Оживление вторичного рынка после завершения массовой льготной ипотеки на первичном продлилось недолго – в августе спрос снова упал. Сентябрь тоже пока не радует: покупателей больше, чем в августе, но буквально на считанные проценты. Тем не менее резкого снижения цен осенью риелторы пока не ждут.

Спрос

После роста спроса на 16% в месячном выражении по итогам июля, в августе продажи на «вторичке» упали на 15,2% - до 11 167 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья, сообщает управление Росреестра по Москве. А в годовом разрезе число переходов прав снизилось сразу на 36,3%. Таким образом, по итогам восьми месяцев 2024 г. покупательская активность на вторичном рынке ниже прошлогодних показателей на 18,3%. Для сравнения: за январь-июль остывание составляло 14,9%.

По мнению директора федеральной компании «Этажи Прайм» в Москве Ригины Гордеевой, помимо сезонного фактора (август – сезон отпусков) свою роль в охлаждении рынка жилья сыграло очередное увеличение ключевой ставки ЦБ в конце июля – до 18% годовых. «Повышение ключевой ставки Центробанком России привело к росту ставок по депозитам, что сделало размещение средств на банковских счетах более привлекательным. Это могло заставить потенциальных покупателей временно отказаться от приобретения недвижимости в пользу других инвестиционных инструментов», - поясняет Гордеева.

Кроме того, растут сроки продажи вторичного жилья, что в свою очередь мешает улучшить свои жилищные условия тем, кто рассчитывал это сделать за счет продажи имеющейся квартиры.

«К тому же по мере роста ставок был реализован достаточно большой объем опережающего спроса, что также сейчас сказывается на спросе», - добавляет Ригина Гордеева.

Невысокой покупательская активность остается и в сентябре. В ГК «Миэль» на 18 сентября количество звонков от потенциальных покупателей составило 60% от числа обращений за весь август 2024 г. и едва 35% от потенциального спроса за аналогичный период сентября 2023 г.

«В целом можно ожидать, что текущий сентябрь по уровню спроса, числу сделок, окажется сопоставим с августовскими значениями. Какого-то взрывного спроса сейчас ждать не приходится, так как ключевая ставка остается очень высокой», - говорит Екатерина Бережнова, главный аналитик «Миэль».

В инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «Флип» спрос также увеличился, незначительно. По словам гендиректора компании Евгения Шавнева, число звонков выросло на 3,8%, авансов – на 6,9%.

«Никакого всплеска покупательской активности в нынешнем «высоком осеннем сезоне» не произошло, - констатирует Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимость». - И это естественно в жестких условиях кредитования и дороговизны жилья».

Ипотека vs альтернатива

Количество ипотечных сделок на вторичном рынке по понятным причинам продолжает оставаться на минимальных уровнях. По данным «Инкома», и в июле, и в августе лишь 22% сделок были ипотечными, тогда как в августе 2023 г. – 41%.

«Средняя ставка по ипотеке на вторичном рынке сейчас - 18,8%, с оплатой комиссии за снижение ставки - 11,99%. Поэтому порядка 30% сделок проходит с покупкой снижения ставки, в основном на срок до двух лет, после чего многие планируют рефинансировать оформленный кредит», - рассказывает Ригина Гордеева из «Этажей».

Но подавляющее большинство покупателей вообще не связываются с ипотекой. «Сейчас определено все потенциальные покупатели понимают, что снижения ставок, в том числе по ипотеке, ждать не приходится. При этом на вторичном рынке остаются те продавцы и покупатели, кому необходимо решить жилищный вопрос здесь и сейчас. Преимущественно за счёт альтернативных сделок, когда человек продаёт одну квартиру и на вырученные деньги приобретает другую. Если необходима доплата, то сумма заёмных средств не такая уж большая — около 2–5 млн рублей», - отмечает Евгений Шавнев («Флип»).

Цены

По данным аналитического центра www.irn.ru, в августе средняя стоимость метра на вторичном рынке «старой» Москвы не изменилась, оставшись на уровне 271 800 руб. В Новой Москве «вторичка» в августе прибавила 0,1% (203 300 руб. в среднем) после снижения на 0,3% в июле. В Подмосковье квартиры подешевели на 0,2% до 154 200 руб. за кв. м – см. обзор рынка недвижимости от IRN.RU.

Таким образом, несмотря на снижение спроса, средние цены на вторичное жилье в столичном регионе с начала 2024 г. топчутся на месте – колебания в пределах десятых долей процента не выходят за рамки статистической погрешности.

По мнению Ригины Гордеевой («Этажи»), «вторичка» адаптировалась к отсутствию доступной ипотеки, поэтому резкого снижения цен осенью она не ждет.

«Скорее всего, в ближайшей перспективе участники вторичного рынка продолжат решать квартирные вопросы с помощью альтернативных сделок. Тем не менее какой-то «великой депрессии» на рынке мы не наблюдаем, люди нуждаются в жилье, поэтому покупатели есть и будут», - считает Сергей Шлома («Инком»).