Ближе к учебе: новостройки со школами и рядом с вузами
Девелоперы откроют новые учебные заведения 1 сентября
Практически каждый крупный жилой комплекс в Москве имеет в своем составе школу, нередко – не одну. Современные школы не похожи на привычные типовые учебные здания ни по архитектуре, ни по дизайну, ни по наполнению. Они интереснее, разнообразнее и, если угодно – веселее. И большинство строящихся девелоперами школ затем передаются на баланс государству.
По данным Елены Чегодаевой, руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», сегодня в 28% проектов на первичном рынке «старой» Москвы предусмотрена своя школа, на рынке Новой Москвы – в 78%. Сходная статистика у Екатерины Никитиной, руководителя агентства недвижимости «Pro Обмен», вице-президента «Гильдии риелторов Москвы»: 23% и 79,5% соответственно. В «старой» Москве «свои» школы запроектированы в 61 проекте из 265 реализуемых, в Новой - в 35 комплексах из 44 заявленных.
Почему в ТиНАО эта доля выше? Разницу Елена Чегодаева объясняет тем, что в Новой Москве практически все предложение новостроек представлено масштабными проектами комфорт-класса.
А большие комплексы обязательно предполагают социальную инфраструктуру: по градостроительным нормативам Москвы на каждую тысячу жителей должно приходиться 115-120 мест в школе, уточняет Екатерина Никитина.
Более того, как замечает Владимир Щекин, основатель группы «Родина», в ряде проектов предусмотрено по две школы. «Есть примеры, когда девелопер соглашается включить в инфраструктурный пакет сразу несколько школ. Так, в ходе освоения обширного участка Мневниковской поймы запланировано строительство трех школ. В Коммунарке функционируют школа и два образовательных центра, скоро к ним присоединится третий и еще два проектируются».
Как дополняют в компании ПИК, в «Саларьево парке» предусмотрено шесть школ, а в Матвеевском кластере, где компания объединила сразу четыре жилых квартала, будет построено пять школ.
Больше всего школ строится в составе проектов комфорт-класса, доля таких ЖК в «старой» Москве по подсчетам НДВ и «Pro Обмен» составляет 40-42% (43 проекта), в бизнес-классе их порядка 15-18% (16 проектов), в премиальном сегменте – 4-5% (2 проекта).
Среди знаковых школ в составе новостроек эксперты назвали школу на 2,5 тыс. учащихся в ЖК «Зиларт», школу в форме цветка в жилом квартале «Ривер Парк Коломенское» и инновационную школу премиального ЖК «Преображенская площадь», которая будет передана городу и войдет в образовательный комплекс школы № 1502 «Энергия».
В Новой Москве – это образовательный центр «Диалектика» со школой и детским садом на 200 воспитанников в жилом районе «Испанские кварталы» и школа на 2,1 тысячи человек в рамках проекта города-парка «Переделкино Ближнее».
Сколько ждать школу
По наблюдениям Анатолия Пысина, генерального директора агентства недвижимости ЦДН («Центральный департамент недвижимости»), истории, когда застройщик обещал построить школу, а на ее месте появился подземный паркинг или торговый центр, ушли в прошлое. Ситуация со строительством школ и других социальных объектов сегодня уже на порядок лучше, чем 10-15 лет назад.
То есть школы строятся, как и положено, но жителям, заселившимся в дома первых очередей, приходится их ждать. Как долго? Анатолий Пысин говорит, что на практике социальные объекты возводятся, когда строительство проекта подходит к концу. И это происходит, прежде всего, по экономическим причинам: «Девелоперы реализуют свои проекты с целью получения прибыли, а социальные объекты дохода не приносят. Поэтому сначала они строят и продают жилье, чтобы наполнить свои эскроу-счета».
Есть на этот счет и официальные данные, их приводит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». По оценке общественного совета при Минстрое, примерно 18% проектов сдается с задержкой ввода инфраструктуры: новостройка уже сдана и заселяется, а школы и детские сады еще не достроены.
Правда, эксперт считает, что подобные ситуации становятся все более редкими, все-таки девелоперы стараются избегать репутационных рисков. Кроме того, ввод детских садов и школ – это позитивное событие, которое положительно влияет на ликвидность реализуемых комплексов. Так что в срок вводить «социалку» девелоперам даже выгодно. Наконец, на активности застройщиков отразились замечания мэра Москвы: Сергей Собянин обещал затруднить регистрацию новых проектов, если социальные объекты будут сдаваться с задержкой.
И сегодня застройщики, возводящие масштабные проекты, нашли компромисс: школы и садики в основном появляются после второй-третьей очереди, когда в комплексе живут уже много людей. «Потом девелопер снова переключается на жилье, а далее следует очередная порция социальной инфраструктуры. Этот подход помогает сбалансировать потребности покупательской аудитории и объективные интересы строительных компаний», - поясняет Владимир Щекин (группа «Родина»). Кстати, в комплексе Russian Design District от группы «Родина» школа начала работу сразу после введения в эксплуатацию жилых корпусов, осенью 2023 года.
Соответственно, от начала строительства ЖК до сдачи школы может проходить три года и больше, предупреждает Екатерина Никитина («Pro Обмен»). Еще довольно много времени - на практике до одного года - занимает передача школы на баланс местного муниципалитета, если она государственная.
Государственная или частная?
Большинство крупных девелоперов в рамках своих масштабных проектов строят муниципальные школы. Застройщик возводит объект за свой счет и передает его городу безвозмездно, объясняет Екатерина Никитина («Pro Обмен»). И одними из самых социально ориентированных девелоперов эксперт называет ПИК и «Самолет», в проектах этих компаний практически все школы являются государственными.
По информации Руслана Сырцова («Метриум»), муниципальный статус имеют школы и детсады в 96 новостройках Москвы. Девелоперы, принявшие решение об обслуживании учреждений частными операторами, нередко договариваются с ними о предоставлении дисконта резидентам проектов.
Больше всего муниципальных детских садов и школ встречается в массовых новостройках. Доля массовых новостроек с муниципальными учреждениями равна 88,4%, с частными – 11,6%. В свою очередь, доля проектов бизнес-класса с муниципальными учреждениями составляет 47,5%, с частными – 52,5%; и примерно такое же соотношение в премиум-классе: 47,1% и 52,9% (данные «Метриум»).
Девелоперы и в самом деле такие добрые, что дарят школы народу и государству? Нет, компании включают социальные объекты в свой проект лишь в том случае, если по нормам это является обязательным, поясняет Анатолий Пысин (ЦДН): «Естественно, такие объекты передаются уже государству за возможность построить ЖК на данном земельном участке».
Когда город согласовывает застройку обширного участка земли, он вправе требовать, чтобы на нем сложилась полноценная и разнообразная социальная инфраструктура. И раз новый жилой массив оказывает значительное влияние на весь градостроительный ландшафт района, то социальные учреждения на его территории логично оказываются под контролем муниципалитета, соглашается Владимир Щекин (группа «Родина»).
Застройщики конкурируют школами
Современные школы отличаются от привычных типовых учебных зданий – «и по функционалу, и по техническому оснащению, и по дизайнерскому оформлению», отмечает Владимир Щекин (группа «Родина»).
Девелоперы разрабатывают собственные стандарты строительства школ, приглашают к сотрудничеству ведущие архитектурные мастерские. Среди них Елена Чегодаева («НДВ Супермаркет Недвижимости») называет бюро Asadov, Atrium, Kamen. Так, проект школы в ЖК «Символ» разрабатывали архитекторы LDA Design и UHA London, а школы в ЖК «Спутник» - Atrium, приводит примеры Екатерина Никитина («Pro Обмен»).
Архитектурные проекты удивляют необычными силуэтами, формами, размерами. Проекты отличают фасады с яркой отделкой, обилие стекла и света. Внутри зданий вместо коридорной системы создаются большие открытые пространства, в некоторых школах делают даже прозрачные стены, перечисляет Екатерина Никитина.
Как рассказали в компании ПИК, девелопер уделяет много внимания созданию общественных коммуникативных зон и внутри школьного здания — атриумов, амфитеатров, рекреаций, и снаружи. На улице всегда появляется благоустроенная зеленая территория с игровыми и спортивными площадками, местами для отдыха, прогулок и общения и даже с теплицами-оранжереями.
В современных школах классы могут трансформироваться, и, как поясняют эксперты ПИК, в таких помещениях можно переставлять парты, использовать перегородки и перестраивать пространство - например, разделить большой класс на два маленьких.
Помимо классических решений в школы интегрируют пространства под специализированные кружки - лаборатории и мастерские, «спортивные блоки, включая спортивные и хореографические залы, а также бассейн и даже скалодром, актовые залы и библиотеки», сообщает Денис Коноваленко, управляющий партнер Прайм Лайф (ЖК «Первый Нагатинский»).
В школах создается цифровая среда, появляются IT-полигоны, а часть «оборудования в современных школьных лабораториях – это виртуальные модели реальных устройств», замечает Руслан Сырцов («Метриум»). Хотя устройства представлены исключительно в цифровой форме, принцип их действия воспроизведен со стопроцентной точностью».
Застройщики неравнодушно относятся к созданным ими учебным заведениям, и, как утверждает Денис Коноваленко («Прайм Лайф»), многие школы остаются под их кураторством и после введения проекта в эксплуатацию.
Таким образом, хорошая школа, как говорят эксперты, – это еще одно конкурентное преимущество, и застройщики соревнуются между собой, предлагая покупателям все более интересные проекты. «Жилой массив, который пренебрегает образовательной инфраструктурой, заведомо рискует проиграть конкуренцию» - заключает Владимир Щекин.
Дороже или нет?
У покупателей в списке требований к жилому комплексу наличие школы и садика «находится на третьем месте после цены и транспортной доступности», говорит Елена Чегодаева («НДВ Супермаркет Недвижимости»).
Эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», единодушно отмечают, что школа в составе жилого комплекса положительно влияет на спрос, повышая его на 10-20%. Как это отражается на ценах? Часть комментаторов считают, что цены в ЖК со своей внутренней образовательной инфраструктурой заметно выше, чем в аналогичных без такой опции. В среднем, по оценке Екатерины Никитиной («Pro Обмен»), - на 10-15%.
Руслан Сырцов («Метриум») полагает, что эта разница меньше: в массовых новостройках с детскими садами и (или) школами средняя цена квадратного метра выше на 3%, в проектах бизнес-класса – на 0,3%, в комплексах премиум-класса – на 4%.
То есть этот фактор не оказывает решающее влияние на ценообразование. С этим согласен и Владимир Щекин (группа «Родина»): есть исследования, где говорится, что расходы на строительство школ и детских садов в рамках крупного жилого комплекса в Москве не превышают 4-5% от объема потенциальной выручки. Иными словами, это не относится к основным драйверам ценообразования.
Так что покупатель, выбирая комплекс со школой, переплатит совсем немного.
Что выбрать
Покупателям с детьми-школьниками эксперты рекомендуют обратить внимание на жилой комплекс комфорт-класса «Лучи» в Солнцево, где функционирует школа на 825 мест. Также школы предусмотрены в проектах бизнес-класса City Bay в Покровском-Стрешнево, «Дмитровское небо» в Западном Дегунино, «Первый Нагатинский» в Нагатино-Садовниках.
К новому учебному году в Москве и Подмосковье откроется множество новых школ. «В их числе, разумеется, есть немало объектов или непосредственно входящих в состав жилых комплексов, или примыкающих к ним, - комментирует Владимир Щекин (группа «Родина»). - Для примера можно назвать школу на 2,1 тыс. мест в Рассказовке, школы на 1,2 тыс. мест в Коммунарке и Алхимово, школу на 620 учеников в районе Чертаново Южное (недалеко от МКАД), школу на 375 мест в Филевском Парке. В шаговой доступности от высоток по улице Генерала Глаголева (Хорошево-Мневники) должен вступить в строй новый учебный корпус на 400 человек».
В компании ПИК сообщили, что к 1 сентября откроют школы в жилых комплексах «Бунинские луга» (Новая Москва), «Середневский лес» (Новая Москва), «Белая Дача парк» (Котельники), «Ярославский» (Мытищи), «Люберцы парк», «Мякинино парк», «Одинцово», «Восточное Бутово» (Ленинский район).
А в Балашихе в первый день нового учебного года откроется школа на 1500 мест в ЖК «Пехра». Как уточнила Элина Ханнанова, директор по продажам ГК «Гранель», образовательный объект возводится по госпрограмме.
Новостройки рядом с вузами
Родителям студентов могут быть интересны проекты, строящиеся недалеко от институтов и университетов. Например, на северо-востоке Москвы расположены Российский государственный социальный университет, Московский городской педагогический университет и знаменитый ВГИК. Рядом возводится жилой кластер «Союз». Здесь же в Ростокино строится и комплекс с апартаментами бизнес-класса «Мираполис».
На западе Москвы сосредоточены ведущие вузы Москвы. Так, ЖК «Родина Парк» (стройка началась в июле) соседствует с Московским финансово-юридическим университетом МФЮА и радиотехническим факультетом МГТУ им. Н. Э. Баумана. Тут же, в Можайском районе, находится комплекс бизнес-класса Stellar City.
От Матвеевского кластера, проектов West Tower, Hide, Legacy, hideout, West Garden можно быстро добраться до МГУ им. М. В.Ломоносова, МГИМО, Академии ФСБ, РАНХиГС и РТУ МИРЭА.
В центре города, в Басманном районе, в пешей доступности МГТУ им. Баумана, возводится жилой комплекс бизнес-класса Mypriority Basmanny.
А в Северном районе Москвы рядом с МФТИ развивается проект «Физтехпарк», объединяющий крупные IT-корпорации и молодые перспективные компании. И здесь же расположился комплекс апартаментов «ФизтехСити».