Повышение ключевой ставки до 19% и разработанный по инициативе Центробанка ипотечный стандарт могут «убить» партнерские ипотечные программы, которые застройщики активно используют для поддержания спроса, сильно просевшего после резкого сокращения ипотечной поддержки со стороны государства. В результате, по оценкам самих девелоперов, продажи могут просесть еще на треть от текущего уровня.
За два месяца после завершения массовой льготной ипотеки продажи новостроек в Москве, по данным столичного управления Росреестра, снизились более чем в два раза – с 10 469 ДДУ на пике ажиотажа в июне до 5 008 по итогам августа. В сентябре спрос отыграл часть падения, но остается примерно наполовину ниже, чем в прошлом году.
Несмотря на значительное сокращение продаж в целом из-за повышения ипотечных ставок, большинство сделок заключается с привлечением кредитных средств. В основном – по программе семейной ипотеки. По словам руководителя управления прямых продаж ГК ФСК Екатерины Чурюкиной, доля этой программы в ипотечных продажах компании с января по август увеличилась с 50 до 84%. При этом основной рост пришелся на последние два летних месяца – в июне семейная ипотека обеспечивала 58% ипотечного спроса.
Однако условиям семейной ипотеки соответствуют далеко не все покупатели. Кроме того, максимальная стоимость квартиры в новостройке, которую можно приобрести по ставке 6%, с учетом минимального первоначального взноса 20% не превышает 15 млн руб. В большинстве районов «старой» Москвы этой суммы, скорее всего, хватит лишь на студию или однушку. Поэтому девелоперы при поддержке банков-партнеров активно предлагают покупателям воспользоваться собственными ипотечными программами, позволяющими сократить ежемесячный платеж за квартиру - на время или на весь срок кредита - или снизить первоначальный взнос. Ипотечные предложения от застройщиков можно совместить с государственными программами (и увеличить стоимость «льготной» квартиры до 30 млн руб.) или модернизировать таким образом рыночную ипотеку – даже при ставках от 20% стандартные программы, по данным ФСК, формируют 14,8% спроса со стороны ипотечников.
Дело отнюдь не в гуманизме строительных компаний. Ипотечный маркетинг «сегодня помогает застройщикам выдерживать хоть и минимальные, хоть и сниженные достаточно весомо, но все-таки приемлемые темпы по продажам, которые обеспечивают беспрерывность работы бизнеса», поясняет руководитель отдела продаж компании VIRA Лев Нагорняк.
И, конечно, ежемесячный платеж для покупателя уменьшается отнюдь не за счет средств застройщика. «Все эти инструменты прямо или косвенно увеличивают стоимость квартиры», - отмечает Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet. И поэтому очень не нравятся Центробанку, озабоченному стабильностью банковской системы. Ведь в результате банки получают на баланс переоцененные активы, чья реальная стоимость – в случае продажи на вторичном рынке – не покроет затраты на выдачу кредита.
Проблема в том, что «так называемый «креатив» застройщиков и банков возник ровным счётом из-за того, что достаточно длительный период времени происходит ужесточение условий ипотечного кредитования и требований к заёмщикам, - подчеркивает Новиков. - В связи с этим девелоперы и их партнёры вынуждены разрабатывать инструменты, которые призваны уменьшить долговую нагрузку для разных категорий заёмщиков, чтобы потенциальные покупатели в принципе могли воспользоваться нормальными условиями кредитования под свою ситуацию».
Как бы там ни было, чтобы прекратить эту порочную, по его мнению, практику, ЦБ при участии банков разработал «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков», который банки должны будут соблюдать с января 2025 г. Этот документ может существенно повлиять на самые распространенные сейчас маркетинговые схемы - субсидированную ипотеку от застройщиков и траншевую ипотеку.
«Суть в том, что стандарт обязывает банки раскрывать клиентам информацию об удорожании сделки при использовании подобных схем, а также о рисках, связанных с ними, - поясняет Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». - Кроме того, банки не смогут получать компенсации от застройщиков за предоставление ипотеки по сниженной ставке, если это приводит к увеличению стоимости жилья. Это делает такие схемы менее привлекательными как для банков, так и для застройщиков».
Впрочем, субсидированную ипотеку от застройщика и без всяких стандартов «душит» повышение ключевой ставки. Когда рыночные ставки превышают 20%, субсидия за снижение ставки до приемлемого уровня – хотя бы 12-13%, которая закладывается в стоимость квартиры, становится абсолютно неподъемной для покупателя. «В условиях высоких рыночных ставок по ипотеке, которые, вероятно, вырастут еще больше после повышения ключевой ставки, субсидирование ипотеки от застройщиков может стать экономически нецелесообразным», - считает Руслан Сырцов.
Ограничения также могут коснуться порядка оплаты первоначального взноса, добавляет коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. Стандарт рекомендует ограничивать сумму кредита «80% от справедливой стоимости предмета ипотеки». То есть «стандартный» первоначальный взнос составит 20%. Однако это трудно назвать новацией – ЦБ ввел запретительные надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом еще в октябре 2023 г.
Стандарт также запрещает так называемую ипотеку с кэшбэком, то есть без первоначального взноса, и аккредитивную ипотеку – это когда банки направляют выданные по ипотечному кредиту денежные средства не на счет эскроу, а на аккредитив, где они потом находятся долгое время и не используются по целевому назначению. Однако такие ипотечные схемы используются достаточно редко, поэтому основной экономический эффект от ипотечного стандарта, по-видимому, будет связан с уходом с рынка траншевой ипотеки. Эта схема предполагает снижение финансовой нагрузки на покупателя, иногда почти до нуля, на период строительства дома за счет выдачи кредитных средств траншами (основная часть кредита выдается после ввода объекта в эксплуатацию).
С одной стороны, инициатива ЦБ сделает рынок более прозрачным и понятным для ипотечных заемщиков. И более справедливым. Как поясняет Лев Нагорняк (VIRA), используя маркетинговые схемы, «застройщики начинают конкурировать не совсем правильно, и страдает здесь клиент в первую очередь, потому что имея такой инструмент, как субсидирование ставки, сумма этих субсидий закладывается всем клиентам, и происходит таким образом не совсем добросовестное сотрудничество и конкуренция». Речь идет о том, что девелоперы, активно продвигающие собственные ипотечные программы, увеличивают стоимость квартир для всех покупателей, а не только для тех, кто хочет воспользоваться сниженной ставкой. Тем, кто не планирует это делать, предлагают скидку. Или не предлагают...
«Введение стандарта установит единые подходы в формировании банками условий выдачи ипотеки, что должно привести к систематизации рынка и унификации предложений, а также повысить их прозрачность, тем самым поставив всех игроков в равные условия», - соглашается Ольга Воронцова, коммерческий директор компании The Five.
С другой – ставки по кредитам, доступным большинству граждан, приблизятся к 20% годовых и выше, говорит Руслан Сырцов («Метриум»). И это, конечно же, отразится на объеме выдачи ипотеки и количестве проданных квартир. «Такие меры приведут к снижению уровня закредитованности населения, но при этом возможность оформления ипотеки и, как следствие, приобретения квартиры также будет снижаться», - подчёркивает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
По оценке Льва Нагорняка, ипотечный стандарт «может съесть» около 20 или даже 30% рынка. Похожего мнения придерживается и Анастасия Бычкова, директор департамента ипотечного кредитования загородной недвижимости ФСК Family: «Конечно, сейчас такие программы, как ипотека с кэшбэком, траншевая ипотека и субсидированная ипотека от застройщика, пользуются достаточной популярностью у клиентов, приобретающих недвижимость. Запрет этих программ, безусловно, скажется на покупательском спросе, предполагаю, что снижение составит примерно на 30% от текущего объема».
Владимир Щекин, основатель группы «Родина» считает, что влияние ипотечного стандарта будет более ограниченным: «Инициатива Центробанка с введением ипотечного стандарта затрагивает сравнительно небольшую часть рынка. Описанные в документе схемы характерны для 10-12% сделок (в отдельные периоды эта доля поднимается до 15%). Большинство потенциальных заемщиков, которые прежде рассчитывали на субсидированные ставки, пока отложит покупку жилья, а меньшинство будет искать альтернативные варианты. Таким образом, ожидается снижение спроса на 7-10% в первое полугодие после того, как документ вступит в силу».
Более точно оценить последствия введения стандарта мешают подчас расплывчатые формулировки, используемые в документе. Например, в нем говорится, что «кредитная организация не вправе получать плату (вознаграждение) за установление пониженной процентной ставки (снижение платежей по обслуживанию долга) по договору ипотечного кредита от продавца (застройщика) или иных подконтрольных ему лиц (за исключением случаев, когда застройщик или подконтрольное лицо является работодателем заемщика), если это влечет увеличение цены объекта недвижимости». Но стандарт не уточняет, кто и как именно должен проверять, была ли увеличена цена или нет. Пресс-служба Центробанка в ответ на запрос IRN.RU лишь уточнила, что «в Комитете по стандартам идёт работа по выработке подходов к установлению фактов завышения цен недвижимости в подобных сделках. К моменту вступления стандарта в силу планируется такой подход выработать».
Но в любом случае спрос пострадает только в тех сегментах, где проникновение ипотеки достаточно велико. То есть в массовом и бизнес-классе. «Доля субсидируемой ипотеки в сделках с квартирами премиум-класса является незначительной, и существенного изменения ситуации в данном сегменте мы не ожидаем», - говорит Ольга Воронцова.
Если внедрение ипотечного стандарта окажется успешным, в 2025 г. рынку придётся искать новые драйверы поддержания спроса, отмечает Алексей Новиков (Est-a-Tet).
«В таких условиях девелоперам проектов комфорт- и бизнес-класса остается надеяться на внедрение новых льготных госпрограмм, обещанных правительством», - полагает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» (девелопер премиального жилого небоскреба «Дом Дау»).
При этом, по ее мнению, продажи в премиальном сегменте сохранятся на стабильном уровне за счет программ рассрочки, особенно беспроцентной: «Срок погашения займа с помощью этого инструмента значительно меньше, чем в случае с ипотекой, зато он позволяет приобретать квартиры в новостройках по фиксированной стоимости без переплат, с гибким графиком платежей».
Впрочем, на рассрочки как способ поддержать спрос после запрета траншевой, субсидированной и т.д. ипотеки надеются все опрошенные IRN.RU застройщики – в том числе те, кто работает в массовом сегменте и бизнес-классе.
«Для поддержания покупательского спроса застройщики продолжат внедрять и изменять текущие программы рассрочек без участия банков для того, чтобы обеспечить клиенту комфортные условия оплаты жилья. В настоящее время такие рассрочки действуют до момента получения РнВ. Эти программы позволяют приобрести квартиру с комфортными платежами для клиента. После снижения ключевой ставки сохранится возможность перехода на ипотеку на более выгодных условиях, чем действуют сегодня», - рассказывает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
По данным «Метриума», рассрочки уже предлагаются в 75% новостроек бизнес-класса и 64% премиальных проектов «старой» Москвы. При этом доля рассрочек в структуре сделок по ДДУ на рынке новостроек бизнес- и премиум-класса в августе выросла более чем в три раза по сравнению с июнем и достигла 35%.
Помимо рассрочек, застройщики будут стимулировать спрос различными бонусными программами (кэшбэк, скидки, акции, подарки), а также предоставлением льготного или бесплатного доступа к продукции компаний-партнеров (например, мебель, отделочные материалы, бытовое оборудование, гаджеты)», дополняет Владимир Щекин, основатель группы «Родина».
И, как это всегда бывает в кризисные периоды, застройщики очень рассчитывают на банковских вкладчиков. По словам Алексея Гусева, гендиректора «Главстрой-Недвижимость», совокупный объем банковских сбережений граждан составляет на сегодняшний день порядка 50 трлн рублей. Благодаря высоким ставкам по депозитам приток средств на счетах за квартал составил 6,5%. «Но в условиях экономической нестабильности при изменении валютного курса и курса рубля, снижении ключевой ставки или даже на фоне геополитических событий вкладчики станут рассматривать другие механизмы сохранения своих накоплений, в первую очередь обращая внимание на квадратные метры, как наиболее очевидный защитный актив», - уверен Гусев.
Также по теме: