«Сейчас на рынке существует отложенный спрос»

Уже год рынок недвижимости живет в реальности высокой ключевой ставки, и месяц – в отсутствии массовой льготной ипотеки для всех. Что происходит на рынке жилья, надолго ли ушел спрос и что будет с ценами на квартиры, во время онлайн-конференции «Ключевая ставка - 18%, ипотека - от 20%. Как купить квартиру?» рассказал генеральный директор агентства недвижимости «Центральный департамент недвижимости» (ЦДН) Анатолий Пысин.

Почему сейчас не падают цены как в 2008-2009 гг. или даже в 2015-2017 гг.?

У каждого из кризисов, которые пережила российская экономика за последние 30 лет, были свои причины. Рынок жилой недвижимости каждый из них встретил на совершенно разном этапе своего развития. Сегодня мы столкнулись с ситуацией, которой раньше в принципе не было. В 1998, 2008, 2014 годах кризисы были связаны с тем, что буквально за один день резко обрушивалась стоимость национальной валюты. Такое не могло не отразиться на стоимости недвижимости.

В текущих условиях нет предпосылок к тому, что цены на квартиры обвалятся. В сегменте новостроек ключевым фактором этого является проектное финансирование. После проведенных несколько лет назад реформ сегодня абсолютное большинство жилых комплексов возводится в рамках данной модели. Она исключает возможность того, что застройщики сразу начнут снижать цены, как это было в 2014 году. Тогда им, чтобы сократить кассовый разрыв и иметь возможность дальше строить, пришлось снижать цены. В среднем они упали на 25%, а застройщики вынужденно какое-то время продавали объекты по ценам ниже себестоимости.

В условиях проектного финансирования на реализацию проектов денежные средства компании получают от банков. Соответственно, чтобы снизить стоимость, они должны сначала расторгнуть договор с банком, выплатив полностью кредит, и только после этого смогут устанавливать свои правила игры. Естественно, застройщикам это невыгодно, и делать этого они не будут.

Вторичный рынок жилья не будет сильно падать по двум причинам. Во-первых, это сфера непрофессиональных продавцов. Они не следят за тенденциями, а выставляют свои объекты по тем ценам, что видят в объявлениях схожих по параметрам объектов. То же самое касается и наследованных квартир. Никто, получив недвижимость в наследство, не будет бесплатно ее отдавать или перепродавать за копейки. Он будет реализовывать объект, глядя на рынок, оценивая его реальную в моменте стоимость.

Во-вторых, сегодня в условиях дорогой ипотеки «вторичка» является рынком альтернативных сделок, где 4 из 5 собственников продают свой объект, чтобы потом купить другой взамен. Соответственно, никто не заинтересован продавать свою квартиру дешевле, так как потом не сможет ничего приобрести себе.

А если смотреть на стоимость жилья в долгосрочной перспективе, то она всегда растет. На первичном рынке это обусловлено ростом себестоимости строительства, повышением оплаты труда, стоимости земельных участков и т.д. А вслед за новостройками всегда начинают расти цены на вторичном рынке.

Вероятно ли на горизонте полутора-двух лет снижение стоимости добротного многокомнатного жилья в старом фонде, например, в сталинках, в престижных локациях старой Москвы?

Нет, я так не считаю. Одним из ключевых параметров ликвидности жилья является локация. Чем в более интересном престижном районе расположен дом, тем меньше падает спрос на квартиры в нем.

«Сталинки» как раз находятся в хороших развитых районах Москвы. Пока есть платежеспособное население, которому нравятся такие дома, спрос на них будет сохраняться. При этом сами дома такого типа были в свое время настоящими произведениями искусства. Они отличаются удобными планировками, высокими потолками, красивыми фасадами домов, хорошими подъездами с лифтами, железобетонными перекрытиями. Исходя из этого полагаю, что в перспективе 5-10 лет интерес к квартирам в «сталинках» точно не изменится и они продолжат пользоваться спросом у определенной аудитории покупателей.

Возможен ли в перспективе двух лет резкий рост стоимости «вторички»? Например, в случае существенного снижения ключевой ставки и, соответственно, ипотечных ставок.

Если в ближайшем будущем ключевая ставка резко снизится, то это приведет к новой волне ажиотажного спроса на жилье и росту цен. Сейчас на рынке существует отложенный спрос. Людей, у которых есть потребность в обмене или улучшении жилищных условий, но не успевших данный вопрос решить из-за удорожания ипотеки, достаточно много. Если ставка резко снизится, то они снова выйдут на рынок, увеличат спрос, что потянет цены вверх. Конечно, это произойдет, если ключевая ставка будет снижена резко, в течении 2-3 месяцев. Если ее будут уменьшать плавно, то влияние на рынок будет постепенным и менее заметным.

Верно ли поступили власти, свернув льготную ипотеку?

На мой взгляд, завершение программы льготной ипотеки – правильный шаг. Ее закрыли потому, что вреда она принесла больше, чем пользы. Предполагалось, что льготная ипотека поможет в вопросе приобретения жилья менее финансово обеспеченным слоям населения. Получилось же, что ею больше воспользовались состоятельные люди, которые брали кредиты на выгодных условиях для инвестирования в жилую недвижимость. Некоторые за время действия программы воспользовались ею по 10, даже по 20 раз. Лично знаю одного инвестора, который взял 25 льготных ипотек.

В том числе из-за таких инвесторов очень сильно вырос спрос на жилую недвижимость, который в сочетании с другими факторами – колебаниями курса валют, ростом себестоимости строительства, инфляцией – привели к сильному росту цен на новостройки, а следом за ними и на вторичную недвижимость.

Когда ждать честных и ощутимых скидок на новостройки?

Скидок на новостройки ждать не нужно, они на рынке есть всегда. Необходимо правильно анализировать и находить такие предложения от застройщиков. Можно самой попробовать разобраться в данном вопросе либо обратиться к специалистам по новостройкам. Они из многообразия предложений подберут именно те скидки или условия покупки, которые в настоящий момент подойдут именно вам.

То есть скидки от застройщиков есть на любом рынке недвижимости, в том числе и сейчас. Необходимо просто уметь их находить.

Насколько, по вашим оценкам, могут снизиться цены на первичном рынке без льготной ипотеки? И когда это снижение ждать?

Ждать снижения цен на новостройки не нужно. Оно уже началось, но будет небольшим, медленным и неявным. Мы ожидаем корректировки на первичном рынке в пределах 10%. Однако дешеветь будут не все объекты, а в первую очередь те, стоимость которых в условиях ажиотажного спроса была искусственно завышена.

В текущих реалиях рынка историй, как в 2008 или 2014 годах, когда застройщики вынуждены были в моменте снизить цена на 20-25%, чтобы иметь возможность достроить свои объекты, ждать не стоит. Сегодня отрасль жилищного строительства работает по модели проектного финансирования, которая исключает такие сценарии.

Цены же на свои квартиры на фоне падения спроса после завершения льготной ипотеки они будут снижать за счет предоставления скидок и специальных условий. Если есть необходимость приобрести новостройку сегодня, то подобные предложения необходимо внимательно отслеживать.

Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Ключевая ставка - 18%, ипотека - от 20%. Как купить квартиру?».

Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru!