», - отмечал мэр Москвы. Ближе всех к станции находится ЖК «Level Академическая».

И наконец, станция «Вавиловская», которая строится на границе Гагаринского и Ломоносовского районов. В этих локациях имеется несколько станций метро («Университет», «Проспект Вернадского», «Ленинский проспект»). Тем не менее для жителей Ленинского, Ломоносовского проспектов, улиц Строителей и Панферова метро окажется буквально в двух шагах.

Проекты рядом с планируемыми станциями метро Москвы

Источник: «Метриум»

В Новой Москве должны открыться «Корниловская», «Коммунарка» (ранее «Бачуринская»), «Новомосковская» (бывшая «Коммунарка»).

Все три станции появятся в Сосенском поселении - самом популярном у покупателей районе, как за счет солидного выбора новостроек, так и обеспеченности метро (сегодня здесь действуют 5 станций). Благодаря этому Сосенское часто сравнивают со «старыми» районами Москвы

«Граница между «старой» и Новой Москвой фактически стерлась, как только в Новую Москву зашли первые четыре станции метрополитена - от «Филатова Луга» до «Новомосковской». За счет метро сегодня на дорогу до центра столицы жители нового столичного округа экономят от 15 до 30 минут», - говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101».

Станция «Корниловская» строится рядом с большим агрокластером и будет актуальна для его сотрудников. Пешком до станции смогут дойти жители уже упомянутых жилых комплексов «1-го Ясеневского» и Foreville.

«Наш район «Испанские кварталы» получает уже вторую станцию метро, жители его теперь имеют выбор - идти пешком до «Прокшино» (20 минут), с другой стороны будет ещё и «Корниловская». Фактически две ветки оказываются у жителей в ближайшей доступности, - отмечает Анна Боим.

«Коммунарка» и «Новомосковская» откроются рядом с существующими станциями Сокольнической линии метро. В 10 минутах ходьбы от «Коммунарки» - жилой комплекс «Новая Звезда».

А от «Новомосковской» - те же 10 минут до ЖК «Дзен-кварталы». Как уточняет Анна Боим, у жителей «Дзен-кварталов» есть выбор, ходить ли им до «Новомосковской» или до «Потапово».

Станция «Потапово»

«Потапово» - это конечная станция Сокольнической линии, ее, напоминаем, открыли в сентябре. Она располагается в районе улицы Потаповская роща, всё в том же Сосенском поселении. Она будет полезна и жителям соседних Воскресенского, Щербинки, Южного Бутово. По официальным данным, транспортные улучшения почувствуют около 200 тысяч человек. Пассажиры получат ежедневную экономию времени в 40 минут. А вокруг станции сегодня формируется большой жилой район.

В зоне влияния «Потапово» довольно много жилых комплексов, среди них – «Скандинавия», «Дзен-кварталы», «Бунинские луга», «Бунинские кварталы», «Эко Бунино», «Южные сады».

От «Скандинавии» до «Потапово» в среднем 15 минут пешком, однако ближайший дом «Скандинавии» к станции метро — улица Эдварда Грига, 14, и там буквально две минуты до метро, уточняет Анна Боим.

Открытие «Потапово» эксперт считает удачей для юга района «Скандинавии» еще и в коммерческом плане, а также стимулом для развития бизнеса, поскольку четко определились топовые места для магазинов и других предприятий сферы услуг. Благодаря шаговой доступности от метро увеличится плотность населения, возрастет и трафик у ритейла.

Недалеко от станции метро «Потапово» расположен еще один жилой район от ГК «А101» «Южные сады». Как говорит эксперт, там и так все хорошо с доступностью метро: в пределах 1,5 км - действующие станции метро «Улица Горчакова» и «Бунинская аллея» Бутовской линии. Но теперь примерно за то же время можно будет добраться не только до серой ветки, но и до красной.

• Какие новостройки выиграют от строительства Рублево-Архангельской ветки метро
• Какие новостройки «старой» и Новой Москвы подорожают благодаря строительству метро в 2024 году