Инвесторы уходят из квартир в московские офисы

На офисном рынке бум частных инвестиций - застройщики жилья, перестраивающие офисный рынок Москвы, потянули за собой и своих традиционных клиентов. Переток инвестиционного спроса из квартир в офисы может усилиться в связи с завершением массовой программы льготной ипотеки и, соответственно, снижением привлекательности вложений в жилье. Но есть проблема: цены на офисы растут намного быстрее, чем ставки аренды, поэтому реальные доходы новых офисных инвесторов могут оказаться ниже ожидаемых.

Объемы строительства рекордно растут, но офисы в дефиците

«Основной лейтмотив нашей офисной жизни сегодня – это дефицит. Мы живем в ситуации острого дефицита ликвидного офисного продукта. Офисы очень востребованы, спрос высокий, а выбор при этом очень и очень скудный», - заявила на пресс-конференции Екатерина Белова, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.

Еще два года назад вакансия в бизнес-центрах Москвы достигла 12 и даже 13% на фоне исхода западных компаний после начала СВО, а теперь объем свободных площадей сократился до минимума. По данным IBC Real Estate на 10 сентября, вакансия в классах Prime, А, В+ и В- составляет минимальные 6,2% (-2,1 п.п. г/г.). В ключевых локациях свободных площадей уже практически не осталось: 1,7% в «Москва-Сити», 2,3% внутри Садового кольца, 2,6% в деловом кластере «Белорусская-Сокол» (все – класс А).

И вряд ли в ближайшем будущем вакантных офисов станет сильно больше. Несмотря на то, что объемы нового строительства в классах А и В+ выросли на 93% г./г., до 359 тыс. кв. м, предложение увеличилось только на 2% до 20,6 млн кв. м (Prime, А, В+ и В-). 70% (263 тыс. кв. м) новых объемов представлено одним зданием - Moscow Towers, которое намеревается купить РЖД, то есть на рынок оно не выйдет.

Продажа большей части площадей в БЦ еще до ввода здания в эксплуатацию – теперь обычная история. «Активный спрос на качественные офисы привел к тому, что более 80% площадей в строящихся объектах, которые планируются к вводу в ближайшие два года, уже реализованы», - отмечает Кристина Недря, директор коммерческого управления Stone.

По итогам года объем нового строительства составит 740 тыс. кв. м, что в 2,7 раза превысит результат 2023 г., прогнозируют специалисты IBC Real Estate. Но и это совсем немного, учитывая, что только за неполных три квартала 2024 г. в Москве арендовали и купили 1,2 млн офисных площадей. Теоретически, спрос пока отстает от рекордных результатов января-сентября 2023 г. на 20%. Но, как подчеркнула Екатерина Белова, до конца сентября еще остается время, и «если, например, подпишется сделка с РЖД в Moscow Towers, то, в принципе, мы на индикатор прошлого года по спросу выйдем».

Прогнозируемый объем поглощения по итогам 2024 г. специалисты IBC на фоне высокого спроса повысили с 1,7 до 2 млн кв. м, то есть до уровней 2023 г.

Все на продажу

Новое строительство бизнес-центров в Москве ориентировано преимущественно на продажу, а не на аренду, отмечает Екатерина Белова. По прогнозам IBC Real Estate, из 760 тыс. кв. м офисов, которые будут введены по итогам 2024 г., 74% составят площади на продажу и лишь четверть – в аренду.

Главная причина – дорогое банковское финансирование. Строить офисы в аренду при ключевой ставке 18% просто невыгодно.

«Чтобы сегодня начать строить что-то в аренду, надо очень-очень любить азартные игры, - заявил Павел Барбашев, коммерческий директор О1 Properties, на бизнес-завтраке IBC Real Estate. - И надо быть уверенным в трех вещах. Первое – что пока ты строишь, за два-три года ставки вырастут на 35-40%, ключевая уйдет ниже 10%, а стоимость строительства не увеличится. И все эти три фактора должны состояться одновременно. Я надеюсь, таких азартных игроков на этом рынке нет».

Барбашев привел и конкретные расчеты: «По данным Stone, себестоимость строительства бизнес-центра составляет 300 тыс. руб. за кв. м. Добавим сотку на отделку и сотку за обслуживание кредита за три года, получится 500 тыс. руб., и это в среднем по больнице, а за 50 тыс. с отделкой сегодня сдаются три здания в Москве. Предположим, будет сдаваться десять. А если ты чуть-чуть ближе к ТТК, то твой предел – 27-30 тыс. с отделкой, а потратил ты 400-500 тыс. Не работает экономика. И не будет работать, пока все эти три фактора не стабилизируются».

По прогнозу Барбашева, новые бизнес-центры, построенные для сдачи в аренду, выйдут на рынок только через четыре-пять лет.

Арсен Оганджанян, управляющий директор, начальник управления по работе с клиентами недвижимости ПАО «Сбербанк», также уверен, что возводить офисы в нынешних условиях можно только как жилье – то есть строить и сразу продавать: «Строить, нести процентные затраты и далее сдавать в аренду, когда ставки аренды не растут такими темпами, как цены продажи, нецелесообразно, поэтому единственный механизм, который позволяет соблюсти баланс стоимости строительства и финансирования, – это нарезать объекты лотами и продавать. Это позволяет не нести такую высокую процентную нагрузку, потому что плечо фактически ушло в продукт, похожий на финансирование жилых комплексов».

Собственно, офисы сейчас в основном и строят застройщики жилых комплексов. Программа правительства Москвы по созданию мест приложения труда, в рамках которой девелоперы получают возможность сэкономить на платеже за смену вида разрешенного использования земли в обмен на строительство коммерческой недвижимости за ТТК, привлекла на офисный рынок множество компаний, ранее занимавшихся исключительно жилищным строительством – см. «Застройщики жилья перестраивают офисный рынок Москвы».

С одной стороны, без них дефицит офисных площадей был бы еще острее, с другой – качество объектов от непрофильных застройщиков подчас оставляет желать лучшего, хотя все они и позиционируются как бизнес-центры класса А. Потому что, подчеркивает Арсен Оганджанян, для таких девелоперов главное - «утилизировать льготу, которая обеспечивает 50% экономики проекта». А создание продукта, интересного покупателю или арендатору, стоит только на втором месте.

«Мы считаем, что такие объекты не могут конкурировать как с готовыми объектами, которые сдаются в аренду, так и с теми проектами, которые строят профессиональные офисные девелоперы, которые изначально не были запланированы как некая вещь, чтобы получить льготу», - отмечает Оганджанян.

Главная проблема БЦ от непрофильных застройщиков – это нарезка мелкими блоками, из-за которой «через какое-то время мы получим очень много класса В в хороших зданиях», заявил Мурад Дамиров, сооснователь и совладелец сети сервисных офисов Business Club от Capital Group, на бизнес-бранче «Коммерсанта».

Однако пока именно маленькие площади делают офисы таким привлекательным для покупателей.

Бум частных инвестиций

На офисном рынке – бум частных инвестиций. По данным IBC Real Estate, если в 2022 г. на московском офисном рынке было заключено 392 сделки до 500 млн руб. на 28 млрд руб., то в 2023-м – уже 608 сделок на 48 млрд, а за восемь месяцев 2024 г. – 706 сделок на 38 млрд. Институциональные инвестиции (более 500 млн руб.) тоже увеличиваются на фоне роста экономики – компании наращивают обороты, нанимают новых сотрудников и им нужны дополнительные офисные площади. При этом резкое подорожание отделки побуждает компании покупать, а не арендовать, чтобы вкладываться в собственные помещения, а не арендуемые, отмечает Юлия Башмарина, директор, руководитель отдела услуг корпоративным клиентам CORE.XP. Но инвестиции компаний растут не так быстро, как частные: в 2022-м было 24 крупные сделки на 71 млрд руб., в 2023 г. – 40 на 135 млрд, на август 2024 г. – 21 сделка на 120 млрд руб., рассказал Алексей Ефимов, генеральный директор IBC Real Estate.

Василий Квливидзе, коммерческий директор девелоперской компании Coldy, оценивает долю инвестиционного спроса на офисном рынке в 50%. По словам Антона Конобеевского, директора по продажам Dominanta, инвесторов среди покупателей офисов примерно 40-50%.

И значительная часть из них – это те же люди, которые инвестируют в квартиры. «Инвесторы интересуются и получают все больше информации об альтернативах квартирам и постепенно мигрируют в офисный сегмент. Этот процесс мы наблюдаем с прошлого года, он продолжится и в следующем. Более того, мы видим новую тенденцию: инвесторы продают имеющиеся квартиры и на вырученные средства покупают офисные помещения», - говорит Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group.

Антон Конобеевский вообще связывает повышенный интерес частных инвесторов к офисной недвижимости именно с появлением в продаже небольших офисных лотов до 100-150 кв. м, сопоставимых по бюджету с покупкой квартиры.

«Офисные девелоперы идут навстречу потенциальным покупателям и уменьшают нарезку, благодаря чему даже в БЦ класса премиум и выше можно приобрести лоты по цене, сопоставимой со стоимостью квартир среднего сегмента. Самые «ходовые» варианты — 50-200 кв. м в развитых деловых локациях», - соглашается с коллегой Елизавета Ильюхина.

Кристина Недря, директор коммерческого управления Stone, прогнозирует рост инвестиционного спроса на офисы на фоне сворачивания льготной ипотеки, которая была очень популярна среди инвесторов в новостройки: «Повышение ключевой ставки и отмена ряда льготных ипотечных программ для приобретения жилой недвижимости сегодня активно смещают интерес инвесторов в офисную недвижимость».

Впрочем, напоминает Виолетта Сливная, коммерческий директор компании Upside Development, «коммерческую недвижимость также часто приобретают с использованием кредитных инструментов, ставки на которые на данный момент также находятся на высоком уровне из-за размера ключевой ставки». Поэтому активного «перетекания» спроса из жилья в офисы в ближайшее время она не ждет. По мнению Елизаветы Ильюхиной, рост спроса на офисы главным образом сдерживает дефицит готового качественного предложения: «То есть спрос стабильно высокий, а предложения не так много, чтобы его покрыть. Поэтому сейчас имеет смысл говорить об изменении не столько динамики спроса, сколько его структуры. В частности, будут расти объемы продаж в объектах на ранних стадиях строительства».

Офисы доходнее жилья, но есть нюансы

Квартирных инвесторов привлекает в офисах более высокая доходность. «При покупке офиса на этапе строительства прирост его стоимости к моменту ввода составляет в среднем 30-40% - в зависимости от момента входа в проект. Несколько лет назад новостройки давали аналогичные цифры, но после перехода на эскроу и удорожания кредитов рост стал намного скромнее - по данным «Дом.рф», по Москве разница в ценах квартир на этапе котлована и на момент ввода составляет в среднем 19%», - утверждает Антон Конобеевский (Dominanta).

Сдавать офисы в аренду тоже выгоднее, чем квартиры сопоставимой площади - в среднем в 1,5-2 раза, отмечает Кристина Недря из Stone. Срок окупаемости квартиры в Москве при сдаче в аренду обычно составляет более 20 лет, офиса – 10-12 лет, поясняет Антон Конобеевский.

Даже сейчас, когда ставки на рынке аренды жилья существенно выросли, доходность от сдачи квартир обычно не превышает 5-6% годовых. Инвестиции в офисы, по словам Елизаветы Ильюхиной (West Wind Group), обеспечивают доходность до 12%.

Впрочем, Арсен Оганджанян из Сбербанка оценивает доходность от сдачи офисов в аренду куда скромнее – в 6-7%. А учитывая, что ставки по депозитам даже в госбанках еще в прошлом году превысили 16% (а сейчас достигают 20%), доходность даже в 12% не выглядит такой уж привлекательной. Тем не менее офисы продолжают пользоваться спросом.

«Недвижимость является, прежде всего, защитным активом, который позволяет сохранить капитал, а доходность оценивать на перспективу. По сравнению с депозитами, недвижимость – это долгосрочная стратегия», - так этот парадокс объясняет Екатерина Белова (IBC Real Estate). Доходность депозитов ограничена временным периодом, а ставка постоянно двигается, добавляет Кристина Недря.

А главное - до недавнего времени инвесторы полагали, что, как и в предыдущие кризисы, высокие ставки по депозитам не задержатся надолго, потому что ЦБ начнет снижать ключевую ставку еще до конца текущего года. Соответственно, и ожидаемая доходность в недвижимости была ниже ключевой ставки. Однако теперь очевидно, что жесткая монетарная политика продлится еще года два. И это отразится на настроениях инвесторов, уверен Владислав Фадеев, директор центра экономического прогнозирования Газпромбанка.

Есть и еще один нюанс, который может стать проблемой в перспективе: цены на офисы в последние годы растут намного быстрее арендных ставок. По статистике IBC Real Estate, с 2019 по 2024 гг. средневзвешенная цена квадратного метра на блоки и этажи в строящихся объектах класса А увеличилась в два раза – с 226 тыс. руб./кв. м в 2019 году до 453 тыс. руб./кв. м по итогам I полугодия 2024 г. По словам Екатерины Беловой, это обусловлено и ростом стоимости строительства (+69% за период с 2019 по 2024 гг.), и повышенным спросом со стороны частных инвесторов, и дефицитом подобного предложения в готовых зданиях.

При этом ставки аренды за пять лет увеличились только на 11%.

В результате возник большой спред между доходностью от сдачи офисов в аренду и ценами их продажи. «Такого никогда в жизни не было, средняя ставка капитализации всегда составляла 10%, 10+. Поэтому очевидно, что этот спред должен как-то схлопываться. Далее есть два варианта: либо цена продажи должна опуститься вниз, либо ставка аренды должна пойти наверх», - считает Арсен Оганджанян.

В среднесрочной перспективе второй вариант более вероятен – хотя бы из-за острого дефицита лотов в аренду на фоне переориентации рынка на продажу офисов мелкими блоками. Предпосылок для снижения спроса на покупку офисов тоже нет. Екатерина Белова прогнозирует, что в ближайшие три года рост стоимости офисного метра продолжится и составит минимум 36%.

Однако затем ситуация может измениться. По расчетам IBC Real Estate, из примерно 2 млн кв. м офисных площадей класса А и В+, которые построят и продадут до 2028 гг., около 600 тыс. будет приобретено инвесторами и выйдет на рынок аренды. Это много: 600 тыс. кв. м составил объем вакантных площадей в классе А за последние 5 лет.

Какую ценовую политику будут проводить множество мелких собственников, эксперты прогнозировать не берутся. Может случиться так, что офисный рынок распадется на два субрынка: рынок БЦ от профессиональных девелоперов, где крупные компании будут арендовать большие площади, и рынок мелких офисов от индивидуальных собственников, которые будут остро конкурировать между собой, в том числе ставками. И это будет давить на цены.

«Сейчас рынок растет по ценам в расчете на большую доходность, но может оказаться, что ее не будет», - отмечает Артем Соломеннов, директор департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.