Районы «старой» и Новой Москвы с большими стройками

Самые застраиваемые локации «старой» Москвы – это районы с бывшими промзонами, которые сейчас «комплексно» осваиваются. Они расположены недалеко от центра и близко к Москве-реке, здесь довольно много свободных участков и преимущественно строятся проекты бизнес-класса. В будущем этот тренд продолжится. В Новой Москве, где преобладает комфорт-класс, активное строительство идет в районах, где есть действующие станции метро. А перспективными считаются территории, где пройдет Троицкая линия метрополитена.

Эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», оценивали самые застраиваемые районы Москвы по нескольким параметрам – по числу строящихся корпусов («ТСН Недвижимость»), количеству проектов (Est-a-Tet), площадям строительства («Миэль») и числу проектных лотов (bnMAP.pro и «Бест-Новострой»). В результате ТОП-10 районов-лидеров выглядит у разных экспертов с вариациями, но похоже.

Топ-10 районов Москвы по количеству новостроек в предложении в августе 2024 г.

Источник: Est-a-Tet

У других экспертов в ТОП-10 районов с большим объемом строительства также вошли Солнцево, Бутырский, Москворечье-Сабурово, Молжаниновский, Метрогодок, Нижегородский, Люблино, Черемушки, Можайский.

Девелоперов привлекают промзоны

По мнению Ирины Доброхотовой, основателя bnMAP.pro и «Бест-Новострой», популярность локации во многом зависит от количества площадок под застройку: «Например, существуют районы, где очень плотная старая застройка, где даже точечно не получится вставить в городскую ткань ни один новый проект».

Много свободных площадок под застройку, говорит эксперт, находится в «ржавом поясе Москвы» - там, где раньше концентрировались различные производства, которые сейчас не действуют. Часть этих промзон осваивается по принципу комплексного развития территорий (КРТ). Безоговорочный лидер всех рейтингов, составленных нашими комментаторами, - Даниловский район - как раз относится к таким локациям.

Даниловский район (ЮАО)

«Это основной центр реализации проектов КРТ в Москве, - комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». - Прежде здесь работали крупнейшие столичные предприятия, включая «ЗИЛ». После того как эти мощности «свернули» и/или перенесли за пределы Москвы, здесь высвободились огромные площади под застройку. Застройщики начали строить не только жилье, но и разветвленную социальную и коммерческую инфраструктуру и создавать в пределах локации полноценный «город в городе».

Марина Шадрунова, ведущий специалист по новостройкам сети «Миэль», перечисляет основные преимущества Даниловского района:

• он удачно расположен на берегу Москвы-реки, которая течет в этом месте по извилистому руслу, здесь красивые набережные: Дербеневская, Марка Шагала;
• имеет хорошую транспортную доступность по развязке Третьего транспортного кольца и через Новоспасский и Автозаводский мосты. Сюда можно отнести три станции метро: «Тульская», «Автозаводская» и «Технопарк» и еще 2 МЦК — «Автозаводская» и «ЗИЛ»;
• соседствует с очень хорошими районами: Донским, Нагатино-Садовниками, Нагатинским затоном, Южнопортовым, который вообще позиционируют как новую «Москву-Сити»;
• многие новые проекты выполнены с очень интересными архитектурными и дизайнерскими решениями;
• визитная карточка района - Даниловский рынок со старейшей торговой площадью, Свято-Данилов мужской монастырь – украшение района. Идет реконструкция легендарного стадиона «Торпедо».

«Там еще остались еще промышленные производства, ТЭЦ и плюс ТТК со своими выхлопными газами. Но, в целом, район очень хороший для проживания и с перспективой дальнейшего развития. Хотя есть ощущение, что он уже слегка перегрет новостройками», - замечает Марина Шадрунова.

Даниловский – это однозначно территория бизнес-класса, подавляющее большинство жилых комплексов, представленных здесь в продаже, относится к этому сегменту. По данным bnMAP.pro, «Бест-Новострой», «НДВ Супермаркет Недвижимости» и Est-a-Tet, в Даниловском представлено 20-22 проекта, средняя цена квадратного метра в районе выросла за год на 17,5% и составила 563,5 тыс. руб., а средняя цена лота - 40,8 млн руб. По оценке Екатерины Петровой, директора по аналитике и маркетинговым концепциям Pioneer, Даниловский район еще и лидер продаж, так как каждый десятый продаваемый корпус в Москве находится в этой локации.

Из проектов, представленных в продаже, эксперты назвали масштабные комплексы «Зиларт», «Парк Легенд», «Шагал» (с таунхаусами и высотками), премиальный «Дом 7 Даниловский» и комплекс с апартаментами Logos поблизости от станции метро «Тульская», квартал премиальных небоскребов High Life недалеко от Павелецкой площади, клубный дом Opus на первой линии Москвы-реки. Также на набережных расположились апарт-комплекс бизнес-класса с гостиничным сервисом «Инсайдер», жилые комплексы Forst, Nagatino i-Land и Era.

Раменки (ЗАО)

Следующий популярный у девелоперов район - Раменки. «Он граничит с Центральным округом, здесь находится уже сформировавшаяся застройка. Район считается одним из самых престижных благодаря большому количеству парков, вузов, посольских кварталов, - комментирует Роман Родионцев, директор по развитию Est-a-Tet. - Основная часть новых проектов – бизнес- и премиум-класса, но также встречаются и элитные форматы»

Здесь, по данным Est-a-Tet, насчитывается 15 проектов со средней ценой лота 55,4 млн рублей. Квадратный метр в среднем стоит 704 тыс. рублей

Наиболее масштабными проектами эксперты считают жилые комплексы Nova, Will Towers, «Событие» и «Река». Также обращают на себя внимание ЖК бизнес-класса Hide и премиальные проекты hideOUT, West Garden, Legacy.

Покровское-Стрешнево (СЗАО)

Район хорош своими природными зонами – водоемами (Москва-река, Химкинское водохранилище, канал имени Москвы) и крупным одноименным парком. И здесь тоже была промзона – Тушинский аэродром. Сейчас, по информации «НДВ Супермаркет Недвижимости», в районе в продаже представлено 8 масштабных проектов, где экспонируется 2,4 тыс. квартир и апартаментов. Наибольшая доля в предложении приходится на бизнес-класс – 61,5%, на долю комфорт-класса – 38,5%. За год средняя цена выросла на 18% и составляет сегодня 423,5 тыс. руб. за «квадрат».

Эксперты считают наиболее востребованными проектами в бизнес-классе – мультиквартал «Ситизен» с девятью корпусами, City Bay из пяти кварталов на берегу Спасского затона. Также в локации у воды расположились крупные проекты «Клубный город на реке Primavera» и ЖК Alia, комплекс с апартаментами «Level Стрешнево».

Пресненский район (ЦАО)

Еще один застраиваемый район, который в разных рейтингах занимает высокие места – Пресненский. По мнению Екатерины Петровой (Pioneer), популярность Пресненского района заключается в принадлежности к ЦАО, расположении на его территории делового центра «Москва-Сити», хорошей транспортной доступности, историческом бэкграунде и знаковых новостройках элитного и премиального классов.

В западной части района имеется значительное количество бывших промышленных территорий, на месте которых постепенно формируются новые жилые кластеры, дополняет Роман Родионцев (Est-a-Tet).

Здесь, по подсчетам Est-a-Tet и «НДВ Супермаркет Недвижимости», в реализации находится 11-13 проектов (1,1 тыс. квартир и апартаментов). 79,3% предложения формирует премиальный сегмент, на долю бизнес-класса приходится 20,7%. За год средняя цена метра здесь выросла на 19%, сегодня она равна 920,1 тыс. руб., а лот в среднем стоит 107 млн руб.

Эксперты отмечают новый элитный квартал «Тишинский бульвар» из 14 разноэтажных корпусов, высотный проект Hedliner (часть «Большого Сити»), «Дом Дау» - премиальный жилой небоскреб высотой 85 этажей.

Очаково-Матвеевское (ЗАО)

Еще один участник рейтинга с высоким результатом, который прежде занимал и первые места – район Очаково-Матвеевское. Район обеспечен станциями метро и МЦД-4, соседствует с Раменками (а значит, и с ведущими вузами), здесь активно осваивается промзона «Очаково» и возводятся комплексы бизнес- и комфорт-класса. В агентстве Est-a-Tet посчитали, что здесь строится 11 проектов, лот в среднем стоит 23,8 млн рублей, а квадратный метр - 471,5 тыс. рублей.

Из комплексов комфорт-класса в районе представлены «Матвеевский парк», «Мичуринский парк», «Большая Очаковская 2», «Новое Очаково». Проекты бизнес-класса – «Level Мичуринский», «Страна Озерная» и комплекс с апартаментами West Tower.

Западное Дегунино (САО)

Район часто фигурирует в первой пятерке популярных локаций у девелоперов и покупателей. На его территории находятся участки промзон «Коровино» и «Дегунино-Лихоборы», которые также активно преображаются, замечает Руслан Сырцов («Метриум»). Здесь преобладает строящееся жилье комфорт-класса, и район считается более-менее доступным. В локации насчитывается 9 новостроек со средней ценой лота 16,1 млн рублей и квадратного метра 389 тысяч рублей (данные Est-a-Tet). Из них к комфорт-классу относится Kinetik, «Бусиновский парк», «Level Селигерская», к бизнес-классу – «Дмитровское небо» и «Селигер Сити».

Делюкс в центре

Екатерина Снеткова, директор по стратегическим коммуникациям ГК «Стилобат», отдельно выделила районы с дорогим жильем сегмента делюкс. Максимальное количество новых проектов в активной фазе строительства представлено на Остоженке. Здесь экспонируется 6 жилых комплексов. На втором месте – район Тверской (5 новых объектов), на третьем – Якиманка (4 объекта).

Упомянутая Остоженка, строго говоря, относится к району Хамовники, который, по наблюдениям Оксаны Романовской, топ-брокера агентства недвижимости Whitewill, считается любимым районом среди состоятельных москвичей и подходит для тех, чей бюджет позволяет купить квартиру стоимостью от 2 млн рублей за кв. метр. Значимый для локации проект - ЖК Luzhniki Collection с большим двором-парком.

Перспективы у воды

Эксперты прогнозируют, что девелоперы продолжат осваивать бывшие промзоны и откатываться все дальше от центра. «Первыми под это подпадут территории вблизи ТТК и МЦК, так как они имеют сформировавшиеся транспортные связи и мало застроены, - комментирует Роман Родионцев (Est-a-Tet). - К примеру, сейчас развиваются проекты у станций метро и МЦК «Шоссе Энтузиастов» и «Нижегородская», где на месте старых заводских участков возводят новые комплексы.

По соседству, в ЮВАО, находятся районы Южнопортовый и Печатники. Здесь, как отмечает Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», ближайшие 15 лет будет идти масштабная застройка промзоны «Южный порт». А в Левобережном районе (САО) будет застраиваться промзона «Северный речной порт».

Достоинство бывших промзон – близость к Москве-реке. И перспективы высокого темпа застройки Кирилл Правдин, руководитель департамента новостроек компании «ТСН Недвижимость», видит в районах у воды, где столичные власти вкладывают средства в благоустройство и расширение набережных, развитие речного транспорта. Начался этот процесс с западной и северо-западной части города и сейчас постепенно смещается на юг и юго-восток. «Можно говорить, что создается некий противовес деловому кварталу «Москва-Сити». Высокие и красивые стеклянные дома начали появляться на полуострове ЗИЛ, а в будущем заполнят район Южного порта и других локаций», - резюмирует Кирилл Правдин.

Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group, выделяет локацию между станциями метро «Павелецкая» и «Тульская» – формально эта зона относится к Замоскворечью и Даниловскому району. Сейчас там строится и находится на стадии проектирования 2,2 млн кв. м недвижимости. Большинство перспективных проектов расположено недалеко от набережной Москвы-реки.

Часть «водных» районов входят в формирующийся деловой и жилой кластер «Большой Сити», который Руслан Сырцов («Метриум») называет самой перспективной макролокацией для строительства жилья в ближайшие годы. Она охватывает земли пяти районов: Пресненского (ЦАО), Филевского Парка и Дорогомилово (ЗАО), Хорошево-Мневников (СЗАО) и Хорошевского (САО).

Основатель и акционер BMS Development Group Сергей Болдырев считает, что будущее жилых строек - вблизи природных территорий, где можно создать самодостаточные кварталы. Таким районом эксперт считает Фили-Давыдково на западе Москвы, где компания приобрела земельный участок у станции метро «Минская» и планирует построить высотный премиальный жилой квартал.

Новая Москва: Сосенское конкурирует со старыми районами

Самым застраиваемым поселением Новой Москвы эксперты признали Сосенское, которое держит первенство уже не первый год. Здесь, по данным Est-a-Tet, насчитывается 17 проектов со средней ценой лота 12,3 млн руб. В агентстве «НДВ Супермаркет Недвижимости подсчитали, что на это поселение приходится почти половина всей экспозиции ТиНАО – 44,6%. Средняя цена за год выросла на 7,8% и составила 263,8 тыс. руб. за кв. метр.

Эксперты объясняют популярность Сосенского близостью к «старой» Москве и развитой транспортной инфраструктурой. Здесь есть четыре станции метро («Филатов Луг», «Прокшино», «Ольховая» и «Новомосковская»), что практически уравнивает его со старомосковскими районами.

Сосенское поселение – самый динамично развивающийся район Новой Москвы, говорит Ольга Гусева, генеральный директор компании Key Capital. За последние 15 лет население этого района выросло в 12,5 раза – с 9 тысяч до 115 тысяч человек. После присоединения к столице Новой Москвы в поселении Сосенское было построено комфортное жилье, обустроены социальные объекты (включая знаменитую ГКБ №40 в Коммунарке), открыты парки и зоны отдыха.

При этом жилье в Сосенском существенно доступнее по цене, нежели в старых границах Москвы, замечает Роман Родионцев (Est-a-Tet). В основном здесь реализуются большие проекты с несколькими очередями, которые формируют собственные кварталы с социальной инфраструктурой.

По оценке Елены Чегодаевой («НДВ Супермаркет Недвижимости»), самые масштабные в Сосенском - ЖК «Бунинские кварталы», «Скандинавия», «Дзен-кварталы» и «Прокшино». Также к крупным проектам можно отнести «Испанские кварталы», «Эко-Бунино», «Бунинские луга». Из недавно стартовавших проектов Роман Родионцев назвал Smart Garden, который относится к классу бизнес-лайт, тогда как большинство комплексов, представленных в локации, - к комфорт-классу.

Второе и третье места в рейтиге, по версии Est-a-Tet, заняли поселения Десеновское и Московский. Здесь реализуется по 7 «штук» новостроек, средняя цена лота несколько отличается и составляет 11,4 млн руб. и 13,6 млн руб. соответственно, средняя цена метра - 240,7 и 270,9 тыс. рублей.

Десеновское поселение отличается хорошей экологией – здесь нет предприятий, а леса, реки и озёра благоприятно влияют на общее состояние окружающей среды, комментирует Роман Родионцев. В перспективе сюда придёт новая Троицкая линия метро, ее открытие запланировано на 2025-2026 гг. И девелоперы уже сейчас осваивают перспективный район.

В Десеновском находятся жилые комплексы «Деснаречье», «Кленовые аллеи», «Новые Ватутинки Десна», «Новые Ватутинки Заречье», «Новые Ватутинки Центральный».

У Московского - хорошие транспортные связи с Москвой. Жителям доступны станции метро «Румянцево», «Саларьево», «Говорово», поселение граничит со «старой» Москвой, этим и привлекателен. Проекты в Московском – среднеэтажный комплекс homecity, «Движение. Говорово», «Первый Московский», «Бристоль».

Марушкинское поселение выделяется солидным числом экспонирующихся лотов – 4209 «штук». Через него проходит МЦД-4, оно расположено по Киевскому шоссе и граничит с аэропортом Внуково. Хорошая транспортная доступность и экологичность – основные факторы, привлекающие сюда девелоперов, считает Ольга Гусева (Key Capital). Цена квадратного метра в районе – 231,5 тыс. рублей. Проекты в продаже – «Родные кварталы», «Квартал Западный», «Баркли Медовая Долина».

Самые застраиваемые поселения Новой Москвы

Источник: «Метриум»

Перспективы: в ожидании Троицкой ветки

Будущее Новой Москвы эксперты связывают с открытием новой линии метро. Сейчас, по словам Романа Родионцева (Est-a-Tet), основные транспортные связи в ТиНАО — это шоссе и МЦД, метро доступно лишь для поселений, непосредственно примыкающих к «старой» Москве. Между тем, основные критерии при выборе жилья в Новой Москве – это транспортная доступность. Поэтому и основные локации для развития сегодня – это поселения, примыкающие к будущей Троицкой линии метро.

Строительство Троицкой линии метрополитена, а также трассы Минское шоссе-Троицк-Щаповское должно стимулировать более активное развитие ТАО, соглашается Ольга Гусева (Key Capital). Пока этот округ значительно отстает по интенсивности застройки от Новомосковского. Однако повышение транспортной доступности поможет сократить разрыв. Сейчас квадратный метр в новостройках Троицкого округа стоит в среднем всего 158,2 тысяч рублей против 254,6 тысяч рублей в Новомосковском, то есть в 1,6 раза меньше. При условии создании современной инфраструктуры здесь есть задел для удорожания жилья, а новые проекты в ТАО в случае грамотного выбора концепции окажутся инвестиционно привлекательными.